跨境電商的“熱風(fēng)”吹過(guò)，相關(guān)的產(chǎn)業(yè)空間也處于供需兩旺狀態(tài)。

2024年，消費(fèi)市場(chǎng)整體承壓前行，不過(guò)，跨境電商行業(yè)則延續(xù)了其增長(zhǎng)勢(shì)頭。根據(jù)海關(guān)總署統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2024年，我國(guó)跨境電商進(jìn)出口2.63萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.8%，高于同期外貿(mào)整體增速5%。

在此背景下，作為占全國(guó)跨境電商進(jìn)出口額30%以上的廣東省，近兩年來(lái)對(duì)跨境電商相關(guān)的產(chǎn)業(yè)空間形態(tài)（寫字樓、倉(cāng)儲(chǔ)物流園）的需求也隨之增加。寫字樓方面，以深圳為例，在深圳寫字樓空置率整體較高的情況下，區(qū)域位置并不算核心的龍崗坂田片區(qū)，因?yàn)榫奂缇畴娚坦?，該片區(qū)的寫字樓則接近滿租狀態(tài)，一規(guī)模較大的寫字樓項(xiàng)目空置率僅5%。

另外，根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2024年，華南區(qū)域的廣州、深圳、佛山、東莞、惠州五個(gè)城市的倉(cāng)儲(chǔ)物流園凈吸納量超過(guò)200萬(wàn)平方米，與新增供應(yīng)規(guī)模相當(dāng)，空置率也基本維持在7.5%的低位。

有寫字樓接近滿租

根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，截至2024年年末，深圳甲級(jí)寫字樓的空置率為26.6%，同比增長(zhǎng)0.5%，處于較高水平。據(jù)了解，近年來(lái)，深圳福田等核心區(qū)域的寫字樓也面臨去化困難，一些新入市的寫字樓除了降低租金外，也不得不降低入駐企業(yè)的準(zhǔn)入門檻，例如，一些甲級(jí)寫字樓將物業(yè)出租給酒店，還有的則引入牙科醫(yī)院等消費(fèi)業(yè)態(tài)。

然而，位于關(guān)外的龍崗坂田片區(qū)，寫字樓市場(chǎng)則呈現(xiàn)出不同的模樣。

位于龍崗區(qū)雅寶路的星河world項(xiàng)目，擁有兩座樓高超過(guò)350米的雙子塔，辦公面積約為75萬(wàn)平方米，值得注意的是，盡管其達(dá)不到甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，而且位置并不在深圳核心區(qū)域，但該項(xiàng)目的寫字樓2024年出租率約為96%，與深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)面臨的壓力形成較大反差。

戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，星河world項(xiàng)目在2023年推出了20萬(wàn)平方米左右的辦公物業(yè)，最終幾乎全部出租；2024年，該項(xiàng)目的凈吸納量超過(guò)17萬(wàn)平方米，這一規(guī)模超過(guò)了同期深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)12萬(wàn)平方米的凈吸納量。

對(duì)于高出租率背后的原因，戴德梁行華南區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部副董事總經(jīng)理、企業(yè)服務(wù)部主管黃書禮表示，2024年，星河world項(xiàng)目寫字樓租賃成交客戶中，有將近50%的企業(yè)屬于跨境電商行業(yè)，而該項(xiàng)目所在的片區(qū)，近年來(lái)已逐漸發(fā)展成為深圳跨境電商企業(yè)的聚集地。

另外，位于龍崗區(qū)坂田片區(qū)的天安云谷項(xiàng)目，已完工的寫字樓面積約82萬(wàn)平方米，2024年出租率接近97%，除了因?yàn)樵擁?xiàng)目緊鄰華為坂田基地，華為及上下游產(chǎn)業(yè)鏈上企業(yè)比較多，另外，該項(xiàng)目的主力客戶還包括跨境電商企業(yè)，據(jù)悉，該項(xiàng)目的租戶中，跨境電商企業(yè)的占比就超過(guò)30%。

仲量聯(lián)行華西區(qū)與華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰表示，出口型服務(wù)企業(yè)對(duì)辦公空間的需求也很大，例如，一年半以前，在政府部門的主導(dǎo)下，一電商平臺(tái)的國(guó)際版在深圳前海片區(qū)租下了一整層辦公樓，用來(lái)供公司賣家服務(wù)部工作人員辦公，近期，該企業(yè)打算將辦公空間增至2萬(wàn)平方米左右。

不過(guò)，整體來(lái)看，當(dāng)前深圳寫字樓市場(chǎng)的主要租賃客戶仍為金融、TMT、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)，跨境電商行業(yè)對(duì)深圳寫字樓市場(chǎng)的租賃需求占比仍然較小。根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2024年，跨境電商企業(yè)在深圳辦公類物業(yè)中的租賃成交面積占比為1.55%。戴德梁行研究院副院長(zhǎng)張曉端表示，之所以比例較小，是因?yàn)楫?dāng)前不少跨境電商企業(yè)仍然在一些研發(fā)樓、產(chǎn)業(yè)園里辦公，另外，盡管近兩年跨境電商行業(yè)發(fā)展得不錯(cuò)，但該行業(yè)企業(yè)主要是在一些區(qū)域聚集。

