在經歷連續(xù)兩年收入低迷和支出縮減之后，2025年預計將成為全球商業(yè)地產的復蘇轉折點。

于1月9日發(fā)布的德勤《2025年商業(yè)地產行業(yè)展望：迎接發(fā)展拐點，把握時代機遇》（下稱“報告”）得出上述結論。本次調研涵蓋來自13個國家、超過880位大型房地產公司和投資公司的首席執(zhí)行官及其直接下屬。

德勤中國審計與鑒證業(yè)務房地產行業(yè)主管合伙人倪敏表示，近年來，商業(yè)地產行業(yè)面臨諸多不確定性，主要原因包括利率上調，通脹高企，租戶對商業(yè)空間的使用方式和地點偏好發(fā)生變化，氣候變化對建筑產生的影響，以及生成式人工智能等新興技術不斷涌現(xiàn)。盡管行業(yè)的全面復蘇取決于未來12至18個月全球地緣政治穩(wěn)定性和利率的變化，但調研顯示業(yè)界對前景的預期已發(fā)生積極轉變。其中，88%的全球受訪者預測今年的收入將上升，與去年六成受訪者預計收入將進一步下降相比，變化顯著。

在他看來，隨著樂觀情緒的重燃，增加預算的預期也隨之而來。在2024年的調研中，近四成受訪者計劃削減開支，而在2025年調研中，僅有7%的受訪者表示將進一步削減開支。隨著房地產行業(yè)的領導者從防御型戰(zhàn)略轉向進攻型戰(zhàn)略，并通過優(yōu)化資產負債表、加強核心能力、專注內部改進，數(shù)據(jù)和技術已成為來年投資的關鍵領域。

影響因素有這些，中國與全球背離較大

全球房地產公司前景雖然樂觀，仍然面臨著多種挑戰(zhàn)。根據(jù)報告，利率上調、網絡風險、稅收政策變化以及資本成本，將成為未來12到18個月內影響財務業(yè)績的宏觀經濟因素。

倪敏提出，今年突出的一點是稅收政策變化從第十四位躍居第三位，反映出全球最低稅規(guī)則的影響。資本成本排名也升至第四，特別是由于原本以較低利率承銷的商業(yè)抵押貸款即將到期，需要進行再融資。由于貸款機構向陷入困境的借款人提供展期服務，以期在新到期日能夠迎來降息，即將到來的貸款到期高峰的規(guī)模已經超出了市場預期。

德勤中國戰(zhàn)略與企業(yè)交易咨詢業(yè)務合伙人方棟表示，亞太地區(qū)約有2570億美元的未償優(yōu)先債務即將到期，同時在2024年至2026年期間將出現(xiàn)84億美元的資金缺口，即原始擔保債務金額與貸款到期時可用再融資金額之間的差額。近年來，面臨違約風險的中國房地產企業(yè)持續(xù)尋求境外債務重組，其中大多已開展工作并陸續(xù)進入最后階段。然而，由于基本面仍需改善，加之缺乏足夠的新資金和新貸款，銷售情況也未如理想，許多買家仍需更多時間觀察市場環(huán)境。隨著內地保交樓項目逐漸完工，預計今年的重點將轉向境內債務重組及如何盤活土地資源。

“我們期待國家的十萬億化債提振政策在進一步細化條款后，能夠幫助地方政府及房地產開發(fā)商盤活存量資產，以改善運營狀況。”方棟說。

倪敏對第一財經表示，往年中國和全球商業(yè)地產行業(yè)在主要的環(huán)境及要素上相對契合，但2025年可能是背離較大的一年。中國商業(yè)地產的復蘇拐點也還有待觀察，不過即使在谷底也有起伏，“2025年還是會比2024年好一些”，政策的落地有慣性也需要時間。

看好工業(yè)制造地產，寫字樓最不樂觀

報告顯示，全球范圍內，超過68%的受訪者預計2025年商業(yè)房地產的基本面將有所改善，包括資本成本、資本可用性、房價、交易活動、租賃活動、租金增長和空置率等方面。在去年調研中，只有27%的受訪者持此觀點，反映樂觀情緒顯著升溫。

全球房地產業(yè)主和投資者青睞熟悉的細分市場，其中工業(yè)和制造業(yè)位居榜首，原因是對供應鏈韌性和本地化制造的需求增加。數(shù)字地產微跌至第二位，得益于人工智能的應用不斷增加，令投資者對專業(yè)數(shù)據(jù)中心的興趣日益濃厚。物流業(yè)仍位居前五，多戶住宅和酒店地產則大幅攀升。從地區(qū)層面來看，亞太受訪者重點關注工業(yè)和制造業(yè)地產，而歐洲受訪者則傾向于數(shù)字地產。

相比之下，受訪者對寫字樓市場的樂觀情緒最低，最主要受到交易活動改善預期相對較低、空置率上升以及借貸成本增加等因素的影響。

報告還顯示，大多數(shù)全球受訪者（68%）有可能在未來12至18個月內增加并購活動，其中近八成公共和機構組織以及房地產投資信托基金受訪者表示或增加并購活動。

方棟提出，房地產領導者切勿盲目追求“抄底”，而應著眼于智能環(huán)保的新一代設施以及高增長細分市場的企業(yè)，同時保持長遠的增長眼光。盡管房地產行業(yè)近來陷入困境，但長期持有此類資產的業(yè)主和投資者可能已經實現(xiàn)了充足的估值提升，得以免受近期估值下跌的影響。

自疫情暴發(fā)以來，商業(yè)地產投資者開始將目光轉向國內資產，而對國際機遇興趣減弱。雖然絕大多數(shù)受訪者仍將所在國視為2025年的投資重點，但有跡象表明，國際投資或將再度興起。

當被問及所在國以外的哪些地區(qū)最具投資吸引力時，德國、加拿大、墨西哥、印度和澳大利亞成為首選目標。如果2025年交易活動回暖，這些地區(qū)可能會成為國際投資者的首要關注對象。