在一系列利好政策的支持下，2024年的房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)趨勢(shì)不斷增強(qiáng)。國企開發(fā)商越秀地產(chǎn)憑借精準(zhǔn)投資、高效運(yùn)營和突出的產(chǎn)品力，把握行業(yè)機(jī)遇，趁勢(shì)筑牢行業(yè)地位。

越秀地產(chǎn)發(fā)布的2024年業(yè)績報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)合同銷售額1145.4億元，行業(yè)排名較上年躍升四個(gè)身位，在克而瑞行業(yè)排名中居于第八，首都邁入銷售榜全國Top10。同期，其銷售回款率進(jìn)一步提升至87%，顯著高于行業(yè)平均水平。

優(yōu)秀的銷售表現(xiàn)保證了業(yè)績的健康穩(wěn)定。2024年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入864億元，同比增長7.7%；核心凈利潤15.9億元，歸母凈利潤10.4億元；同時(shí)，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入217.3億元；期末現(xiàn)金儲(chǔ)備為500.5億元，較年初增長8.6%。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2025年推動(dòng)樓市“止跌回穩(wěn)”的政策支持力度會(huì)進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)將穩(wěn)步恢復(fù)健康發(fā)展。

瞄準(zhǔn)這一勢(shì)頭，越秀地產(chǎn)以“好房子”建設(shè)為引領(lǐng)，踐行“好產(chǎn)品、好服務(wù)、好團(tuán)隊(duì)、好品牌”的“四好企業(yè)”戰(zhàn)略，僅今年前兩個(gè)月就在北上廣實(shí)現(xiàn)了同比超2成的增長，全年向著1205億元的銷售目標(biāo)穩(wěn)步行進(jìn)。

越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)表示，2025年，越秀地產(chǎn)將緊緊圍繞“穩(wěn)業(yè)績、謀突破、精管理、提能力”這一工作主題，力爭全力達(dá)成年度各項(xiàng)經(jīng)營目標(biāo)。

闖進(jìn)“前十”

越秀地產(chǎn)挺進(jìn)規(guī)模前十的核心推動(dòng)力是其在一線城市突出的銷售表現(xiàn)。

在2024年超1140億元的合約銷售額中，僅一線城市就貢獻(xiàn)了近600億元，在全國總銷售額比重超5成。

其中，大本營廣州仍是越秀地產(chǎn)的主力糧倉，實(shí)現(xiàn)433.7億元銷售額；北京實(shí)現(xiàn)87.3億元銷售額，在當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)份額首次進(jìn)入前十陣營、位列第九，上海實(shí)現(xiàn)66億元銷售額。

與此同時(shí)，在“新一線城市”杭州，越秀地產(chǎn)也憑借221億元的銷售額成功晉級(jí)前五；在成都則完成合約銷售額68億元。整體來看，一二線城市合計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售額1130.3億元，占比高達(dá)99.3%。

近幾年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化加劇，經(jīng)濟(jì)根基堅(jiān)實(shí)、人口吸附力強(qiáng)、住房需求穩(wěn)定的一線城市，對(duì)開發(fā)商來說是具有充分確定性、高兌現(xiàn)度、盈利空間大的市場(chǎng)，已成為各大企業(yè)奮力爭奪的重要糧倉。

窺探到這一趨勢(shì)的越秀地產(chǎn)通過“精準(zhǔn)投拓+極致產(chǎn)品+精益管理”的高效打法，牢牢把握住了一線城市的入場(chǎng)券。

以廣州為原點(diǎn)，越秀地產(chǎn)向其他一線城市擴(kuò)散，在2021年順利落地北京、上海，并憑借出色的產(chǎn)品力站穩(wěn)腳跟，為銷售規(guī)模躍升奠定了扎實(shí)根基。

在北京，2023年越秀地產(chǎn)摘得北京香山樾地塊，一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)超60億元銷售額，躋身2024年北京商品住宅銷售榜第二、海淀區(qū)第一；在上海，蘇河和樾府自去年3月入市以來，實(shí)現(xiàn)“四開四罄”，累計(jì)銷售額達(dá)69億元；在廣州，琶洲南TOD項(xiàng)目也以86.01億元的成交額蟬聯(lián)廣州市商品住宅銷售榜TOP1。

有質(zhì)量的銷售保證了業(yè)績持續(xù)向上，而穩(wěn)定的銷售回款進(jìn)一步增厚了發(fā)展的安全墊。2024年，越秀地產(chǎn)通過優(yōu)化銷售流程、提升客戶服務(wù)質(zhì)量和加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作，確保了銷售回款的及時(shí)性和穩(wěn)定性，全年本年銷售回款率進(jìn)一步提升至87%，顯著高于行業(yè)平均水平。

