“未來中國房地產(chǎn)市場會進入新常態(tài)。”近日，在接受包括第一財經(jīng)在內(nèi)的媒體采訪時，瑞安房地產(chǎn)（00272.HK）行政總裁王穎談到，在一個準(zhǔn)確的市場里提供好產(chǎn)品，就能夠獲得足夠好的回報。對于瑞安房地產(chǎn)來說，眼下“準(zhǔn)確的市場”，是上海和武漢。

瑞安房地產(chǎn)財報顯示，在公司2024年確認(rèn)的約79億元物業(yè)銷售收入中，來自上海、武漢的共超69億元，占比超87%；全年共150億元的合約銷售額則基本都來自上述兩個城市。

截至2024年末，瑞安房地產(chǎn)手中共有住宅可售貨值超500億元，同樣主要分布于上海、武漢。據(jù)透露，2025年，瑞安房地產(chǎn)將陸續(xù)推出翠湖六期的36套低密產(chǎn)品、武漢天地住宅項目等。

翠湖風(fēng)貌別墅2025年底入市

自1996年拿下上海太平橋舊改項目至今，瑞安房地產(chǎn)在內(nèi)地已發(fā)展近30年，上海是其最重要的根據(jù)地。

翠湖天地、瑞虹新城、蟠龍?zhí)斓氐茸≌椖康匿N售成為瑞安房地產(chǎn)業(yè)績的重要支撐。2024年，瑞安房地產(chǎn)的合約物業(yè)銷售額錄得150.55億元，同比增長32%，其中翠湖天地六期帶來了119.79億元的合約銷售額，銷售均價超21萬/平方米。

2025年，翠湖天地六期后續(xù)的低密住宅產(chǎn)品也將入市，共計36棟獨棟和聯(lián)排別墅。王穎表示，“翠湖六期風(fēng)貌別墅非常具備它獨特的地理位置和社區(qū)稀缺性，這一類項目銷售沒有特別大的壓力。”另一別墅產(chǎn)品翠湖濱江，今年也會按節(jié)奏繼續(xù)推售。

除了上海項目之外，王穎透露，2025年的銷售計劃還包括武漢天地的四期住宅，計劃于2025年四季度開盤銷售，這也是該項目最后一批次住宅。“疫情后武漢天地住宅入市時，500平方米房源的毛坯單價約7萬元/平方米，也在當(dāng)時銷售一空。”王穎認(rèn)為，這次的產(chǎn)品契合了市場趨勢，是四代宅。

武漢是瑞安房地產(chǎn)在上海之外最大的區(qū)域市場。財報顯示，2024年，武漢天地與武漢創(chuàng)新天地共計確認(rèn)銷售收入約43億元，占物業(yè)銷售收入的超5成。目前，創(chuàng)新天地住宅一二三期已全部售罄交付；武漢長江天地最快也將于2025年四季度提前全面交付首期住宅。

整體來看，瑞安房地產(chǎn)手中2025年及以后可供銷售及預(yù)售的住宅物業(yè)建筑面積約17.63萬平方米，涵蓋7個項目，可售貨值共約512億元。

加快拓展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)

目前，瑞安房地產(chǎn)仍是以物業(yè)開發(fā)銷售為業(yè)績支柱，但受到住宅交付周期的影響，近年來其業(yè)績出現(xiàn)了明顯波動。2022年-2024年間，其年內(nèi)溢利的同比降幅分別為33%、5%、42%，主要原因均是物業(yè)銷售確認(rèn)收入減少。

王穎提到，由于瑞安房地產(chǎn)整體的開發(fā)量不是很大，即便有開發(fā)項目，可能也要兩三年才會出售，導(dǎo)致業(yè)績存在一些波動。所以對于未來，瑞安房地產(chǎn)要推進開發(fā)和運營的齊頭并進，并預(yù)期兩項業(yè)務(wù)的提供利潤占比是50%、50%。而在這一過程中，短期內(nèi)的業(yè)績波動仍難以避免。

不過，為了應(yīng)對當(dāng)前的行業(yè)形勢，降低財務(wù)風(fēng)險，在開發(fā)業(yè)務(wù)上，瑞安房地產(chǎn)眼下選擇在輕資產(chǎn)賽道發(fā)力。在王穎看來，從住宅市場來講，房地產(chǎn)市場的調(diào)整還在持續(xù)，出險企業(yè)的債務(wù)問題、保交樓等都會對整個住宅市場有影響。

據(jù)瑞安新天地行政總裁張斌介紹，瑞安的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)目前已有比較成熟的模式，其中之一就是股權(quán)合作，管理的資產(chǎn)管理規(guī)模已超300億元，合作方包括中國人壽、上海太平洋保險等，瑞安的持股比例從百分之十幾到五十幾不等，“通過這樣的方式把投入降到比較穩(wěn)健的程度”。

據(jù)披露，瑞安在2024年拿下了兩個輕資產(chǎn)項目，分別是與上海永業(yè)集團合作的永年里，以及與上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)合作的“貝港城中村”改造項目，合計含有43萬平方米住宅。

未來，瑞安房地產(chǎn)還會將輕資產(chǎn)策略拓展到更多城市。張斌表示，對上海、武漢兩個深耕城市未來的項目發(fā)展都不設(shè)上限，同時秉持著開放的態(tài)度，意欲在大灣區(qū)一些重點一線城市也尋求突破的機會。