在經(jīng)歷連續(xù)兩年收入低迷和支出縮減之后，2025年預計將成為全球商業(yè)地產(chǎn)的復蘇轉(zhuǎn)折點。

于1月9日發(fā)布的德勤《2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望：迎接發(fā)展拐點，把握時代機遇》（下稱“報告”）得出上述結(jié)論。本次調(diào)研涵蓋來自13個國家、超過880位大型房地產(chǎn)公司和投資公司的首席執(zhí)行官及其直接下屬。

德勤中國審計與鑒證業(yè)務房地產(chǎn)行業(yè)主管合伙人倪敏表示，近年來，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨諸多不確定性，主要原因包括利率上調(diào)，通脹高企，租戶對商業(yè)空間的使用方式和地點偏好發(fā)生變化，氣候變化對建筑產(chǎn)生的影響，以及生成式人工智能等新興技術(shù)不斷涌現(xiàn)。盡管行業(yè)的全面復蘇取決于未來12至18個月全球地緣政治穩(wěn)定性和利率的變化，但調(diào)研顯示業(yè)界對前景的預期已發(fā)生積極轉(zhuǎn)變。其中，88%的全球受訪者預測今年的收入將上升，與去年六成受訪者預計收入將進一步下降相比，變化顯著。

在他看來，隨著樂觀情緒的重燃，增加預算的預期也隨之而來。在2024年的調(diào)研中，近四成受訪者計劃削減開支，而在2025年調(diào)研中，僅有7%的受訪者表示將進一步削減開支。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)導者從防御型戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向進攻型戰(zhàn)略，并通過優(yōu)化資產(chǎn)負債表、加強核心能力、專注內(nèi)部改進，數(shù)據(jù)和技術(shù)已成為來年投資的關(guān)鍵領(lǐng)域。

影響因素有這些，中國與全球背離較大

全球房地產(chǎn)公司前景雖然樂觀，仍然面臨著多種挑戰(zhàn)。根據(jù)報告，利率上調(diào)、網(wǎng)絡(luò)風險、稅收政策變化以及資本成本，將成為未來12到18個月內(nèi)影響財務業(yè)績的宏觀經(jīng)濟因素。

倪敏提出，今年突出的一點是稅收政策變化從第十四位躍居第三位，反映出全球最低稅規(guī)則的影響。資本成本排名也升至第四，特別是由于原本以較低利率承銷的商業(yè)抵押貸款即將到期，需要進行再融資。由于貸款機構(gòu)向陷入困境的借款人提供展期服務，以期在新到期日能夠迎來降息，即將到來的貸款到期高峰的規(guī)模已經(jīng)超出了市場預期。

德勤中國戰(zhàn)略與企業(yè)交易咨詢業(yè)務合伙人方棟表示，亞太地區(qū)約有2570億美元的未償優(yōu)先債務即將到期，同時在2024年至2026年期間將出現(xiàn)84億美元的資金缺口，即原始擔保債務金額與貸款到期時可用再融資金額之間的差額。近年來，面臨違約風險的中國房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)尋求境外債務重組，其中大多已開展工作并陸續(xù)進入最后階段。然而，由于基本面仍需改善，加之缺乏足夠的新資金和新貸款，銷售情況也未如理想，許多買家仍需更多時間觀察市場環(huán)境。隨著內(nèi)地保交樓項目逐漸完工，預計今年的重點將轉(zhuǎn)向境內(nèi)債務重組及如何盤活土地資源。

“我們期待國家的十萬億化債提振政策在進一步細化條款后，能夠幫助地方政府及房地產(chǎn)開發(fā)商盤活存量資產(chǎn)，以改善運營狀況。”方棟說。

倪敏對第一財經(jīng)表示，往年中國和全球商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在主要的環(huán)境及要素上相對契合，但2025年可能是背離較大的一年。中國商業(yè)地產(chǎn)的復蘇拐點也還有待觀察，不過即使在谷底也有起伏，“2025年還是會比2024年好一些”，政策的落地有慣性也需要時間。

看好工業(yè)制造地產(chǎn)，寫字樓最不樂觀

報告顯示，全球范圍內(nèi)，超過68%的受訪者預計2025年商業(yè)房地產(chǎn)的基本面將有所改善，包括資本成本、資本可用性、房價、交易活動、租賃活動、租金增長和空置率等方面。在去年調(diào)研中，只有27%的受訪者持此觀點，反映樂觀情緒顯著升溫。

全球房地產(chǎn)業(yè)主和投資者青睞熟悉的細分市場，其中工業(yè)和制造業(yè)位居榜首，原因是對供應鏈韌性和本地化制造的需求增加。數(shù)字地產(chǎn)微跌至第二位，得益于人工智能的應用不斷增加，令投資者對專業(yè)數(shù)據(jù)中心的興趣日益濃厚。物流業(yè)仍位居前五，多戶住宅和酒店地產(chǎn)則大幅攀升。從地區(qū)層面來看，亞太受訪者重點關(guān)注工業(yè)和制造業(yè)地產(chǎn)，而歐洲受訪者則傾向于數(shù)字地產(chǎn)。

相比之下，受訪者對寫字樓市場的樂觀情緒最低，最主要受到交易活動改善預期相對較低、空置率上升以及借貸成本增加等因素的影響。

報告還顯示，大多數(shù)全球受訪者（68%）有可能在未來12至18個月內(nèi)增加并購活動，其中近八成公共和機構(gòu)組織以及房地產(chǎn)投資信托基金受訪者表示或增加并購活動。

方棟提出，房地產(chǎn)領(lǐng)導者切勿盲目追求“抄底”，而應著眼于智能環(huán)保的新一代設(shè)施以及高增長細分市場的企業(yè)，同時保持長遠的增長眼光。盡管房地產(chǎn)行業(yè)近來陷入困境，但長期持有此類資產(chǎn)的業(yè)主和投資者可能已經(jīng)實現(xiàn)了充足的估值提升，得以免受近期估值下跌的影響。

自疫情暴發(fā)以來，商業(yè)地產(chǎn)投資者開始將目光轉(zhuǎn)向國內(nèi)資產(chǎn)，而對國際機遇興趣減弱。雖然絕大多數(shù)受訪者仍將所在國視為2025年的投資重點，但有跡象表明，國際投資或?qū)⒃俣扰d起。

當被問及所在國以外的哪些地區(qū)最具投資吸引力時，德國、加拿大、墨西哥、印度和澳大利亞成為首選目標。如果2025年交易活動回暖，這些地區(qū)可能會成為國際投資者的首要關(guān)注對象。