自首批公募REITs上市以來(lái)，上交所持續(xù)引領(lǐng)重點(diǎn)領(lǐng)域項(xiàng)目推進(jìn)擴(kuò)募，為REITs市場(chǎng)發(fā)展提供主要驅(qū)動(dòng)力。目前滬市首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)募項(xiàng)目——中金普洛斯REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT上市交易后，滬市迎來(lái)了更多REITs項(xiàng)目宣布擴(kuò)募的消息。

擴(kuò)募機(jī)制是REITs市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)的重要源泉

縱觀海外REITs市場(chǎng)發(fā)展，擴(kuò)募是實(shí)現(xiàn)REITs市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)的主要方式，也是REITs產(chǎn)品外延式增長(zhǎng)的重要途經(jīng)，海外成熟市場(chǎng)在經(jīng)歷了前期REITs產(chǎn)品數(shù)量的快速增長(zhǎng)后，整體市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，每年新增規(guī)模逐漸由新發(fā)產(chǎn)品數(shù)量轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪慨a(chǎn)品的規(guī)模擴(kuò)張。

美國(guó)房地產(chǎn)信托協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2000年至2021年，美國(guó)REITs市場(chǎng)首發(fā)上市的規(guī)模平均每年約為21.93億美元，平均每年增長(zhǎng)率為4.4%；擴(kuò)募增發(fā)規(guī)模平均每年約為251.89億美元，平均每年增長(zhǎng)率為14.7%。

對(duì)于管理人而言，通過(guò)擴(kuò)募的方式適時(shí)收購(gòu)物業(yè)資產(chǎn)，不僅能擴(kuò)大管理規(guī)模、提升基金業(yè)績(jī)表現(xiàn)、增加管理費(fèi)收入，也能有效控制產(chǎn)品的總體負(fù)債率，從而提升了基金的競(jìng)爭(zhēng)力和投資者信心。

由此可見(jiàn)，擴(kuò)募機(jī)制是REITs市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)的重要源泉。目前我國(guó)REITs市場(chǎng)也已探索并成功落地了首批REITs擴(kuò)募項(xiàng)目。2022年5月31日，上交所發(fā)布并施行REITs擴(kuò)募規(guī)則；2023年6月16日，中金普洛斯REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT等首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)募項(xiàng)目正式在上海證券交易所上市。擴(kuò)募項(xiàng)目的落地，充分激發(fā)了市場(chǎng)主體的參與熱情，支持運(yùn)作良好的REITs通過(guò)擴(kuò)募機(jī)制做優(yōu)做強(qiáng)，健全了正向激勵(lì)機(jī)制，發(fā)揮了REITs產(chǎn)品作為資產(chǎn)上市平臺(tái)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略?xún)r(jià)值，體現(xiàn)REITs平臺(tái)的可持續(xù)發(fā)展能力。

滬市REITs擴(kuò)募加速推進(jìn)，市場(chǎng)發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)能

2024年以來(lái)，滬市REITs市場(chǎng)共有6單REITs發(fā)布擴(kuò)募公告，其中4單已經(jīng)受理。從行業(yè)分布來(lái)看，發(fā)布擴(kuò)募公告的REITs項(xiàng)目涵蓋了產(chǎn)業(yè)園、清潔能源、保障房等多個(gè)領(lǐng)域，在REITs項(xiàng)目擴(kuò)募消息不斷出現(xiàn)的同時(shí)，基金管理人、原始權(quán)益人、地方政府等紛紛表示，通過(guò)擴(kuò)募機(jī)制將越來(lái)越多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)推向基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)，為REITs市場(chǎng)的生態(tài)建設(shè)貢獻(xiàn)力量。

在各行業(yè)REITs擴(kuò)募加速推進(jìn)的同時(shí)，涌現(xiàn)出大類(lèi)行業(yè)資產(chǎn)混包等創(chuàng)新機(jī)制。