這也讓越秀地產(chǎn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入持續(xù)實(shí)現(xiàn)正向增長，全年凈流入217.3億元，流動(dòng)性充沛；同時(shí)，報(bào)告期末，越秀地產(chǎn)持有現(xiàn)金約500.5億元，較年初上升8.6%。

擁有強(qiáng)大自我造血能力的同時(shí)，越秀地產(chǎn)的各種融資渠道也同步保持通暢，報(bào)告期內(nèi)于境內(nèi)發(fā)行25億元公司債券、18億元定向債務(wù)融資工具，加權(quán)平均借貸年利率約為2.61%、2.27%；于境外發(fā)行23.9億元點(diǎn)心債，加權(quán)平均借貸年利率為4.07%。

林昭遠(yuǎn)表示，2025年公司將保持經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，繼續(xù)降低融資成本，保持“三道紅線”綠檔達(dá)標(biāo)，確保公司財(cái)務(wù)狀況和流動(dòng)性更加健康和安全，增強(qiáng)公司經(jīng)營安全墊的厚度。

重倉一線

護(hù)航越秀地產(chǎn)穿越復(fù)雜多變市場(chǎng)環(huán)境的利器，除了厚實(shí)的資金安全墊，還有不斷充實(shí)的高質(zhì)量土儲(chǔ)。

林昭遠(yuǎn)提及，公司堅(jiān)持“以銷定投”的穩(wěn)健投資策略，聚焦在經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口資源更豐富的城市進(jìn)行拓展。過去近3年以來，越秀地產(chǎn)重點(diǎn)以北上廣深四個(gè)一線城市以及杭州、合肥、成都作為拓展標(biāo)的。

在這一策略指引下，越秀地產(chǎn)高效把握住土地市場(chǎng)中的機(jī)遇，以審慎的態(tài)度在2024年的有利窗口期中低溢價(jià)補(bǔ)倉，全年共計(jì)294.6億元的權(quán)益投資額中，超8成資金投向北京、上海、廣州一線城市，分別投入93億、69億和81.6億元。

具體來看，越秀地產(chǎn)獲取的24幅優(yōu)質(zhì)地塊，總建筑面積約為271萬平方米，其中一線城市占比42.9%，在北京、上海、廣州分別新增54萬平方米、30萬平方米、110萬平方米。

此外，越秀地產(chǎn)積極響應(yīng)政府盤活存量土地的政策，報(bào)告期內(nèi)成功實(shí)現(xiàn)廣州3幅地塊的收儲(chǔ)，累計(jì)盤活資資金135億元，并實(shí)現(xiàn)了存量土地結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

借助精準(zhǔn)的投資刻度，持續(xù)聚焦核心城市、核心區(qū)域增儲(chǔ)，完善存量和增量的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，截至2024年底，越秀地產(chǎn)在全國27座城市完成布局，總土地儲(chǔ)備約1971萬平方米，總貨值超3600億元，其中超95%在一二線城市。

其中，在廣州、北京和上海分別擁有土地儲(chǔ)備652萬平方米、100萬平方米和86萬平方米，為未來的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，投資收益的確定性得到保證。透過過去幾年保持一定的投資強(qiáng)度，越秀地產(chǎn)手中所持的土地儲(chǔ)備可支撐其未來兩三年的發(fā)展。

國際大行瑞銀在近日發(fā)布的研究報(bào)告中指出，越秀地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)且年份較新，加上積極購地，在核心城市保持活躍，將其評(píng)級(jí)上調(diào)至“買入”。

越秀地產(chǎn)管理層透露，在將堅(jiān)持“以銷定投”和“量入為出”的穩(wěn)健投資策略，保持投資強(qiáng)度，把銷售額的約3成用于拿地，在城市選擇上會(huì)更加聚焦核心城市、核心區(qū)域的深耕，重點(diǎn)投向北、上、廣、深四個(gè)一線城市和重點(diǎn)二線省會(huì)城市，聚焦收益確定性高和現(xiàn)金流回籠快的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2025年拿地金額約為300億元，與去年大致持平。

具體到2025年的供貨中，越秀地產(chǎn)管理層表示，全年總體可售貨值約為2350億，與2024年基本持平，在結(jié)構(gòu)上略微有些不同，其中庫存金額為1102億元，新供貨約為1252億元。

