加大信貸投放、降低房貸利率、推進城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制......金融支持房地產(chǎn)的力度正在持續(xù)加大，釋放出明確的“穩(wěn)樓市”積極信號。

5月7日，國新辦召開新聞發(fā)布會提到，要降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步調(diào)整。近期還將加快出臺與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度。

在全力鞏固我國經(jīng)濟回升向好的過程中，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。“此次政策對房地產(chǎn)市場影響積極，尤其在當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境下，對穩(wěn)定住房消費、提振市場信心具有積極信號意義。”業(yè)內(nèi)專家表示。

機構(gòu)認(rèn)為，我國房地產(chǎn)政策寬松力度已經(jīng)非常大，進入2025年二季度，行業(yè)的增量政策窗口再次打開。預(yù)計后續(xù)將有更多財政及貨幣政策出臺，同時疊加“好房子”系列新政，將進一步釋放購房需求、助力行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

房貸政策迎最寬松時期

市場期盼許久的公積金貸款利率下調(diào)，終于“靴子落地”！

央行行長潘功勝在國新辦發(fā)布會上表示，將降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步調(diào)整。

據(jù)悉，此次住房公積金貸款利率調(diào)整范圍，既包括新發(fā)放的住房公積金貸款，也包括存量住房公積金貸款。下調(diào)后，新發(fā)放的住房公積金貸款將執(zhí)行新的利率，此前已發(fā)放的住房公積金貸款，利率將在2026年1月1日起下調(diào)。

據(jù)測算，以100萬貸款本金、30年期、等額本息的公積金貸款為例，政策前月供為4136元，政策后則為4003元，減少了133元。總還款總額（本金+利息）從過去的149萬變?yōu)?44萬，直接減少了5萬元成本。

潘功勝預(yù)計，隨著公積金貸款利率的下調(diào)，預(yù)計每年將節(jié)省居民公積金貸款利息超過200億元，有利于支持居民家庭的剛性住房需求，助力房地產(chǎn)市場止跌企穩(wěn)。

值得注意的是，這是過去一年時間里，央行第二次下調(diào)個人住房公積金貸款利率。2024年5月，央行已下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。伴隨著此次的下調(diào)，公積金貸款利率已降至歷史最低。

58安居客研究院院長張波表示，5年期以上首套房利率降至2.6%，已處于歷史低位，疊加近期商貸利率下調(diào)，公積金貸款與商業(yè)貸款定位互補，共同支持房地產(chǎn)市場，既減輕了中低收入群體的購房負(fù)擔(dān)，又為房地產(chǎn)市場注入了流動性。

同時，此次降息進一步拉大了公積金貸款與商業(yè)貸款的利差，在一定程度上強化了公積金制度的普惠性，更利好首次購房人群。在商業(yè)貸款利率持續(xù)下行的背景下，公積金利率的定向調(diào)整，凸顯了政策的分層設(shè)計。

張波續(xù)稱，新政釋放出明確的穩(wěn)樓市政策信號，將有效緩解自住購房者的還款壓力，尤其在當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境下，對穩(wěn)定住房消費、提振市場信心具有積極信號意義。

不只是公積金利率，商業(yè)貸款也有進一步調(diào)整的空間。

潘功勝在發(fā)布會上明確，降準(zhǔn)0.5個百分點，向市場提供長期流動性約1萬億元；下調(diào)政策利率0.1個百分點，即公開市場7天期逆回購操作利率從目前的1.5%調(diào)降至1.4%，預(yù)計將帶動貸款市場報價利率（LPR）同步下行約0.1個百分點。

央行數(shù)據(jù)顯示，2025年第一季度全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款加權(quán)平均利率為3.11%。隨著此次LPR的變化，后續(xù)房貸利率可低至3.01%。對100萬貸款本金、30年期、等額本息的商業(yè)銀行貸款來說，總還款額預(yù)計可減少2萬元。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，當(dāng)前房貸利率已處于歷史最低水平，連續(xù)降息的累計效應(yīng)不可小覷，從趨勢看今后利率“2字頭”或是主流。樓市穩(wěn)定還需經(jīng)濟大環(huán)境的配合，預(yù)計政策會不斷呵護市場，樓市“紅五月”的可能性在提升。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，本次降準(zhǔn)降息如期落地，有望明顯提振市場信心，居民住房商貸、公積金貸款利率均將下調(diào)，購房壓力進一步減弱，對促進購房需求釋放將產(chǎn)生實質(zhì)性利好；同時企業(yè)融資成本也將繼續(xù)回落，對企業(yè)資金面的改善也將產(chǎn)生積極影響。

房地產(chǎn)新模式將獲更多融資支持

消費端助力購房者置業(yè)之余，房地產(chǎn)融資系列制度也有望優(yōu)化。

5月7日，金融監(jiān)管總局局長李云澤在國新辦新聞發(fā)布會上表示，穩(wěn)住樓市股市，對提振社會預(yù)期，暢通內(nèi)需循環(huán)具有重要的意義。加快完善與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相匹配的系列融資制度。

