5月1日，《住宅項目規(guī)范》將正式實施。這意味著 “住宅樓層高不低于3米”“4層及以上住宅設(shè)置電梯”“每套住宅都有滿足日照標準的房間”等標準將成為新建住房的剛性要求和準入門檻。

北京、上海、深圳、廣東、成都、杭州等全國多地已出臺相關(guān)政策，從提高適老化和綠色節(jié)能標準，減少計入公攤面積的部分以提高得房率，增加層高，增加陽臺面積占比，測量精裝修住宅套內(nèi)空間尺寸等多個維度，要求開發(fā)商提高新房品質(zhì)。

隨著從中央到地方密集出臺多項高品質(zhì)住房建設(shè)標準，“好房子”建設(shè)如何因地制宜地落地實施？“好房子”入市，對新房價格及市場銷售影響幾何？

“好房子”的標準

根據(jù)《住宅項目規(guī)范》（下稱“規(guī)范”），住宅項目建設(shè)應(yīng)以安全、舒適、綠色、智慧為目標。

“這四大目標維度，本質(zhì)上是遞進式需求層次與技術(shù)賦能的結(jié)合。但在落地過程中，不同維度間可能因技術(shù)適配、成本控制或群體需求差異產(chǎn)生階段性矛盾。”中國城市經(jīng)濟學(xué)會房地產(chǎn)專委會主任王業(yè)強在接受第一財經(jīng)采訪時說。

他舉例稱，將層高提升至3米，可以改善空間感受，但也會增加建筑自重；為滿足隔聲要求，加厚墻體或鋪設(shè)隔音棉可能壓縮室內(nèi)空間；全屋智能系統(tǒng)（如語音控制、自動感應(yīng)）對老年群體存在操作門檻，若交互設(shè)計復(fù)雜，可能降低其居住體驗舒適度；光伏屋頂、恒溫恒濕系統(tǒng)等綠色技術(shù)雖降低能耗，但初期安裝成本可能使房價上漲。

要想避免前述矛盾，王業(yè)強認為，需要在規(guī)范實施后，推動行業(yè)從“單點突破”轉(zhuǎn)向“系統(tǒng)集成”，建立“基礎(chǔ)型-適老型-高端型”產(chǎn)品分級體系，針對不同群體需求配置不同的技術(shù)模塊，以滿足不同需求群體對“好房子”的需求。

中海地產(chǎn)創(chuàng)新研究院總經(jīng)理尤蕊在接受第一財經(jīng)采訪時則提到，無論是老房子、保障房還是改善型住房，老百姓對于“好房子”的居住需求并無顯著差別。保障房也是好房子，其安全底線性問題一定不能存在。

中建集團有關(guān)負責(zé)人對第一財經(jīng)介紹說，中建集團基于近五年來6萬多條居民調(diào)研和客戶原聲歸納出172個需求，并按照緊迫度和頻次兩個維度，進一步梳理出能解決百姓95%以上居住痛感的101項高痛感核心需求。

這些核心需求具體包括，“大暴雨時小區(qū)內(nèi)容易積水”“陽臺的欄桿太低，存在安全隱患”“樓道里的燈光太昏暗”“智能家居系統(tǒng)的數(shù)據(jù)安全和隱私保護問題”“墻體出現(xiàn)裂縫”“室內(nèi)空氣流動性差”“建筑供暖和制冷系統(tǒng)能耗高”“高層住宅等電梯時間長”等。

在《住宅項目規(guī)范》修訂完成之后，住建部官網(wǎng)3月下旬還曾刊文提到“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正組織編制《好房子建設(shè)指南》”。對此，王業(yè)強建議，可以從空間舒適度、全齡友好與適老化改造和綠色低碳與智慧技術(shù)應(yīng)用三個方面，對規(guī)范進行再度細化。比如，可以在“層高不低于3米”基礎(chǔ)上，進一步細化不同戶型的最小開窗面積、自然通風(fēng)路徑設(shè)計等標準，以解決高層住宅壓抑感和通風(fēng)效率低的問題。