林昭遠(yuǎn)透露，結(jié)合市場(chǎng)總體向好情況，新增供貨同比增加100億元，有利于越秀地產(chǎn)于2025年做有效替換。在此基礎(chǔ)上，越秀地產(chǎn)全年去化率目標(biāo)提升3個(gè)百分點(diǎn)至51%。

“好產(chǎn)品”引領(lǐng)

自去年四季度以來，房地產(chǎn)支持政策持續(xù)深化落地，市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象，越秀地產(chǎn)的案場(chǎng)客流也出現(xiàn)大幅度提升，在剛過去的一季度里，北上廣深樓市集體出現(xiàn)“小陽春”行情，信心正在修復(fù)中。

“預(yù)計(jì)2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)將觸底恢復(fù)，未來好城市的好地段將有較大的發(fā)展?jié)摿Α?rdquo;基于這樣的判斷，林昭遠(yuǎn)給越秀地產(chǎn)定下了1205億元的銷售目標(biāo)，同比增長5.2%。

在住房回歸居住屬性的當(dāng)下，伴隨著行業(yè)持續(xù)的深度調(diào)整與轉(zhuǎn)型升級(jí)，坐擁豐沛優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備是獲得快速去化的基礎(chǔ)，而真正能打動(dòng)市場(chǎng)和消費(fèi)者，讓開發(fā)商在競爭激烈的一線城市中占據(jù)一席之地的唯有“好房子”——足夠出色的產(chǎn)品力。

在林昭遠(yuǎn)看來，好房子、好產(chǎn)品承載著美好生活。為了讓更多購房者能獲得體會(huì)到這種生活，近年來，越秀地產(chǎn)把提升產(chǎn)品力放在突出位置，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，繼承發(fā)展，形成“越秀好產(chǎn)品理念”；向制造業(yè)學(xué)習(xí)，用精益管理的方法推動(dòng)產(chǎn)品力迭代升級(jí)，打造“最懂客戶”的好產(chǎn)品。

憑借多年的房地產(chǎn)開發(fā)和產(chǎn)品打造經(jīng)驗(yàn)，對(duì)新時(shí)代“好房子”這一命題，越秀地產(chǎn)給出了自己的答案——“4×4好產(chǎn)品理念”。

越秀地產(chǎn)將“四好企業(yè)”戰(zhàn)略中的“好產(chǎn)品”確立為核心引擎，構(gòu)建適配“好房子”全生命周期的好產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，提煉出“品質(zhì)、溫度、智慧、成長”4大關(guān)鍵詞和16個(gè)產(chǎn)品主張，形成了“4×4好產(chǎn)品理念”的核心支撐。

依托這一產(chǎn)品理念，越秀地產(chǎn)加強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新，進(jìn)一步打造了4+X產(chǎn)品系，包括“樾、和樾、天、星匯、人文、先鋒”，為不同城市、客群提供差異化產(chǎn)品。

市場(chǎng)無疑是最好的試金石?？硕饠?shù)據(jù)顯示，越秀地產(chǎn)近年來推出的新項(xiàng)目中，無論是廣州地標(biāo)項(xiàng)目琶洲南TOD，還是北京香山樾、上海越秀·蘇河·和樾府、成都越秀·天悅云萃等，都獲得了突出的表現(xiàn)。

2025年開年以來，越秀地產(chǎn)在北上廣的熱銷勢(shì)頭更加強(qiáng)勁。位于上海的靜安天玥項(xiàng)目，開盤即售罄，銷售額達(dá)23億；廣州“廣府系”瓏悅西關(guān)、熙悅江灣等項(xiàng)目吸引了上千人踴躍購買；北京星樾更是在首次開盤就收獲了26.8億銷售額，北京海淀和樾望雲(yún)、和樾玉鳴雙盤首開勁銷152億，創(chuàng)下同期當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)成交額新高……

北上廣多個(gè)熱銷紅盤也讓越秀地產(chǎn)在2025年迎來“開門紅”，1-2月份銷售額達(dá)到128.27億元，同比增長23.8%，管理層預(yù)計(jì)一季度累計(jì)銷售額會(huì)超300億元。

林昭遠(yuǎn)表示，當(dāng)前行業(yè)正從“快字當(dāng)頭”轉(zhuǎn)向“好字優(yōu)先”，越秀地產(chǎn)堅(jiān)定踐行“四好企業(yè)”戰(zhàn)略，把產(chǎn)品力放在突出位置，提煉形成越秀好產(chǎn)品理念，與住建部好房子標(biāo)準(zhǔn)高度契合，是貫徹國家政策的深化和細(xì)化，未來將堅(jiān)定深耕一線城市，持續(xù)賦能城市發(fā)展和美好人居。