穩(wěn)樓市方面，李云澤表示，金融監(jiān)管總局扎實推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制擴圍增效，支持打贏“保交房”攻堅戰(zhàn)。目前商業(yè)銀行審批通過的白名單貸款增至6.7萬億，支持了1600多萬套住宅的建設(shè)和交付，有力保障了廣大購房人的合法權(quán)益，為房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)提供了重要支撐。

他還表示，房地產(chǎn)市場的積極變化，在今年一季度的信貸數(shù)據(jù)上也有所體現(xiàn)。今年一季度，房地產(chǎn)貸款余額增加7500多億元，其中新增個人住房貸款創(chuàng)2022年以來單季最大的增幅，住房租賃貸款同比增長28%。最近的一些來華的頭部國際投資機構(gòu)也認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場的投資價值正在逐步顯現(xiàn)。

“下一步，我們將加快完善與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相匹配的系列融資制度，包括房地產(chǎn)開發(fā)、個人住房、城市更新等貸款管理辦法，指導(dǎo)金融機構(gòu)繼續(xù)保持房地產(chǎn)融資穩(wěn)定，有效滿足剛性和改善性住房需求，強化對高品質(zhì)住房的資金供給，助力持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定態(tài)勢。”李云澤說道。

從發(fā)布會披露數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)“白名單”機制在運行一年多后成效顯著。

去年1月12日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家金融監(jiān)督管理總局共同發(fā)布建房〔2024〕2號《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部金融監(jiān)管總局關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》。1月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制部署會透露，在2024年1月底前，第一批地產(chǎn)項目白名單就可能落地并爭取貸款。

在去年10月的國新辦發(fā)布會上，國家金融監(jiān)督管理總局曾透露，要在當(dāng)年年底前將房地產(chǎn)“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億，結(jié)果去年年底商業(yè)銀行房地產(chǎn)“白名單”項目貸款金額達到5.03萬億元，遠(yuǎn)超4萬億元。從今日發(fā)布會數(shù)據(jù)來看，商業(yè)銀行審批通過的白名單貸款額還在高速增長。

東吳證券首席經(jīng)濟學(xué)家蘆哲認(rèn)為，房地產(chǎn)“白名單”機制帶動信貸改善，對公貸款增長的來源一方面或是房地產(chǎn)融資“白名單”機制有效運行。

中國民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬認(rèn)為，房地產(chǎn)“白名單”機制將為房地產(chǎn)項目帶來更多資金支持，緩解房地產(chǎn)行業(yè)融資難題，進一步推動已售商品房的竣工交付，緩解房地產(chǎn)開發(fā)投資的下行壓力；另一方面，將有助于改善市場預(yù)期，提升居民的信心，推動更多有效需求釋放。

此外，李云澤提到的“加快完善與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相匹配的系列融資制度”，這是近期關(guān)于房地產(chǎn)的又一項重磅表述。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進認(rèn)為，房地產(chǎn)發(fā)展新模式中，最受關(guān)注的就是“好房子”建設(shè)、新住房項目規(guī)范的落地，今日發(fā)布會透露的信息，意味著該領(lǐng)域后續(xù)會有較好的金融支持。此外，現(xiàn)房銷售也是各地持續(xù)推進的工作，這種模式對資金要求更高，如果后續(xù)有配套政策出臺，有助于新模式更好地推進和普及。

嚴(yán)躍進還表示，城中村改造、存量土地收儲等工作，也有望得到更好的金融支持。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，加快出臺與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，意味著未來更多配套政策將不斷落地，針對企業(yè)端、個人端的貸款支持將不斷加大。預(yù)計未來房地產(chǎn)項目融資“白名單”政策將繼續(xù)完善，促進資金實質(zhì)性落位，改善企業(yè)資金面，在持續(xù)鞏固房地產(chǎn)穩(wěn)定態(tài)勢上發(fā)揮更大作用。

與此同時，高品質(zhì)住宅也有望受到政策鼓勵，預(yù)計一方面將增加對企業(yè)端的資金支持，助推高品質(zhì)住房的供給量增加；另一方面與高品質(zhì)住房需求配套的資金優(yōu)惠政策也有望逐步落地，供需兩端持續(xù)發(fā)力，共同促進改善性住房需求釋放。

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入發(fā)展新階段，供求關(guān)系發(fā)生變化。從樓市基本面看，今年傳統(tǒng)“小陽春”過后，市場出現(xiàn)一定季節(jié)性回落。華泰證券表示，1～4月，百強房企累計銷售金額同比下降10.1%；4月銷售市場迎來季節(jié)性調(diào)整，整體帶看量、二手中介門店成交量環(huán)比均有所回落。

開源證券認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場的矛盾正從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，要拓展行業(yè)的增量需求。“預(yù)計后續(xù)將有更多積極的財政及貨幣政策出臺，同時疊加‘好房子’系列新政，將能進一步挖掘和釋放改善型需求，助力行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。”