作為今年第一單獲受理的擴(kuò)募項(xiàng)目，中航京能光伏REIT本次擬購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為位于云南省保山市騰沖市的蘇家河口水電站項(xiàng)目和松山河口水電站項(xiàng)目。這也是國(guó)內(nèi)首單跨區(qū)域探索光伏+水電資產(chǎn)混裝的擴(kuò)募項(xiàng)目。根據(jù)招募說(shuō)明，兩個(gè)水電站項(xiàng)目擬募集規(guī)模為28.6億元。經(jīng)測(cè)算，擴(kuò)募前內(nèi)部收益率（IRR）為5.88%，擴(kuò)募后IRR為6.46%，擴(kuò)募后IRR相比擴(kuò)募前提升了0.58%。未來(lái)若是成功獲批，公募REITs有望實(shí)現(xiàn)從單一資產(chǎn)擴(kuò)募邁進(jìn)混裝資產(chǎn)擴(kuò)募的2.0時(shí)代。

作為全國(guó)首單標(biāo)準(zhǔn)廠房產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品，國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT擴(kuò)募創(chuàng)新推出“工業(yè)廠房+研發(fā)辦公”的資產(chǎn)組合，本次擬購(gòu)入康橋項(xiàng)目位于浦東新區(qū)張江科學(xué)城片區(qū)，是臨港產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入張江科學(xué)城的“橋頭堡”。

上交所推動(dòng)REITs擴(kuò)募機(jī)制持續(xù)完善，雙輪驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展

近年來(lái)，上交所作為我國(guó)公募REITs主要的上市場(chǎng)所，在REITs市場(chǎng)提質(zhì)增速的同時(shí)，不斷推動(dòng)完善擴(kuò)募機(jī)制，目前已上市項(xiàng)目形成“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)格局，為REITs市場(chǎng)發(fā)展提供強(qiáng)勁內(nèi)生動(dòng)力。支持已上市REITs持續(xù)擴(kuò)展和整合具有區(qū)域和行業(yè)協(xié)同和互補(bǔ)的資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)組合，降低組合風(fēng)險(xiǎn)、增厚投資回報(bào)，為市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展提供支撐。同時(shí)，上交所在擴(kuò)募推進(jìn)中持續(xù)關(guān)注投融資對(duì)接工作，提升信息披露的透明度和規(guī)范性，督促各方優(yōu)化擴(kuò)募方案設(shè)計(jì)，通過(guò)優(yōu)化決策流程、優(yōu)先認(rèn)購(gòu)安排等，平衡新老投資者利益，保障投資者合法權(quán)益。REITs市場(chǎng)相關(guān)機(jī)制的持續(xù)完善，著力構(gòu)建Pre-REITs、持有型ABS、公募REITs、REITs擴(kuò)募等多層次全鏈條的成熟市場(chǎng)，打造公募REITs全生命周期的產(chǎn)品體系。

實(shí)際上，除REITs擴(kuò)募外，上交所還在REITs市場(chǎng)生態(tài)建設(shè)方面持續(xù)發(fā)力，引領(lǐng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。上交所堅(jiān)持“好項(xiàng)目好待遇”理念，引導(dǎo)原始權(quán)益人深度參與REITs平臺(tái)建設(shè)，通過(guò)“激勵(lì)到人”激發(fā)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)積極性，優(yōu)化制度規(guī)則提升信息披露針對(duì)性及有效性，“以誠(chéng)相待”促進(jìn)市場(chǎng)投融雙方的協(xié)同發(fā)展。

上交所有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，未來(lái)將繼續(xù)優(yōu)化擴(kuò)募機(jī)制，持續(xù)引導(dǎo)基礎(chǔ)設(shè)施REITs提高規(guī)范運(yùn)作水平、督促各參與方積極履職盡責(zé)，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目提升運(yùn)營(yíng)質(zhì)效和投資者回報(bào)，形成“投融方互信、投融端協(xié)同、投融資暢通”的市場(chǎng)生態(tài)，打造透明、規(guī)范、具有成長(zhǎng)性的REITs市場(chǎng)。