房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”趨勢下，上市房企的化債工作也在加速。

1月21日晚間，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，公司境內(nèi)公司債券及供應(yīng)鏈資產(chǎn)支持專項計劃的重組方案，已全部經(jīng)相關(guān)債券持有人會議審議通過。

這意味著，融創(chuàng)154億元的境內(nèi)債務(wù)整體重組宣告成功，成為行業(yè)第一家實現(xiàn)境內(nèi)債市場化重組的房企。此前，上市房企對境內(nèi)債的處理方式多為增信展期。

融創(chuàng)也不例外，早在2022年，融創(chuàng)便曾完成境內(nèi)公開市場債務(wù)重組，60億元的境內(nèi)債加權(quán)平均展期3.51年，此后該公司按照調(diào)整后的安排，在2023年相繼兌付了6.31億元。

首輪重組較為順利，主要因當(dāng)時境內(nèi)債利率未發(fā)生變化，僅調(diào)整了兌付安排，債權(quán)人利益沒有受到較大影響。融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌，還對其中一支境內(nèi)債提供連帶責(zé)任擔(dān)保，給予了債權(quán)人信心，因此第一輪重組談判相對順利。

但在隨后兩年時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場仍持續(xù)處于調(diào)整期，房企尤其是出險企業(yè)的處境依然艱難，即便是完成債務(wù)展期的房企，不少也陷入了兌付難、方案難落地的尷尬境地。因此，在本次二輪談判中，融創(chuàng)對境內(nèi)債的處理方式，與以往大有不同。

具體而言，融創(chuàng)的債務(wù)重組方案，組合了現(xiàn)金要約收購、股票及/或股票經(jīng)濟收益權(quán)兌付、以資抵債、留債展期四種選項，為債權(quán)人提供了多元化收益及退出機制；對融創(chuàng)而言，預(yù)計可削減超過50%的境內(nèi)公司債務(wù)，留債部分最長展期達9.5年，且5年內(nèi)不再有兌付壓力。

如在“現(xiàn)金要約收購”選項中，融創(chuàng)按每張債券面值20%的價格發(fā)起現(xiàn)金要約購回，現(xiàn)金總金額不超過8億元，方案接納債券本金上限40億元，預(yù)計最高降債40億元。

“股票及/或股票經(jīng)濟收益權(quán)兌付”選項中，通過向特殊目的信托增發(fā)特定數(shù)量的股票，人民幣100元債券對應(yīng)融創(chuàng)股票13.5股，預(yù)計新股總發(fā)行5億股，預(yù)計最高降債37億元。

“以資抵債”選項系設(shè)立服務(wù)型信托，債券持有人享有其控股子公司所持有的特定資產(chǎn)收益權(quán)，標(biāo)的債券每100元面值受償金額35元人民幣，預(yù)計最高降債30億元。

下一步，融創(chuàng)將安排債券持有人，就其持有的債券在重組方案選項中進行選擇、分配。

此外，在境外債方面，據(jù)知情人士透露，考慮到目前市場情況并未達到此前預(yù)期，融創(chuàng)近期正尋求更全面的境外債綜合解決方案，以期從整體上優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)。

“融創(chuàng)是第一個真正意義上完成境內(nèi)債重組的房企，對行業(yè)推進債務(wù)重組具有一定的借鑒意義，越來越多的出險房企在化債時，選擇借鑒融創(chuàng)的方案。”一位市場分析人士說。

比如市場消息顯示，融信中國也在推動境內(nèi)債務(wù)重組，重組范圍并不局限于六只公募債券，還包括四只私募債券，削債方案將會參考融創(chuàng)等公司境內(nèi)債務(wù)重組的方案。

不僅是融創(chuàng)，近段時間以來，多家房企的化債工作都在提速，包括融創(chuàng)、龍光、碧桂園等在內(nèi)的10余家房企，相繼公布了債務(wù)重組方面的最新進展。境外債務(wù)重組方面，龍光、碧桂園先后披露了重組方案最新進展，并與債務(wù)委員會和部分境外債權(quán)人達成一致。

從具體方案看，過去房企債務(wù)重組以展期為主，雖有部分房企提供債轉(zhuǎn)股等多元重組方案，但整體占比不高。在新一輪債務(wù)重組中，房企化債策略，正從原來的展期為主轉(zhuǎn)向全面削債，主要通過折價贖回債券和強制轉(zhuǎn)股等方式實現(xiàn)。

比如1月9日，碧桂園發(fā)布公告稱，公司境外債務(wù)重組提案的關(guān)鍵條款，已與由七家知名銀行組成的協(xié)調(diào)委員會達成共識，如果該重組提案得以落實，將使公司實現(xiàn)大幅去杠桿化，目標(biāo)是減少債務(wù)最多116億美元；包括將債務(wù)到期時間延長至最多11.5年以及降低融資成本。

1月6日，龍光集團宣布，已就境外債整體重組方案的條款與若干境外債權(quán)人達成一致，整體重組方案將涉及注銷境外債務(wù)，以換取各境外債權(quán)人有權(quán)選擇包括現(xiàn)金支付、短期票據(jù)與強制可轉(zhuǎn)換債券的組合、強制可轉(zhuǎn)換債券、長期票據(jù)等多個選項。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，折價回購、債轉(zhuǎn)股等方式能從源頭減少債務(wù)，有助于企業(yè)走出債務(wù)危機，可為房企爭取恢復(fù)流動性的時間，換取未來價值回升以及償還債務(wù)的空間。

從債務(wù)到期情況來看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年房企債券到期規(guī)模4828億元，2025年債務(wù)到期高于2024年、達5257億元。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在接下來的2025年，房企仍然面臨規(guī)模不小的債券到期規(guī)模，預(yù)計企業(yè)化債工作在2025年將會進一步提速。