美國洛杉磯持續(xù)了兩周的大火已逐漸得到控制，但后續(xù)重建工作仍困難重重。

根據(jù)加利福尼亞州林業(yè)和消防局（Cal Fire）的統(tǒng)計(jì)，這場野火已經(jīng)摧毀了約1.5萬公頃的土地，大量住宅僅余斷壁殘?jiān)?，仍?.8萬人處于疏散命令之下。

美國天氣信息服務(wù)商Accu Weather估計(jì)，這場火災(zāi)造成的破壞和經(jīng)濟(jì)損失總額高達(dá)2500億至2750億美元，或?qū)⒊蔀槊绹鴼v史上最嚴(yán)重的自然災(zāi)害之一。全球房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司CoreLogic預(yù)計(jì)，此次火災(zāi)可能產(chǎn)生350億至450億美元的保險(xiǎn)賠付。

然而，對于災(zāi)后重建，“重建還是離開”的問題正在顯現(xiàn)。許多失去家園的居民逐漸發(fā)現(xiàn)，他們手中的保單可能不足以支付新房房款，重建費(fèi)用也難以估計(jì)。

加州爾灣富升地產(chǎn)（Appreciation Properties）聯(lián)合創(chuàng)始人孫斯陶告訴第一財(cái)經(jīng)記者，受災(zāi)居民面臨多重選擇，他們可以選擇就地重建，也可以變賣土地后攜保險(xiǎn)賠款另擇新居。對于仍在猶豫的業(yè)主或原本的租戶而言，租房也是一個(gè)權(quán)宜之計(jì)。

“這里的房產(chǎn)價(jià)值包含土地價(jià)值和房屋價(jià)值?；馂?zāi)保險(xiǎn)則主要覆蓋重建費(fèi)用和室內(nèi)貴重物品。以一棟100萬美元的房產(chǎn)為例，實(shí)際重建費(fèi)用可能僅需30萬美元。”他稱，獲得理賠后，房主既可選擇重建，也可以出售土地后在其他地區(qū)購置新房。但若未購買私人保險(xiǎn)或政府保險(xiǎn)，就需要自行承擔(dān)全部重建或換房成本。

原地重建還是另擇新居

孫斯陶分析說，對于受災(zāi)居民來說，下一步究竟該“重起爐灶”還是原地重建，涉及保險(xiǎn)、成本、區(qū)位等多重因素的權(quán)衡。他稱：“首先是保險(xiǎn)覆蓋范圍，包括保額高低和自付額大小；其次是災(zāi)后重建的供需關(guān)系，人工和建材可能因需求激增而漲價(jià)，而保險(xiǎn)賠付往往基于之前的重建費(fèi)用估算。”

孫斯陶舉例說，在高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)，房產(chǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)用近年來大幅上漲，“同樣一套200萬美元的房產(chǎn)，年保費(fèi)從以往的700-1200美元攀升至如今的3000美元以上。”

在保險(xiǎn)方面，情況較為復(fù)雜。“本地法規(guī)規(guī)定，有房屋貸款的房主必須購買房屋保險(xiǎn)，且貸款銀行對保險(xiǎn)細(xì)則有嚴(yán)格要求，包括保額必須充足，”孫斯陶解釋道，而對于已結(jié)清貸款的房主，如果為節(jié)省開支未購買足額保險(xiǎn)，甚至完全沒有投保，就需要承擔(dān)重建費(fèi)用不夠或完全自費(fèi)重建成本的后果。

對于失去家園的居民，孫斯陶總結(jié)了幾種主要選擇。“一是原址重建。重建需要經(jīng)過規(guī)劃審批等流程，期間需要臨時(shí)租房或使用其他住所，因此比較適合經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)越且看重原有地段的居民，如太平洋帕利塞德（Pacific Palisades）等富人區(qū)的業(yè)主。”

二是出售土地另擇居所。孫斯陶表示，一些居民基于火災(zāi)后的情感因素等考慮，可能會在理賠后出售土地，開啟全新生活，也是一個(gè)更為“干凈利落”的選擇。

不過，根據(jù)加州立法分析辦公室（LAO）1月15日發(fā)布的住房可負(fù)擔(dān)性報(bào)告，加州的住房價(jià)格遠(yuǎn)高于美國其他地區(qū)。一棟中等價(jià)格的住宅在加州的價(jià)格是美國典型中等住宅價(jià)格的兩倍多，而加州價(jià)格較低的住宅比美國其他地區(qū)同類住宅貴約33%。

此外，該報(bào)告顯示，現(xiàn)在在加州購買一套兩居室住宅的費(fèi)用明顯高于租房費(fèi)用。近年來，月租金大幅上漲，但增速遠(yuǎn)不及購房所需的月供。購買一套兩居室住宅的月供比租住公寓或住宅的費(fèi)用高出大約1960美元（約73%）。

