房企不干房地產(chǎn)，那還能干點(diǎn)啥？

近期，很多老牌房企正在這個問題上探索答案。公開宣布要向高端裝備制造領(lǐng)域轉(zhuǎn)型的東莞房企粵宏遠(yuǎn)A，頂著“4500萬元至6800萬元”的年度預(yù)虧業(yè)績，卻實(shí)現(xiàn)了股價飆升，不到兩個月已經(jīng)漲停了9次，還收獲了一次“六連板”。

過去十年間，房企轉(zhuǎn)型已不是什么新鮮事，但這一次的轉(zhuǎn)型潮似乎更加洶涌澎湃。從新能源、新材料到高端裝備制造，房企們紛紛瞄準(zhǔn)高科技“新質(zhì)生產(chǎn)力”領(lǐng)域，這場轉(zhuǎn)型大戲?qū)⑷绾紊涎荩?/p>

房企欲搭乘“工業(yè)母機(jī)”風(fēng)口

一家近期已公告預(yù)虧4500萬元至6800萬元的上市房企，股價正在狂飆。

2月24日、25日，廣東房企粵宏遠(yuǎn)A（000573.SZ，全稱“東莞宏遠(yuǎn)工業(yè)區(qū)股份有限公司”）連續(xù)兩天漲停。

2025年開年至今還不到兩個月，粵宏遠(yuǎn)A已經(jīng)漲停了9次，股價漲幅達(dá)到58%。尤其是在1月3日至1月10日，該股實(shí)現(xiàn)“六連板”，在東方財富的“牛股榜”中一度奪魁。

粵宏遠(yuǎn)A的股價表現(xiàn)，跟它的“不務(wù)正業(yè)”有密切聯(lián)系。

就在今年1月2日晚間，粵宏遠(yuǎn)A甩出一個重磅消息，稱其擬通過支付現(xiàn)金方式購買博創(chuàng)智能裝備股份有限公司約60%股份，交易完成后，博創(chuàng)智能將成為粵宏遠(yuǎn)A的控股子公司，而粵宏遠(yuǎn)A則將從傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)向高端裝備制造領(lǐng)域轉(zhuǎn)型。

就是在這則公告之后，該股“六連板”，股價從2.97元/股躥升至5.53元/股。

粵宏遠(yuǎn)A的股權(quán)收購對象——博創(chuàng)智能裝備股份有限公司（以下簡稱“博創(chuàng)智能”）究竟是何方神圣？

這是一家搭上熱門概念“工業(yè)母機(jī)”的高端裝備制造企業(yè)，但卻經(jīng)歷了兩次IPO未果。

根據(jù)博創(chuàng)智能的招股書，它主要從事智能注塑成型裝備的研發(fā)、生產(chǎn)和銷售。注塑成型裝備（或稱注塑機(jī)）是加工高分子復(fù)合材料的工作母機(jī)，智能化的注塑成型裝備是塑料制品行業(yè)實(shí)現(xiàn)數(shù)字化、智能化和高效化生產(chǎn)不可或缺的高端裝備，可廣泛應(yīng)用于新能源汽車、醫(yī)療大健康、智能家電、智能家居、智能物流、建材、環(huán)保、精密 3C 電子、包裝、玩具等眾多領(lǐng)域。

近幾年來，在資本市場上，“工業(yè)母機(jī)”是大熱門。

工業(yè)母機(jī)板塊內(nèi)的龍頭企業(yè)，如維宏股份、大富科技今年以來的股價漲幅均超過30%。

證監(jiān)會主席吳清近日發(fā)表題為《充分發(fā)揮資本市場功能更好服務(wù)新型工業(yè)化》的署名文章，其中就提到，要在“兩重”領(lǐng)域和產(chǎn)業(yè)薄弱環(huán)節(jié)下大功夫，進(jìn)一步加大對集成電路、工業(yè)母機(jī)、醫(yī)療裝備、儀器儀表等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的支持力度。

在博創(chuàng)智能在工業(yè)母機(jī)大型注塑機(jī)領(lǐng)域，已經(jīng)擁有不少核心技術(shù)，是國家級首臺超大型二板式注塑機(jī)制造商。近年來，該公司響應(yīng)國家高端裝備智能制造戰(zhàn)略，將信息技術(shù)與注塑成型裝備融合，設(shè)立了智能裝備研究中心、人工智能與注塑成型裝備深度融合創(chuàng)新中心。

