近期，關(guān)于“提前還貸受限”的現(xiàn)象引起關(guān)注。

近年來，隨著居民對降低負(fù)債成本的需求增加，以及經(jīng)濟環(huán)境的變化，越來越多的房貸借款人選擇提前還款。然而，最近不少購房人反映，部分銀行近期對提前還款的金額、次數(shù)以及線上還款渠道進(jìn)行了限制。不過，據(jù)記者了解，這種調(diào)整更多是部分銀行網(wǎng)點根據(jù)自身業(yè)務(wù)壓力做出的局部性調(diào)整，并未在全國范圍內(nèi)普遍實施。

據(jù)2024年年報，國有六大行去年住房按揭貸款同比減少6000多億元，個人住房貸款不良率均有所走高。

在此背景下，業(yè)內(nèi)人士表示，未來銀行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)將繼續(xù)承壓。針對“提前還貸”現(xiàn)象，各地應(yīng)積極推動降低月供的相關(guān)政策，如商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款政策的推廣、適當(dāng)延長還款期限等，以緩解居民的負(fù)債壓力，穩(wěn)定房貸市場。

部分地區(qū)提前還款受限

不少房貸借款人反映，部分銀行對房貸提前還款的金額和次數(shù)做出了限制，還款預(yù)約時間也有所延長。針對這一情況，記者詢問多家銀行，部分銀行解釋稱，近期提前還貸的業(yè)務(wù)量明顯增加，調(diào)整相關(guān)政策是為了更好地應(yīng)對業(yè)務(wù)量上升帶來的相關(guān)壓力。

來自上海的一位購房人對記者表示，他在某大型銀行辦理提前還貸時，發(fā)現(xiàn)自己的還款次數(shù)受到了限制。以前他每年可以預(yù)約五次提前還款，但最近發(fā)現(xiàn)次數(shù)減少到兩次。此外，他還注意到，如果選擇通過線上方式還款，單次還款金額不得超過20萬元。

多家銀行相關(guān)工作人員向記者表示，確實對相關(guān)政策進(jìn)行了調(diào)整。以工商銀行上海分行為例，該行信貸經(jīng)理表示，目前僅對線上還款次數(shù)進(jìn)行了調(diào)整，線上還款的單次金額上限被設(shè)定為20萬元。不過，客戶仍可選擇線下還款方式，線下提前還款既不限制額度，也不限制次數(shù)。

交通銀行上海分行某支行的客戶經(jīng)理向記者介紹，如果客戶想要提前還貸，需要親自前往網(wǎng)點辦理預(yù)約手續(xù)。提前還款的額度和調(diào)整方式?jīng)]有限制，但目前銀行規(guī)定了一次集中的提前還款時間。

當(dāng)被問及今年提前還貸人數(shù)的變化情況時，多位客戶經(jīng)理表示，近期提前還貸的人數(shù)有所增加。通常情況下，客戶需要至少提前三到四周預(yù)約提前還貸。

針對貸款人普遍關(guān)注的“提前還貸政策是否會全面收緊”的問題，記者了解到，“收緊提前還貸政策”目前僅在部分地區(qū)出現(xiàn)，并未在全國范圍內(nèi)普遍實施。北京、深圳、天津、杭州、溫州等多個城市的銀行網(wǎng)點工作人員向記者表示，目前暫未對線上提前還款渠道進(jìn)行限制。

上海易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)也對記者表示，市場無需過度擔(dān)憂房貸提前還款會出現(xiàn)統(tǒng)一收緊的情況。國家層面對于提前還款是持開放態(tài)度的，在合同規(guī)則框架內(nèi)，允許購房者與商業(yè)銀行進(jìn)行協(xié)商，包括調(diào)整利率基點等事宜。

嚴(yán)躍進(jìn)也提醒，不過在實際操作中，部分銀行網(wǎng)點的個別操作可能引發(fā)一些猜測。鑒于此，商業(yè)銀行可以對相關(guān)操作形成統(tǒng)一口徑，以便增強社會公眾對政策穩(wěn)定性的預(yù)期。

為何出現(xiàn)區(qū)域性收緊

在過去，房貸業(yè)務(wù)一直是銀行重要的長期穩(wěn)定收入來源之一。然而，近年來隨著居民觀念的轉(zhuǎn)變，越來越多的購房者開始注重降低負(fù)債成本。在對收入增長預(yù)期較弱且存款和理財產(chǎn)品收益率較低的情況下，部分購房者認(rèn)為提前還貸更具性價比，因此提前還貸的現(xiàn)象逐漸增多，這也對銀行的住房貸款業(yè)務(wù)產(chǎn)生了一定的影響。

根據(jù)央行今年2月公布的數(shù)據(jù)，截至2024年四季度末，個人住房貸款余額達(dá)到37.68萬億元，較上年同期下降了1.3%。與此同時，2024年全年房地產(chǎn)貸款余額也出現(xiàn)了0.2%的同比下降。這一趨勢在2025年仍在延續(xù)。央行披露的2月金融數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月居民中長期貸款減少了1150億元，同比多減少112億元。

從上市銀行2024年的年報中，也能觀察到類似的趨勢。截至2024年末，多家銀行的個人住房貸款余額較上年同期有所下降。其中，六大國有銀行的個人住房貸款余額合計減少了6211億元，降幅較2023年進(jìn)一步擴大（2023年減少了5568億元）。

具體來看，工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行和中國銀行的個人住房貸款余額分別為6.08萬億元、6.19萬億元、4.98萬億元和4.09萬億元，一年內(nèi)分別減少了2052.88億元、1986.67億元、1863.3億元和789.97億元。上述四大行2024年的個人住房貸款余額合計減少了6692億元，相較于2022年減少了1.25萬億元。

業(yè)內(nèi)人士對記者表示，在當(dāng)前住房貸款規(guī)模整體下滑的背景下，銀行通過調(diào)整提前還貸政策，來優(yōu)化房貸業(yè)務(wù)的節(jié)奏和規(guī)模。房貸業(yè)務(wù)是銀行長期且穩(wěn)定的收入來源之一，如果客戶選擇提前還款，銀行就會失去該筆貸款剩余期限內(nèi)的利息收入。銀行通常會根據(jù)貸款期限進(jìn)行資金配置，若提前還款數(shù)量大幅增加，銀行將不得不在短期內(nèi)重新尋找投資渠道，這可能會導(dǎo)致資金閑置或面臨再投資收益較低的風(fēng)險。

“與過去兩年相比，部分商業(yè)銀行在2024年的個人住房貸款余額出現(xiàn)了減少，且降幅高于2023年。從這個角度來看，銀行今年可能對穩(wěn)定房貸余額有了更高的要求，因此對一些提前還款較多的網(wǎng)點采取了收緊措施。特別是對于那些對貸款余額或貸款量有明確考核指標(biāo)的商業(yè)銀行來說，這種調(diào)整顯得更為必要。”嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，提前還款問題的核心在于“降低月供”。此前，蘇州等地推出的“三低一寬”政策，本身就是一種很好的地方性降低月供的操作。如果適當(dāng)延長還款期限，比如給予購房者一個5年的緩沖期，那么這將對購房者產(chǎn)生實質(zhì)性的減負(fù)效果，也與當(dāng)前居民家庭的收入狀況和現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)較為契合。

“各地還需要積極推動商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款政策的推廣，明確今年房地產(chǎn)市場向好的發(fā)展態(tài)勢，以及進(jìn)一步降低房貸成本的可能性。這些都需要各地積極宣傳，真正做好降低月供、穩(wěn)定房貸的工作。”嚴(yán)躍進(jìn)建議。