位于鄭州市北四環(huán)附近的正商·家河寬境，由于開盤時(shí)正趕上房地產(chǎn)低潮，樓盤銷售一度不溫不火。但10月31日下午，當(dāng)?shù)谝回?cái)經(jīng)記者再度探訪該樓盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)一度銷售低迷的樓盤，卻對(duì)外掛出了“房源已售罄，無房可售”的通知。

來自售樓部的工作人員告訴記者，這些尚在建設(shè)的新房，是10月底突然被附近的村民買空的，不過，他們支付的貨幣是“房票”。

新房票

正在正商·家河寬境辦理購(gòu)房手續(xù)的王富（化名）是附近村莊的村民，他說，自己剛剛用100多萬元的房票，購(gòu)買了一套110㎡的新房。

所謂“房票”，是鄭州市出臺(tái)的一項(xiàng)棚改新政，更通俗的理解，房票是被征收人（大多為城中村村民）的原房屋被拆遷后，房屋征收人（大多為地方國(guó)資平臺(tái)）根據(jù)原房屋價(jià)值評(píng)估出具的可用于購(gòu)買商品房的“代金券”。

鄭州市安置房專班一位負(fù)責(zé)人表示，此次出具的房票，可在鄭州全市通用，房票持有人可跨行政區(qū)進(jìn)行購(gòu)房安置，根據(jù)票面金額購(gòu)買一套或多套房源。

實(shí)際上，這已經(jīng)不是鄭州第一次推出房票政策了。早在2022年6月，鄭州就提出，將參考借鑒杭州、溫州等地的拆遷安置經(jīng)驗(yàn)，原則上不再新建安置房，在鄭州面向被征收人實(shí)施房票買房政策。其中特別提到，被征收人可使用房票在所有參與房票安置工作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所提供的商品房中自行選擇，憑房票與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同，不限定于房票核發(fā)機(jī)構(gòu)所在行政區(qū)域。在購(gòu)買完成后，被征收人可持簽注后的房票、商品房買賣合同，向房票核發(fā)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)資金劃撥。而且，被征收人使用房票購(gòu)買商品房，購(gòu)房款（配套的儲(chǔ)藏室、車庫(kù)等價(jià)款可憑發(fā)票計(jì)入）應(yīng)不低于房票票面金額的90%。

不過，由于當(dāng)時(shí)具體的房票細(xì)則并未出臺(tái)，一些開發(fā)商擔(dān)心接收房票后，后續(xù)兌付可能存在困難，因此，在當(dāng)時(shí)，房票政策的推行并不順利。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，此次新出臺(tái)的房票政策，在一些細(xì)節(jié)的落實(shí)上，較以往完善了許多。

一個(gè)是指定了房票的兌付主體。

譬如，中原區(qū)的房票指定兌付主體為鄭州豫城新拓置業(yè)有限公司，為鄭州中原城市開發(fā)建設(shè)投資有限公司旗下的全資子公司，而后者則為中原區(qū)的國(guó)有資產(chǎn)和投融資事務(wù)平臺(tái)。

王富所在的惠濟(jì)區(qū)，指定的房票兌付主體則是鄭州滎澤漢景和盛置業(yè)有限公司，該公司為鄭州市惠濟(jì)區(qū)的國(guó)有獨(dú)資公司，層層穿透之后，記者發(fā)現(xiàn)，該公司的實(shí)際控制人，為鄭州市惠濟(jì)區(qū)國(guó)有資產(chǎn)事務(wù)中心。

王富也向記者確認(rèn)稱，他們這些村民，以房票購(gòu)買的房子，還要再經(jīng)村委會(huì)蓋章并報(bào)請(qǐng)上級(jí)部門確認(rèn)后，才會(huì)正式生效。

另一個(gè)，則是房票的適用范圍擴(kuò)大了。

今年年初，第一財(cái)經(jīng)曾以《鄭州“房票”演進(jìn)：破解拆遷安置難題與消化存量商品房并舉》為題，報(bào)道過鄭州市二七區(qū)馬寨鎮(zhèn)在房票安置上的探索，當(dāng)時(shí)的模式是，先由鄭州市的國(guó)資公司與某一個(gè)開發(fā)商簽訂購(gòu)房團(tuán)購(gòu)合同，然后，政府再將這些房子，折合成相應(yīng)的房票價(jià)格，兌換給村民。

但此次出臺(tái)的新房票政策，一方面將房票的適用范圍，由單一樓盤擴(kuò)大至全市，另一方面，是將兌付主體與兌付方式，由國(guó)資公司先行采購(gòu)，變更為村民持房票購(gòu)買后，再由開發(fā)商持房票與相應(yīng)兌付主體對(duì)接，在流程上，更容易為被征收人接受。

同時(shí)，新房票還被賦予了與貨幣購(gòu)房同樣的優(yōu)惠政策，包括契稅減免政策，價(jià)格與其他途徑購(gòu)買商品房一致，連優(yōu)惠都必須跟同期的優(yōu)惠政策一致，同時(shí)也適用公積金和商業(yè)貸款。

也因此，新房票政策出臺(tái)后，包括王富在內(nèi)的惠濟(jì)區(qū)村民們，很快涌入售樓部，希望能買到心儀的房源。

正商家河寬境售樓部一位置業(yè)顧問則介紹，由于支持新房票購(gòu)買，該項(xiàng)目剩余的300多套房源已被附近村民選購(gòu)一空，一些反應(yīng)慢的村民，甚至因?yàn)槲茨苜I到合適房源而懊悔不已。