不過，從2012年起就在尋求上市的博創(chuàng)智能，卻經(jīng)歷了兩次沖刺科創(chuàng)板IPO失敗。其第一次沖刺科創(chuàng)板時，抽中現(xiàn)場檢查后就主動申請撤回；第二次IPO時，則被上交所問詢了其科創(chuàng)屬性、核心技術(shù)人員離職、銷售模式、資產(chǎn)負(fù)債率、對賭協(xié)議、訴訟糾紛等問題，最終未能成功上市。

踩上風(fēng)口卻兩次IPO失敗的博創(chuàng)智能，遇上房地產(chǎn)業(yè)務(wù)日漸萎縮的粵宏遠(yuǎn)A，雙方可以說是一拍即合、各取所需?；浐赀h(yuǎn)A能夠借此次交易實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，而博創(chuàng)智能也能登陸深圳主板。

2月21日，粵宏遠(yuǎn)A公告披露，已經(jīng)向交易對方支付了1.3億元作為誠意金，并完成了對標(biāo)的公司30%股份的質(zhì)押登記手續(xù)，但具體交易方案仍需進(jìn)一步論證和協(xié)商。

東莞首家上市公司坎坷轉(zhuǎn)型史

說起粵宏遠(yuǎn)A和其背后的廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)，在上個世紀(jì)末的廣東房地產(chǎn)界曾一度輝煌，其后在房企全國化浪潮中逐漸沒落。

不過，培養(yǎng)出易建聯(lián)、朱芳雨、王仕鵬、杜鋒、陳江華、周鵬等中國國家男子籃球隊(duì)主力球員的廣東宏遠(yuǎn)隊(duì)則是大名鼎鼎，這支民營籃球俱樂部正是由宏遠(yuǎn)集團(tuán)出資成立。

30年前，改革開放的浪潮席卷南方，東莞到處塔吊林立，廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)創(chuàng)始人陳林決定用淘到的第一桶金蓋廠房和工業(yè)區(qū)，承接從中國香港等地轉(zhuǎn)移來的產(chǎn)業(yè)，他買下東莞南城篁村380畝荒地，打造為宏遠(yuǎn)工業(yè)區(qū)。在這之后，東莞陸續(xù)出現(xiàn)了宏遠(yuǎn)大橋、宏遠(yuǎn)酒店、宏遠(yuǎn)工業(yè)區(qū)、宏遠(yuǎn)批發(fā)市場等，宏遠(yuǎn)還進(jìn)軍住宅開發(fā)行業(yè)，打造了大大小小數(shù)十個樓盤。

廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)旗下的粵宏遠(yuǎn)A，于1994年登陸資本市場，不僅是東莞第一家上市公司，也是國內(nèi)第一批上市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。

從上世紀(jì)80年代就從事工業(yè)園區(qū)開發(fā)的廣東宏遠(yuǎn)，早就想過嘗試一些科技項(xiàng)目，但當(dāng)時因?yàn)槿狈Ω呖萍籍a(chǎn)業(yè)的認(rèn)識，在科技產(chǎn)業(yè)方向的嘗試最終沒有成功。

時運(yùn)在另一個角落里悄悄開花。因?yàn)榍捌趦淞舜罅苛畠r土地，在2000年代中國房地產(chǎn)業(yè)起飛后，粵宏遠(yuǎn)A反而吃到了房地產(chǎn)的紅利，房地產(chǎn)開發(fā)和園區(qū)收租成為其業(yè)務(wù)支柱。

到了2014年-2017年，這是一個風(fēng)云變幻的年代：房地產(chǎn)庫存來到歷史高位，一批房企面臨生死局；與此同時，還有一批房企開啟全國化擴(kuò)張，用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品大殺四方，土地市場空前狂熱，最高地王樓面價超過了10萬/平方米。

激烈競爭中，粵宏遠(yuǎn)A的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)無論在東莞本土還是在對外擴(kuò)張中都遇到了問題，拿地收縮、營收減少。從那時起，粵宏遠(yuǎn)A就在謀求轉(zhuǎn)型，減少對房地產(chǎn)的依賴，轉(zhuǎn)而把資金投向煤炭及廢舊鉛蓄電池回收等產(chǎn)業(yè)。