住房市場量價影響幾何

隨著地方有關(guān)住房高質(zhì)量發(fā)展的相關(guān)標準漸次落地，更多以“好房子”為賣點的新房項目陸續(xù)入市。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2025年2 月以“第四代住宅”為代表的新規(guī)住宅產(chǎn)品已在多個核心二線城市逐步落地，其銷售情況普遍優(yōu)于同區(qū)域非新規(guī)項目。

成都市城市建設(shè)發(fā)展研究院副院長馮波對第一財經(jīng)介紹，該市于去年6月出臺《成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2024）》；今年4月中旬，《四川省好住房評價標準》發(fā)布，這些地方標準均對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建設(shè)“好房子”項目，提出本土化要求。在此背景下，當?shù)匕凑招碌淖》恳?guī)劃設(shè)計標準（好房子標準）開發(fā)建設(shè)的商品住房更受購房人青睞。

在上海、北京等城市，尤蕊也提到，品質(zhì)樓盤的去化情況及銷售價格普遍更加市場優(yōu)勢，近期已表現(xiàn)出有價亦有市的銷售態(tài)勢，甚至出現(xiàn)了“開盤90分鐘就售罄”的日光盤。”

“‘地標高于國標，企標高于地標’，新版《住宅項目規(guī)范》的實施對于品質(zhì)房企的樓盤開發(fā)、建設(shè)影響不大。但從國家標準的更新到地方圍繞‘好房子’推出了系列優(yōu)化政策，購房者對于品質(zhì)住房的市場教育逐漸形成。”在尤蕊看來，新國標的落地和住房品質(zhì)的整體升級并非會導(dǎo)致頭部房企優(yōu)勢縮小。

而站在購房者的角度，他們更關(guān)心的是“住房質(zhì)量提升會多大程度上影響房價”。

據(jù)王業(yè)強測算，從短期看，新建“好房子”可能會因技術(shù)投入（如裝配式建筑、綠色建材），導(dǎo)致建安成本上升8%-12%。伴隨“好房子”加速入市，部分城市新房均價預(yù)計會上漲5%-8%，這可能一定程度上影響剛需購買力。建議通過產(chǎn)品分層策略，精準匹配不同支付能力群體的需求，這樣既滿足改善需求，又避免對剛需市場的擠壓。

“此外，隨著裝配式裝修、BIM技術(shù)等創(chuàng)新工藝的普及，縮短工期并降低后期維護成本，有可能使中小戶型剛需產(chǎn)品在有限預(yù)算內(nèi)仍能實現(xiàn)基礎(chǔ)品質(zhì)保障。”王業(yè)強說。

在尤蕊看來，在對價格更敏感的剛需市場，剛需盤或者保障房市場房源品質(zhì)的整體提升，對銷售價格影響不大。“以保障房為例，我們評估銷售價格漲幅大概是50元/平方米以內(nèi)。” 

增加的費用是可控的，尤蕊認為，是因為“好房子”標準達成，往往并非是創(chuàng)新原有的住房品質(zhì)標準或者改變原有的住房材料，而是地產(chǎn)開發(fā)商在建設(shè)過程中需要更加認真和用心，更具全維度集成化控制能力。比如，在施工過程中窗戶企口是否進行控制、后期是否進行淋水試驗等， 對于建造過程中出現(xiàn)的小問題能否通過后期運維彌補等。

此外，王業(yè)強還提出，新建住宅在層高、隔音、智慧化等維度全面超越存量房，接下來尤其需要關(guān)注部分老舊小區(qū)二手房掛牌周期是否出現(xiàn)延長。作為應(yīng)對，一方面，可以通過城中村改造、加裝電梯、適老化改造提升存量房功能，部分縮小新舊住宅品質(zhì)差距；另一方面，通過政策引導(dǎo)存量房納入租賃市場，轉(zhuǎn)化為保租房或人才公寓，進一步緩解此類房源直接出售壓力。