美國洛杉磯持續(xù)了兩周的大火已逐漸得到控制，但后續(xù)重建工作仍困難重重。

根據(jù)加利福尼亞州林業(yè)和消防局（Cal Fire）的統(tǒng)計，這場野火已經(jīng)摧毀了約1.5萬公頃的土地，大量住宅僅余斷壁殘垣，仍有8.8萬人處于疏散命令之下。

美國天氣信息服務(wù)商Accu Weather估計，這場火災(zāi)造成的破壞和經(jīng)濟損失總額高達2500億至2750億美元，或?qū)⒊蔀槊绹鴼v史上最嚴重的自然災(zāi)害之一。全球房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司CoreLogic預(yù)計，此次火災(zāi)可能產(chǎn)生350億至450億美元的保險賠付。

然而，對于災(zāi)后重建，“重建還是離開”的問題正在顯現(xiàn)。許多失去家園的居民逐漸發(fā)現(xiàn)，他們手中的保單可能不足以支付新房房款，重建費用也難以估計。

加州爾灣富升地產(chǎn)（Appreciation Properties）聯(lián)合創(chuàng)始人孫斯陶告訴第一財經(jīng)記者，受災(zāi)居民面臨多重選擇，他們可以選擇就地重建，也可以變賣土地后攜保險賠款另擇新居。對于仍在猶豫的業(yè)主或原本的租戶而言，租房也是一個權(quán)宜之計。

“這里的房產(chǎn)價值包含土地價值和房屋價值?；馂?zāi)保險則主要覆蓋重建費用和室內(nèi)貴重物品。以一棟100萬美元的房產(chǎn)為例，實際重建費用可能僅需30萬美元。”他稱，獲得理賠后，房主既可選擇重建，也可以出售土地后在其他地區(qū)購置新房。但若未購買私人保險或政府保險，就需要自行承擔全部重建或換房成本。

原地重建還是另擇新居

孫斯陶分析說，對于受災(zāi)居民來說，下一步究竟該“重起爐灶”還是原地重建，涉及保險、成本、區(qū)位等多重因素的權(quán)衡。他稱：“首先是保險覆蓋范圍，包括保額高低和自付額大??；其次是災(zāi)后重建的供需關(guān)系，人工和建材可能因需求激增而漲價，而保險賠付往往基于之前的重建費用估算。”

孫斯陶舉例說，在高風(fēng)險區(qū)，房產(chǎn)的保險費用近年來大幅上漲，“同樣一套200萬美元的房產(chǎn)，年保費從以往的700-1200美元攀升至如今的3000美元以上。”

在保險方面，情況較為復(fù)雜。“本地法規(guī)規(guī)定，有房屋貸款的房主必須購買房屋保險，且貸款銀行對保險細則有嚴格要求，包括保額必須充足，”孫斯陶解釋道，而對于已結(jié)清貸款的房主，如果為節(jié)省開支未購買足額保險，甚至完全沒有投保，就需要承擔重建費用不夠或完全自費重建成本的后果。

對于失去家園的居民，孫斯陶總結(jié)了幾種主要選擇。“一是原址重建。重建需要經(jīng)過規(guī)劃審批等流程，期間需要臨時租房或使用其他住所，因此比較適合經(jīng)濟條件優(yōu)越且看重原有地段的居民，如太平洋帕利塞德（Pacific Palisades）等富人區(qū)的業(yè)主。”

二是出售土地另擇居所。孫斯陶表示，一些居民基于火災(zāi)后的情感因素等考慮，可能會在理賠后出售土地，開啟全新生活，也是一個更為“干凈利落”的選擇。

不過，根據(jù)加州立法分析辦公室（LAO）1月15日發(fā)布的住房可負擔性報告，加州的住房價格遠高于美國其他地區(qū)。一棟中等價格的住宅在加州的價格是美國典型中等住宅價格的兩倍多，而加州價格較低的住宅比美國其他地區(qū)同類住宅貴約33%。

此外，該報告顯示，現(xiàn)在在加州購買一套兩居室住宅的費用明顯高于租房費用。近年來，月租金大幅上漲，但增速遠不及購房所需的月供。購買一套兩居室住宅的月供比租住公寓或住宅的費用高出大約1960美元（約73%）。