2017年時，粵宏遠(yuǎn)A的營收主要還是靠房地產(chǎn)業(yè)，其出租和開發(fā)售樓業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收5.29億元，占總營收的93.55%。

而在2024年中期報告中，其主營業(yè)務(wù)收入構(gòu)成已經(jīng)大變，房地產(chǎn)出租收入僅1774萬元、售樓業(yè)務(wù)收入僅743萬元，二者加起來的營收占比尚不足10%，廢舊鉛蓄電池回收收入已達(dá)到2.24億元，占總營收的87%。

不過，廢舊鉛蓄電池回收業(yè)務(wù)并不掙錢，其營業(yè)成本高企，毛利率只有4.83%；相比之下，粵宏遠(yuǎn)A的房地產(chǎn)出租毛利率達(dá)到56%，售樓毛利率超過41%。

對于2024年業(yè)績預(yù)虧4500萬元至6800萬元，粵宏遠(yuǎn)A給出的解釋是公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的營業(yè)收入不高和投資收益同比下降所致，其手中尚有一批自營房地產(chǎn)項(xiàng)目未開盤推售，股權(quán)合作的樓盤銷售額則在下滑。

看來，2017年至今，粵宏遠(yuǎn)A轉(zhuǎn)型之路走得并不順利。近年來，粵宏遠(yuǎn)A在謀求把旗下的煤礦一一出讓，比如在2022年其將煤炭溝煤礦以2.61億元的價格轉(zhuǎn)讓，目前還在對外轉(zhuǎn)讓貴州宏途鑫業(yè)礦業(yè)有限公司100%股權(quán)。

在房地產(chǎn)界，粵宏遠(yuǎn)A也已逐漸淡出。在2021年和2022年，該公司僅以小股（占股10%）入股的方式各新增一塊土儲，2023年和2024年上半年均無新增土儲進(jìn)賬。

此次粵宏遠(yuǎn)A計(jì)劃收購博創(chuàng)智能60%的股權(quán)，與其過往的轉(zhuǎn)型并不相同，過去的轉(zhuǎn)型更像是“房地產(chǎn)+X”的多元化嘗試，而這一次，則是谷底翻身、奮力一搏的大轉(zhuǎn)向。

“退房轉(zhuǎn)型潮”洶涌

傳統(tǒng)房企謀求業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，正成為一股風(fēng)潮。

在粵宏遠(yuǎn)A宣布擬收購博創(chuàng)智能股權(quán)后不久，寧波的老牌A股上市房企“寧波富達(dá)”（600724.SH）也于1月16日發(fā)布重大資產(chǎn)重組計(jì)劃，擬以現(xiàn)金方式收購寧波晶鑫電子材料有限公司（以下簡稱“晶鑫材料”）的控股權(quán)，切入光伏銀粉為主的電子專用材料領(lǐng)域。

消息一出，寧波富達(dá)的股價也迅速于次日觸及漲停。

根據(jù)天眼查，寧波富達(dá)股份有限公司控股股東為國企寧波城投集團(tuán)，該公司的主營業(yè)務(wù)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營和水泥建材，在寧波擁有多家中高端購物中心。

追溯其前身——寧波房地產(chǎn)股份有限公司，簡稱“寧房”，則是寧波最老牌的住宅開發(fā)企業(yè)，許多老寧波人就在寧房建造的工人新村等住宅小區(qū)出生長大。在房地產(chǎn)起飛的年代，寧波富達(dá)的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)也曾一度輝煌。

而到了2015年-2017年，因房地產(chǎn)市場劇烈變化，寧波富達(dá)旗下不少樓盤項(xiàng)目的大額計(jì)提導(dǎo)致其業(yè)績出現(xiàn)虧損，2018年年底，寧波富達(dá)剝離其住宅開發(fā)業(yè)務(wù)股權(quán)，專注于商業(yè)地產(chǎn)和水泥業(yè)務(wù)發(fā)展。