庫(kù)存

“從我自己的經(jīng)歷上說，這次房票，我的拆遷安置解決了，開發(fā)商的庫(kù)存的房子也賣出去了。”王富說，其所在的村莊，早在2016年就被拆遷了，結(jié)果，期待中的安置房，卻一直到現(xiàn)在都沒建好，更雪上加霜的是，原本在拆遷時(shí)承諾的拆遷過渡費(fèi)，也已經(jīng)好幾年都沒有發(fā)放了。為此，王富一聽說能用房票買房，就趕緊帶家人到售樓部開始選房了。

而且，王富還認(rèn)為，這次選擇房票而不是貨幣補(bǔ)償，也避免了村民拿著錢到外地消費(fèi)、投資，實(shí)現(xiàn)了“內(nèi)循環(huán)”，而政府也因此獲得了稅收。

不過，也并不是所有的村民都對(duì)房票滿意。一些村民就提出，按照原本的安置方案，他們能以1:1的比例，獲得四五百平方米的安置房，這樣，就能一部分自住，一部分出租，但現(xiàn)在，用房票購(gòu)買，卻只能獲得一套或兩套新房，除了家人自住，也就沒多余的房子可供出租了，這也就意味著，未來他們每個(gè)月都將減少好幾千元的房租收入。

記者也注意到，王富所購(gòu)買的新房，實(shí)際成交價(jià)格為11000多元/㎡，這一價(jià)格雖然比該樓盤此前開展團(tuán)購(gòu)、內(nèi)購(gòu)時(shí)的價(jià)格略高，但與附近樓盤的在售價(jià)格持平。

對(duì)此，鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)（下稱“鄭州市房協(xié)”）在10月30日發(fā)布的《關(guān)于號(hào)召全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與房票安置工作的通知》中表示，對(duì)于落實(shí)政府政策不力，違規(guī)操作，弄虛作假，提供不實(shí)信息或區(qū)別對(duì)待房票安置群眾的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其不良行為由住房管理部門記入信用檔案；對(duì)于群眾反映問題突出的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，移交相關(guān)部門給予相應(yīng)的行政處罰。

鄭州市房協(xié)還在通知中稱，全市所有在售房地產(chǎn)項(xiàng)目都在房票允許購(gòu)買范圍內(nèi)，群眾所持房票與等價(jià)貨幣有相同購(gòu)買能力，應(yīng)在選擇范圍、房屋定價(jià)及優(yōu)惠政策方面與一般客戶享有相同權(quán)利。

那么，相對(duì)于2022年的“舊房票”，為何此次推出的新房票，會(huì)受到開發(fā)商與村民的歡迎呢？

一家來自央企地產(chǎn)河南分公司的負(fù)責(zé)人告訴記者，其實(shí)早在2022年，鄭州剛推出房票時(shí)，他們就試圖通過這種方式多化解一些滯銷房源，但一番接觸下來，發(fā)現(xiàn)當(dāng)時(shí)政府對(duì)房票的資金來源的思路也不是很清晰，再加上彼時(shí)地方財(cái)政已經(jīng)開始緊張，他們擔(dān)心即便自己接收了房票，后期找地方政府兌換也很麻煩，于是最終沒同意房票合作。

這次，一方面是看到10月上旬時(shí)財(cái)政部已經(jīng)表態(tài)，將通過專項(xiàng)債券收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，這就讓房票的資金來源有了保障；另一方面也是看到，今年年初，鄭州航空港區(qū)已經(jīng)通過房票補(bǔ)貼，不僅幫助開發(fā)商消化了數(shù)千套新房，還為房票配套了40多億資金，這才讓包括秦鐘在內(nèi)的鄭州開發(fā)商吃了定心丸，并開始房票合作。

記者注意到，鄭州地方政務(wù)平臺(tái)“鄭好辦”上，也專門上線了“鄭好房”房源超市，包括金水區(qū)、中原區(qū)、航空港區(qū)、鞏義市等在內(nèi)的16個(gè)縣市區(qū)的幾百家開發(fā)商，都將自己參與房票購(gòu)房的樓盤項(xiàng)目信息上傳到了該平臺(tái)，其中不少?gòu)?ldquo;以購(gòu)代建”房源超市可以看到，其中一些項(xiàng)目還是市場(chǎng)上的熱銷樓盤。

從業(yè)多年的地產(chǎn)觀察人士奚春山也告訴記者，房地產(chǎn)現(xiàn)在最大的問題是存量太大，通過“以購(gòu)代建”的房票方式，一方面能盡快解決拆遷村民的安置問題，另一方面通過化解存量，也有望將鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸恢復(fù)健康。

一份來自據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，鄭州市內(nèi)八區(qū)庫(kù)存的新房房源為936萬m²，出清周期26.2個(gè)月，郊縣庫(kù)存837萬m²，出清周期38.3個(gè)月。

為了更快推進(jìn)房票，10月30日上午，鄭州市城鄉(xiāng)建設(shè)局又專門召集鄭州市安置房工作專班、市房屋交易中心、局市場(chǎng)處、市房協(xié)及各開發(fā)區(qū)管委會(huì)、各區(qū)縣(市)住房保障部門負(fù)責(zé)同志、全市12家頭部房企主管銷售負(fù)責(zé)人等多個(gè)部門，組織召開征收安置項(xiàng)目房票安置工作推進(jìn)會(huì)。該局局長(zhǎng)趙凱在會(huì)上稱，一方面，要堅(jiān)定市場(chǎng)企穩(wěn)回暖的信心，一方面，則希望全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極參與房票，全力促進(jìn)項(xiàng)目銷售。