2024年下半年，在房地產(chǎn)政策密集出臺的情況下，樓市呈現(xiàn)出“弱復蘇”特征。但從高端住宅市場來說，2024年是一個不折不扣的“大年”。

近期，廣州不僅誕生了中國內(nèi)地“單套住宅交易價格之最”，其住宅總價“2億+”成交套數(shù)也站上了全國第一位。下半年，成都高端住宅市場終于來到了“10萬元/平方米”的時代，市面上更是出現(xiàn)了單套面積超過1000平方米的產(chǎn)品。而上海今年前三季度總價3000萬以上高端住宅成交套數(shù)已近1900套，再創(chuàng)新紀錄。

而在多城力推“低密宅地”以及取消價格限制的背景下，預計在接下來的房地產(chǎn)市場中，可能還將出現(xiàn)更多高端住宅樓盤排隊入市，這一市場的后續(xù)行情將怎么走？在今年成交套數(shù)高企的情況下，樓市高端購買力會不會透支？

有業(yè)內(nèi)人士對第一財經(jīng)表示，綜合當下的市場環(huán)境來判斷，“高端熱”有望再延續(xù)一段時間；也有研究機構(gòu)認為，隨著高端住宅市場“一二手價格倒掛”的情況逐步緩解，投機需求將得到抑制，市場或?qū)⒂瓉矸只?，那些高端項目扎堆入市的板塊可能會出現(xiàn)去化壓力。

廣州占據(jù)C位、成都異軍突起

在一線城市的房地產(chǎn)市場中，廣州總是被認為“缺乏存在感”，不過在豪宅領域則完全相反。

今年，在“單套總價2億+”這個象限中，廣州的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)已經(jīng)站上全國第一的位置。

根據(jù)合富天鉆匯的監(jiān)控數(shù)據(jù)，今年10月，位于廣州珠江新城的傳統(tǒng)豪宅盤——僑鑫匯悅臺又網(wǎng)簽了一套建面約1251平方米的頂層復式住宅，單價近37萬元/平方米，網(wǎng)簽總價高達4.61億元，不僅刷新了匯悅臺單盤總價最高紀錄，也再次刷新中國內(nèi)地單套住宅交易價格紀錄。

此前，這一紀錄由上海華洲君庭一棟被法拍的別墅保持，該別墅在2021年9月被拍出3.15億元的成交價。

此外，根據(jù)市場交易記錄，今年7月，廣州星河灣半島五號、鵬瑞1號等樓盤總計成交了約5套總價超兩億元的產(chǎn)品，在二手市場，二沙島一套別墅也以超2億元的價格成交，國慶期間，廣州又成交了4套總價超過2億元的單位。

伴隨著市場熱度，廣州的豪宅單價也創(chuàng)下新紀錄。廣州鵬瑞1號項目的最高備案價已超過56萬元/平方米，該項目看房需提前驗資，最低驗資額2000萬元。

今年，上海的高端住宅市場成交狀況也是現(xiàn)象級的，10月27日，坐擁黃浦江景的融創(chuàng)外灘壹號院二期三批次開盤，當日158套房源全部售罄，至此外灘壹號院二期在今年內(nèi)已三開三罄，總成交金額達到215億元。9月27日，單價21萬元/平方米、套均總價接近1.1億元的翠湖天地六期108套房源當日售罄，收金119.79億元，同一日開盤售罄的還有中海領邸玖序三期，該項目年內(nèi)也是三開三罄。

這只是今年上海高端住宅市場的一個縮影?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年前三季度上?？們r3000萬以上高端住宅成交近1900套，為去年同期的2.6倍，成交套數(shù)創(chuàng)下歷史同期新高；總價5000萬元以上的高端住宅成交440套，為去年同期的3.1倍；總價1億元以上的高端住宅成交約30套，為去年同期的6倍。2024年以來上海共產(chǎn)生了30個“日光”盤，其中均價10萬元/平方米的豪宅盤就有17個“日光”，占比接近六成。

今年前三季度，成都的新建商品房成交面積、成交套數(shù)均位列全國重點城市第一名，其豪宅市場也“不甘示弱”，根據(jù)克而瑞四川的數(shù)據(jù)，前三季度成都總價1000萬元以上的豪宅成交超800套，同樣創(chuàng)下了歷史新高。

