隨著八批次最后一宗地塊花落貝殼，上海2024年所有土地出讓落下帷幕。

第三方研究機(jī)構(gòu)好地研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年全年上海共有49宗涉宅用地公開(kāi)出讓?zhuān)偝鲎尳痤~約1384.8億元，；算上遴選、城中村等方式出讓地塊，則累計(jì)出讓76宗涉宅用地，總出讓金達(dá)2429.79億元。

2024年上海土地市場(chǎng)迎來(lái)了諸多變化。中指研究院上海分析師劉卓維表示，隨著“價(jià)高者得”競(jìng)拍規(guī)則的回歸，以及“雙高雙競(jìng)”政策的出臺(tái)，市場(chǎng)熱度回歸，高溢價(jià)地塊頻出，兩宗地塊溢價(jià)率超過(guò)40%，刷新了上海土拍市場(chǎng)溢價(jià)率紀(jì)錄；徐匯濱江一宗地塊以超13萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)創(chuàng)下新紀(jì)錄。

在逐漸回溫的土地市場(chǎng)上，各大開(kāi)發(fā)商積極充盈糧倉(cāng)，為來(lái)年筑穩(wěn)根基。不完全統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來(lái)，保利發(fā)展摘得7宗地塊，招商蛇口6宗、金茂4宗、華潤(rùn)置地4宗、越秀地產(chǎn)5宗，涉及拿地金額均超百億。

民企拿地積極性提升

12月最后兩個(gè)工作日，上海迎來(lái)今年終場(chǎng)土地出讓?zhuān)灿?jì)7幅地塊，合計(jì)攬金192.25億元， 2宗地塊底價(jià)成交，5宗溢價(jià)成交。

31日，本批次中最后一宗宅地奉賢新城地塊由貝殼集團(tuán)旗下貝好家成功競(jìng)得，總價(jià)約6.97億元，溢價(jià)率約14%。貝殼方面透露，該項(xiàng)目初步定位剛需、剛改屬性，將全程由貝好家自主操盤(pán)。

這是貝好家首次亮相上海，也是該企業(yè)拿下的第4宗地塊，并首次在一線城市成功拿地。據(jù)了解，2025年，貝好家重點(diǎn)在北京、上海、廣州、成都、西安、杭州、南京、武漢等十余個(gè)城市開(kāi)展業(yè)務(wù)。

另一家民營(yíng)企業(yè)宸嘉發(fā)展也在本輪上海土拍中引發(fā)了市場(chǎng)關(guān)注，以43.824億元總價(jià)、7000元/平方米裝標(biāo)、1840平方米公建配套的代價(jià)，從一眾央國(guó)企手中奪得了本批次最熱門(mén)的徐匯區(qū)龍華地塊。

該地塊成交樓面價(jià)達(dá)12.6萬(wàn)元/平方米，也刷新了上海涉宅用地成交樓面價(jià)TOP2位置；地塊成交溢價(jià)率高達(dá)40%，是繼浦東新區(qū)新楊思地塊后，第二個(gè)觸發(fā)“雙高雙競(jìng)”中止價(jià)的地塊。

盡管宸嘉發(fā)展在上海市場(chǎng)頗為年輕，但今年6月的“出道”項(xiàng)目宸嘉100·嘉佰道以422套房源，吸引了千組客戶(hù)搶購(gòu)，開(kāi)盤(pán)即罄，銷(xiāo)售額也實(shí)現(xiàn)超60億元，創(chuàng)造了上海樓市又一個(gè)千人搖的日光盤(pán)。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，從徐匯龍華這幅地塊的競(jìng)爭(zhēng)可以看出，國(guó)央企在拿地方面仍比較積極，雖然時(shí)至年底，房企資金壓力會(huì)比較明顯，但是對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)不遺余力；而民企在眾多國(guó)央企競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中大手筆競(jìng)得地塊，說(shuō)明最近市場(chǎng)好轉(zhuǎn)后，房企信心有所回升。