剝離住宅開發(fā)業(yè)務(wù)后，寧波富達(dá)的營收仍在節(jié)節(jié)下滑，到2024年中期，其營收僅為9.0億元，同比下跌48%。

此次欲切入光伏賽道，對于寧波富達(dá)來說是一次重大轉(zhuǎn)型。

晶鑫材料專注于太陽能光伏及電子科技領(lǐng)域電子材料的研發(fā)、生產(chǎn)和銷售，其主要產(chǎn)品有太陽能光伏用正、背銀粉、特種導(dǎo)電銀粉等。在光伏產(chǎn)業(yè)鏈中，銀粉位于中上游，直接影響著光伏電池的效率和成本。高質(zhì)量的銀粉，不僅具有較高的技術(shù)壁壘，更被視為光伏產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要支撐。

然而，一家傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)和一家光伏高科技企業(yè)能否順利融合，將是一個巨大的考驗(yàn)。

從市場反應(yīng)來看，寧波富達(dá)在1月17日漲停后，股價就開始整體進(jìn)行下行通道，至今股價跌幅已經(jīng)達(dá)到25%。

近期還有一家宣布剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、謀求業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的企業(yè)是大名鼎鼎的中交地產(chǎn)（000736.SZ），這是國資委圈定的16家可以從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的央企之一。

今年1月21日，在公布其2024年業(yè)績預(yù)虧53億元之際，中交地產(chǎn)宣布剝離地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至公司控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)，未來將聚焦于物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理與運(yùn)營等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

消息一出，中交地產(chǎn)經(jīng)歷了一波跌停，其目前的股價相比年初高點(diǎn)已經(jīng)跌超23%。

從近期A股這三家宣布籌劃重大轉(zhuǎn)型的房企動態(tài)可以看出，在當(dāng)下房地產(chǎn)大環(huán)境中，無論是民企、國企還是央企，都面臨房地產(chǎn)行業(yè)盈利大幅下滑而不得不尋找新增長點(diǎn)的難題。

其實(shí)這一波房地產(chǎn)業(yè)務(wù)退出潮，從去年就已經(jīng)出現(xiàn)：老牌房企華遠(yuǎn)地產(chǎn)宣布退出房地產(chǎn)行業(yè)；美的置業(yè)公告稱將全資持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)權(quán)從上市公司剝離至控股股東；格力地產(chǎn)公告稱公司將逐步退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)主業(yè)轉(zhuǎn)型。

潮起潮落、歷史輪回。在2015年-2016年間，受房地產(chǎn)高庫存和競爭白熱化影響，業(yè)內(nèi)也曾有過一波地產(chǎn)轉(zhuǎn)型高峰；2016年之后，情況曾一度好轉(zhuǎn)，地產(chǎn)轉(zhuǎn)型相關(guān)的重大資產(chǎn)重組數(shù)量有所減少，而近兩年，轉(zhuǎn)型房企數(shù)量又開始增長。

房企不干地產(chǎn)開發(fā)還能干些什么？從上一輪轉(zhuǎn)型潮來看，不少在2015年-2017年試水其他行業(yè)的房企，選擇了通信設(shè)備、金融、新材料、游戲、消費(fèi)電子、半導(dǎo)體、教育、文化演藝、商貿(mào)物流、交通車輛制造、倉儲物流等領(lǐng)域；而這一輪轉(zhuǎn)型潮中，轉(zhuǎn)型房企則更傾向于“新質(zhì)生產(chǎn)力”方向，如新能源、新材料、半導(dǎo)體、人工智能、大健康、低空經(jīng)濟(jì)、區(qū)塊鏈等。

華泰證券研報稱，如今房地產(chǎn)行業(yè)新一輪更為深化的轉(zhuǎn)型浪潮可能正在孕育中，除了市場經(jīng)營壓力，這一波轉(zhuǎn)型潮也與部分房企面臨保殼壓力相關(guān)，“退市新規(guī)”相較之前更為嚴(yán)格，在保殼訴求驅(qū)動下，部分房企需要進(jìn)行被動轉(zhuǎn)型。經(jīng)過數(shù)據(jù)梳理，華泰證券認(rèn)為A股中具有潛在轉(zhuǎn)型意愿的房企達(dá)51家，這些轉(zhuǎn)型房企潛在的基本面重大變化，可能將帶來投資機(jī)遇。