因此，孫斯陶建議稱，對于原本就是租房居住的受災(zāi)者，或者經(jīng)濟狀況不理想、尚未確定未來居住地的居民，也可以暫時租房過渡。

山火后的保險業(yè)困局與重塑

在此次洛杉磯山火爆發(fā)前，自2022年以來，加州多家保險公司已因野火風(fēng)險和高昂的建筑成本，暫?；蛳拗屏诵卤蔚陌l(fā)放。

例如，2022年11月，Allstate暫停了在加州的新房主、共管公寓和商業(yè)保險政策的銷售。2023年，美國國家保險公司（American National）宣布停止在加州市場提供房主保險。同年5月，州立農(nóng)業(yè)保險公司（State Farm）宣布，由于野火風(fēng)險和建筑成本上升，將停止在加州接受新的商業(yè)和個人財產(chǎn)保險申請。

孫斯陶稱，在私人保險公司相繼撤出市場后，房主可以轉(zhuǎn)而選擇政府提供的公平計劃（FAIR Plan）保險。這類政府兜底計劃在美國多個州都有實施，如佛羅里達州就設(shè)有類似機制，但其保障范圍和條款通常不及私人保險公司的產(chǎn)品全面。

根據(jù)FAIR計劃的官網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至去年9月，F(xiàn)AIR計劃的承?？傤~已達到4580億美元，是2020年9月的三倍，相比2023年9月的數(shù)額也激增了61.3%。

FAIR計劃透露，在此次洛杉磯山火中，該保險機制已收到3600份理賠申請，帕利塞德和伊頓兩處火區(qū)的潛在風(fēng)險金額接近50億美元。該計劃強調(diào)，其“現(xiàn)金投入、現(xiàn)金支出”的運營模式確保了所有索賠都能得到支付。然而，據(jù)報道，F(xiàn)AIR計劃面臨著嚴峻的資金壓力，該機構(gòu)目前僅有3.77億美元儲備金，在支付首批9億美元賠款后才能啟動再保險機制。此外，歷史數(shù)據(jù)顯示，通常理賠金額占其總風(fēng)險額的31%。

這一系列問題的根源可以追溯到1988年通過的“103號提案”，該提案要求保險公司在提高保費前必須獲得加州保險部的批準，以防止費率大幅上漲。近年來，這也限制了保險公司根據(jù)野火風(fēng)險上升調(diào)整費率的能力。不過，2024年，加州出臺了新的保險條例，允許保險公司在定價模型中考慮氣候變化風(fēng)險。

保險市場的動蕩已經(jīng)開始影響房地產(chǎn)市場。總部在吉隆坡的亞洲房產(chǎn)科技公司居外IQI（Juwai IQI）集團聯(lián)合創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官安薩里（Kashif Ansari）對第一財經(jīng)記者表示，洛杉磯大火這種極端天氣對房地產(chǎn)市場的影響是多方面的。首先是保險費用的上漲降低了高風(fēng)險地區(qū)房產(chǎn)的吸引力。其次，房產(chǎn)價值也會下降。數(shù)據(jù)顯示洛杉磯野火影響范圍內(nèi)的房價比范圍以外低4%。此外，為應(yīng)對氣候風(fēng)險而增加的基礎(chǔ)設(shè)施投資導(dǎo)致房產(chǎn)稅上漲，加上公用事業(yè)成本的攀升，都在推高購房的總體成本。

面對加州的保險業(yè)困局，安薩里認為，未來，美國州政府、保險公司和業(yè)主可能需要共同投資，為現(xiàn)有建筑加裝防火材料，開設(shè)防火隔離帶，以降低風(fēng)險，這樣保險公司才會有動力提供保單。同時，高風(fēng)險地區(qū)的業(yè)主可能需要為“山景房”支付額外的保險費，政府則需要采取更靈活的保險費率管理策略。

安薩里表示：“從房產(chǎn)角度看，由于持有成本增高，高風(fēng)險地段房價將會下跌， 好的一面是，過火地段的重建房將按照新的建筑規(guī)范，在防火舉措上將大大改進，而在住房容積率上也會跟上時代要求，提供更多住宅。 ”