對于成都高端住宅市場來說，更具突破意義的是最高單價終于來到了“10萬元/平方米”的時代，市面上更是出現(xiàn)了單套面積超過1000平方米的產(chǎn)品。

今年7月開盤的成都樓盤“交子天元”最貴一套房源為7.09萬元/平方米，套均總價超1300萬，當時有近三成意向購房者有意愿同時購買兩套，該樓盤官微發(fā)布的《在線開盤操作指引》中竟然規(guī)定，“認購2套及以上房源”的客戶方有資格第一批挑選房源，可見其熱銷程度。

其后開盤的麓湖生態(tài)長湖闕大平層產(chǎn)品的最高單價沖上了10.5萬元/平方米，標準層單套總價達到2500萬至4000萬元，最大的一套戶型建面超過1700平方米，總價約1.85億元，據(jù)成都一市場人士透露，該樓盤僅以清水（非精裝）樣板間進行展示時，就獲取了很多意向客戶。

業(yè)內(nèi)：熱度有望持續(xù)，但市場或現(xiàn)分化

今年前十個月，熱點城市的高端住宅市場成交不斷刷新各種紀錄，已經(jīng)令人眼花繚亂。

在年尾的兩個月，還有許多重磅項目將排隊入市，僅舉例頂級豪宅市場，由上海城投控股開發(fā)的露香園項目，是位于上海黃浦區(qū)老城廂的一個城市更新項目，此前已經(jīng)推過兩期，近期該項目又將推出150套大平層，主力建面達到了350平方米至900平方米，目前其樣板間已經(jīng)對外開放預約。而同一時段，上海城投控股的全資子公司上海城投置地又以70億元的總價拿下露香園項目附近的福佑南地塊包，繼續(xù)重倉這個市場。

而距離陸家嘴核心區(qū)不遠的濱江項目“陸家嘴太古源邸”項目也將推出首期住宅，戶型為278平方米和388平方米，其展廳也已開放預約。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至2024年8月末，上海風貌住宅待入市樓盤量約20個，預計供應量約97萬平方米左右，加之市中心待開發(fā)的風貌住宅儲備地塊和儲備項目量高達18個，可以推斷，2024年-2025年舊改豪宅供應仍將處于井噴期。

杭州的高端市場近期也有不少新突破。在徹底取消地塊限價和新房限價后，一周前，綠城拿下了杭州“新單價地王”——杭州江灣新城核心板塊宅地成交樓面價達到了50717元/平方米，成交總價34.22億元，溢價率接近30%。而在今年10月已掛牌的5宗地塊中，奧體地塊、安琪兒3號地塊、之江地塊都將有較大可能突破區(qū)域最高地價，在全面取消新房限價的背景下，杭州也可能即將出現(xiàn)高端住宅排隊入市的情況。

豪宅市場后續(xù)行情將怎么走？在今年成交套數(shù)高企的情況下，樓市高端購買力會不會透支？

58安居客研究院院長張波對記者表示，高端市場的火熱，背后有一部分的居住性需求，也有一部分資產(chǎn)配置需求，在資金沒有更確定性去處的情況下，“豪宅熱”還將持續(xù)。

上海一央企地產(chǎn)區(qū)域資深人士則對記者表示，他認為豪宅的購買力在短時間內(nèi)不會透支，這種“火熱”表現(xiàn)至少能延續(xù)到明年，原因是熱點城市的高端市場實際上吸引了全國范圍內(nèi)的購買力，而這些城市的中心區(qū)高品質(zhì)住宅確實有其稀缺性。

克而瑞產(chǎn)品力研究中心則認為，由于稀缺屬性，此前的豪宅市場是存在“一二手倒掛”現(xiàn)象的，這吸引了不少投機資金。不過，近年來二手豪宅價格也是下跌的，雖然跌幅不及剛需，但是“一二手價格倒掛”的情況也在逐步緩解。若單純考慮資產(chǎn)保值增值，那么隨著二手次新房房價穩(wěn)中有降，高端客群投機動能將逐步減弱。此外，由于二手豪宅換手率不高，資產(chǎn)難變現(xiàn)也將客觀抑制投資動機。

克而瑞認為，雖然短期內(nèi)豪宅市場熱度不減，但預計2024年-2025年這一市場供應井噴，疊加一二手豪宅價差消弭，對于高端客戶入市意愿存在一定的不利影響，市場分化也將逐步加劇，那些項目扎堆入市的板塊，后續(xù)可能會出現(xiàn)去化壓力。