國(guó)央企強(qiáng)勢(shì)補(bǔ)倉(cāng)

整體來(lái)看，在第八批次土拍中收獲最豐的是金茂和招商蛇口，兩家企業(yè)均以聯(lián)合體的形式摘下三宗地塊。

其中，金茂、招商蛇口聯(lián)手在寶山區(qū)拿下兩宗地塊，共斥資約72億元，溢價(jià)率均在15%左右；同日，金茂底價(jià)摘得寶山另一宗地塊，耗資約31.16億元。至此，金茂完成了今年在上海最大力度的補(bǔ)倉(cāng)。加上此前在普陀以底價(jià)約15.8億元拿下的桃浦地塊，2024年金茂在上海共揮金近119億元，為明年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)打下了基礎(chǔ)。

在本輪土拍中，除上述兩宗寶山地塊外，招商蛇口還與越秀組成聯(lián)合體奪下了長(zhǎng)寧區(qū)天山地塊，總價(jià)約21.83億元，溢價(jià)率也超過(guò)了24%。此次一口氣補(bǔ)倉(cāng)三宗地塊，疊加此前在靜安、松江等區(qū)域拿下的項(xiàng)目，今年招商蛇口在上海共計(jì)收獲6宗地塊，總建面71.28萬(wàn)方，涉及總地價(jià)約234.41億元。

縱觀2024年全年的土地市場(chǎng)，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展也同樣進(jìn)行了大手筆補(bǔ)倉(cāng)。其中，保利發(fā)展合計(jì)拿地6宗，涉及總地價(jià)約115億元。

華潤(rùn)置地拿地?cái)?shù)量稍遜，在10月的土拍中首次拿地，此后接連中標(biāo)，共收獲了4宗地塊，并以40.37%的溢價(jià)率拿下浦東新區(qū)新楊思地塊，創(chuàng)下了今年上海的溢價(jià)率記錄，涉及總地價(jià)超190億元，僅次于招商蛇口。

除了這些熟悉的面孔外，今年上海土地市場(chǎng)上還迎來(lái)了許多新鮮的參與者，亮相上海土地市場(chǎng)。

北京城建在今年首次入滬拿地，在第二輪土拍中參拍3宗地塊，并以4.98億元的總價(jià)將楊浦長(zhǎng)海社區(qū)地塊收入囊中；此后又在第三輪土拍中與越秀聯(lián)合摘得楊浦另一宗地塊。兩次出手，北京城建以約27億元的總地價(jià)展現(xiàn)了“落滬”的決心。

同樣在今年成功入滬的還有中建七局。在第七批次土拍中，中建七局以底價(jià)12.53億元摘得寶山區(qū)以總地塊，首入上海。

相較而言，過(guò)去兩年在上海市場(chǎng)拿地積極的地方國(guó)企，在今年下半年有些火力不足。好地研究院統(tǒng)計(jì)，今年下半年，廈門(mén)國(guó)企建發(fā)僅合作參與桃浦地塊，而珠海國(guó)企華發(fā)和廈門(mén)國(guó)企國(guó)貿(mào)在下半年還未出過(guò)一次手。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這是因?yàn)榻òl(fā)、華發(fā)、國(guó)貿(mào)目前在上海都有一兩塊難啃的骨頭，存在庫(kù)存較高、去化壓力較大的情況，導(dǎo)致資金回籠慢，放慢了在上海補(bǔ)倉(cāng)的速度。

不過(guò)，包括宸嘉發(fā)展、貝殼等民企出現(xiàn)在土地市場(chǎng)，盧文曦認(rèn)為，這說(shuō)明隨著樓市企穩(wěn)，市場(chǎng)情緒回歸，房企對(duì)未來(lái)市場(chǎng)趨穩(wěn)向好的信心在增強(qiáng)。