因此，孫斯陶建議稱，對于原本就是租房居住的受災(zāi)者，或者經(jīng)濟(jì)狀況不理想、尚未確定未來居住地的居民，也可以暫時(shí)租房過渡。

山火后的保險(xiǎn)業(yè)困局與重塑

在此次洛杉磯山火爆發(fā)前，自2022年以來，加州多家保險(xiǎn)公司已因野火風(fēng)險(xiǎn)和高昂的建筑成本，暫?；蛳拗屏诵卤蔚陌l(fā)放。

例如，2022年11月，Allstate暫停了在加州的新房主、共管公寓和商業(yè)保險(xiǎn)政策的銷售。2023年，美國國家保險(xiǎn)公司（American National）宣布停止在加州市場提供房主保險(xiǎn)。同年5月，州立農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)公司（State Farm）宣布，由于野火風(fēng)險(xiǎn)和建筑成本上升，將停止在加州接受新的商業(yè)和個(gè)人財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)申請。

孫斯陶稱，在私人保險(xiǎn)公司相繼撤出市場后，房主可以轉(zhuǎn)而選擇政府提供的公平計(jì)劃（FAIR Plan）保險(xiǎn)。這類政府兜底計(jì)劃在美國多個(gè)州都有實(shí)施，如佛羅里達(dá)州就設(shè)有類似機(jī)制，但其保障范圍和條款通常不及私人保險(xiǎn)公司的產(chǎn)品全面。

根據(jù)FAIR計(jì)劃的官網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至去年9月，F(xiàn)AIR計(jì)劃的承?？傤~已達(dá)到4580億美元，是2020年9月的三倍，相比2023年9月的數(shù)額也激增了61.3%。

FAIR計(jì)劃透露，在此次洛杉磯山火中，該保險(xiǎn)機(jī)制已收到3600份理賠申請，帕利塞德和伊頓兩處火區(qū)的潛在風(fēng)險(xiǎn)金額接近50億美元。該計(jì)劃強(qiáng)調(diào)，其“現(xiàn)金投入、現(xiàn)金支出”的運(yùn)營模式確保了所有索賠都能得到支付。然而，據(jù)報(bào)道，F(xiàn)AIR計(jì)劃面臨著嚴(yán)峻的資金壓力，該機(jī)構(gòu)目前僅有3.77億美元儲備金，在支付首批9億美元賠款后才能啟動(dòng)再保險(xiǎn)機(jī)制。此外，歷史數(shù)據(jù)顯示，通常理賠金額占其總風(fēng)險(xiǎn)額的31%。

這一系列問題的根源可以追溯到1988年通過的“103號提案”，該提案要求保險(xiǎn)公司在提高保費(fèi)前必須獲得加州保險(xiǎn)部的批準(zhǔn)，以防止費(fèi)率大幅上漲。近年來，這也限制了保險(xiǎn)公司根據(jù)野火風(fēng)險(xiǎn)上升調(diào)整費(fèi)率的能力。不過，2024年，加州出臺了新的保險(xiǎn)條例，允許保險(xiǎn)公司在定價(jià)模型中考慮氣候變化風(fēng)險(xiǎn)。

保險(xiǎn)市場的動(dòng)蕩已經(jīng)開始影響房地產(chǎn)市場?？偛吭诩∑碌膩喼薹慨a(chǎn)科技公司居外IQI（Juwai IQI）集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官安薩里（Kashif Ansari）對第一財(cái)經(jīng)記者表示，洛杉磯大火這種極端天氣對房地產(chǎn)市場的影響是多方面的。首先是保險(xiǎn)費(fèi)用的上漲降低了高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)房產(chǎn)的吸引力。其次，房產(chǎn)價(jià)值也會下降。數(shù)據(jù)顯示洛杉磯野火影響范圍內(nèi)的房價(jià)比范圍以外低4%。此外，為應(yīng)對氣候風(fēng)險(xiǎn)而增加的基礎(chǔ)設(shè)施投資導(dǎo)致房產(chǎn)稅上漲，加上公用事業(yè)成本的攀升，都在推高購房的總體成本。

面對加州的保險(xiǎn)業(yè)困局，安薩里認(rèn)為，未來，美國州政府、保險(xiǎn)公司和業(yè)主可能需要共同投資，為現(xiàn)有建筑加裝防火材料，開設(shè)防火隔離帶，以降低風(fēng)險(xiǎn)，這樣保險(xiǎn)公司才會有動(dòng)力提供保單。同時(shí)，高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)的業(yè)主可能需要為“山景房”支付額外的保險(xiǎn)費(fèi)，政府則需要采取更靈活的保險(xiǎn)費(fèi)率管理策略。

安薩里表示：“從房產(chǎn)角度看，由于持有成本增高，高風(fēng)險(xiǎn)地段房價(jià)將會下跌， 好的一面是，過火地段的重建房將按照新的建筑規(guī)范，在防火舉措上將大大改進(jìn)，而在住房容積率上也會跟上時(shí)代要求，提供更多住宅。 ”