黃書禮表示，企業(yè)發(fā)展成為行業(yè)頭部之后，就會(huì)對(duì)自身的形象等方面有所要求，相比之下，坂田、平湖等區(qū)域的城市景觀，以及辦公樓的品質(zhì)跟福田、南山仍然有一定的差距，所以如果深圳核心區(qū)域?qū)懽謽堑淖饨鹚嚼^續(xù)下降，與坂田等區(qū)域沒(méi)有太大差距時(shí)，一些跨境電商企業(yè)可能會(huì)選擇進(jìn)入核心區(qū)域的寫字樓內(nèi)辦公。

跨境電商倉(cāng)儲(chǔ)超500萬(wàn)平方米

除了辦公，跨境電商的倉(cāng)儲(chǔ)、備貨、揀貨、分撥、發(fā)貨等主要環(huán)節(jié)則在倉(cāng)儲(chǔ)物流園內(nèi)完成。近年來(lái)，在跨境電商行業(yè)的帶動(dòng)下，華南區(qū)域非保稅倉(cāng)儲(chǔ)物流產(chǎn)業(yè)園的供需規(guī)模也呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2024年，受宏觀經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)緩慢修復(fù)的影響，華南五市（廣州、深圳、東莞、佛山和惠州）傳統(tǒng)行業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)需求整體保持在較低水平，不過(guò)，得益于跨境電商持續(xù)發(fā)力，2024年，華南五市非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)租賃市場(chǎng)連續(xù)第二年錄得200萬(wàn)平方米的凈吸納量，在全國(guó)范圍內(nèi)處于領(lǐng)先水平。

仲量聯(lián)行廣州產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部董事楊靳一表示，2024年，華南五市非保稅高標(biāo)倉(cāng)全年新增供應(yīng)約210萬(wàn)平方米，基本上全部的新增供應(yīng)都被跨境電商行業(yè)所租賃消化。目前，跨境電商行業(yè)對(duì)華南區(qū)域倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)業(yè)園的需求占比已經(jīng)增至35%左右。

據(jù)了解，為了減少貨運(yùn)集散的成本，跨境電商企業(yè)偏好規(guī)模較大的倉(cāng)儲(chǔ)物流園。例如，以物流倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)為主的普洛斯，2024年投入使用的清遠(yuǎn)時(shí)尚科技創(chuàng)新谷，整個(gè)園區(qū)建筑面積高達(dá)42萬(wàn)平方米，就由一龍頭跨境電商企業(yè)整租，算得上是普洛斯為該企業(yè)量身打造的。而普洛斯在2023年投入使用的東莞麻涌新沙物流園，27萬(wàn)平方米，重要的租戶也是跨境電商企業(yè)。

2024年8月，“跨境四小龍”之一的希音則在廣州增城落戶了其供應(yīng)鏈總部。據(jù)悉，希音集團(tuán)擬規(guī)劃建設(shè)智能化倉(cāng)儲(chǔ)物流配送園，一期總部項(xiàng)目占地738畝，總建筑面積不少于80萬(wàn)平方米，總投資36.9億元。

仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，在跨境電商企業(yè)穩(wěn)定的租賃需求帶動(dòng)下，除個(gè)別城市外，華南五市非保稅物流倉(cāng)庫(kù)空置率同比保持穩(wěn)定，維持在3%-7.5%之間的低位。

據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，截至2024年末，廣州、深圳、東莞、佛山和惠州的非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)存量規(guī)模分別為378萬(wàn)平方米、87萬(wàn)平方米、471萬(wàn)平方米、423萬(wàn)平方米，203萬(wàn)平方米，共1562萬(wàn)平方米，按照上述35%的比例來(lái)看，跨境電商行業(yè)在華南五市的物流倉(cāng)儲(chǔ)需求約547萬(wàn)平方米。楊靳一表示，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年跨境電商行業(yè)對(duì)非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)的租賃需求還會(huì)增加。

不過(guò)，跨境電商向來(lái)也受地緣政治因素影響。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示，地緣政治沖突和貿(mào)易保護(hù)主義導(dǎo)致的貿(mào)易摩擦影響到國(guó)際貿(mào)易的穩(wěn)定，對(duì)跨境電商平臺(tái)的全球業(yè)務(wù)需求增長(zhǎng)應(yīng)持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度。跨境電商平臺(tái)的倉(cāng)儲(chǔ)需求存在不確定性因素，但華南地區(qū)的產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈優(yōu)勢(shì)有望繼續(xù)支持跨境電商企業(yè)在新興海外市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)張，同步優(yōu)化華南地區(qū)物流倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)布局。