4月30日中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)：“要持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)是否可控？4月下旬以來，熱點(diǎn)城市樓市政策密集加碼松綁，取消限購、以舊換新等政策是否將持續(xù)發(fā)力？新一輪樓市去庫存，如何破題？

《首席評(píng)論》邀請(qǐng)中指研究院常務(wù)副院長黃瑜，以及粵開證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究院院長羅志恒做客演播室，共同探討。

2023年8月下旬起，我國房地產(chǎn)政策持續(xù)放松，直至2024年一季度，房地產(chǎn)活動(dòng)延續(xù)了下行趨勢。房地產(chǎn)銷售、房價(jià)以及新開工面積均進(jìn)一步下跌，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比大幅下降，二手房掛牌量依然高企...房地產(chǎn)市場仍面臨調(diào)整壓力。

多措并舉，地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)是否可控？

第一財(cái)經(jīng)：4月30日政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)要“持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”，今年以來，已有多個(gè)部門出臺(tái)了支持房地產(chǎn)的金融政策，包括央行降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)、五年期以上LPR下降到3.95%，以及城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制首批白名單超過5200億的融資等，“一攬子”金融政策支持下，房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)是否可控？

羅志恒：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)總體可控，同時(shí)也要警惕。

首先，當(dāng)房地產(chǎn)的銷售面積下行，可能會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流在下行，可能會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)在保交樓，以及進(jìn)一步新開工和投資的能力下降。

第二，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流在下降，它的拿地能力也在下降，意味著地方政府的土地出讓收入，有可能面臨著下行壓力。而地方政府的土地出讓收入，原本可以用來做基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，因此將進(jìn)而引發(fā)投資的下行。

第三，當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格在下行，它可能會(huì)使得居民的資產(chǎn)負(fù)債表一定程度地收縮，這可能會(huì)引發(fā)商業(yè)銀行的貸款質(zhì)量問題。

對(duì)此，中央采取了一系列的舉措，如金融支持，包括行政限制性舉措的解除，以及地方政府成立了紓困基金等一系列方式，去支持房地產(chǎn)需求的回暖，支持保交樓等。我想在這一系列舉措之下，我們的風(fēng)險(xiǎn)是收斂的。

第一財(cái)經(jīng)：當(dāng)下，金融政策是否是支持房地產(chǎn)至關(guān)重要的“解藥”？還有哪些政策能夠幫助到房地產(chǎn)企業(yè)？

黃瑜：確確實(shí)實(shí)金融政策對(duì)房地產(chǎn)來說非常重要。因?yàn)榉康禺a(chǎn)一直是一個(gè)資金密集型行業(yè)，它和金融是緊密關(guān)聯(lián)的。今年包括過去一段時(shí)間，我國房地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)還在蔓延，不僅是說在房地產(chǎn)企業(yè)端蔓延，而且在行業(yè)上下游、供應(yīng)商等方面，也向他們?cè)诼?。還包括一些與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的信托、金融機(jī)構(gòu)，特別是一些中小金融機(jī)構(gòu)，他們也受到了一定程度的沖擊。剛才羅老師也提到了一系列的金融政策的出臺(tái)，也在不斷地支持房地產(chǎn)行業(yè)。

我認(rèn)為當(dāng)下最重要的就是，要把所有這些已經(jīng)出臺(tái)的金融政策去“落到位、落到實(shí)處”，實(shí)實(shí)在在地去支持這些房地產(chǎn)企業(yè)緩解當(dāng)前的危機(jī)，特別是解決房地產(chǎn)的銷售等方面的問題。因?yàn)椴还茉趺礃?，這些風(fēng)險(xiǎn)最終的化解，還是要從房地產(chǎn)的銷售環(huán)節(jié)上，包括市場的需求環(huán)節(jié)上，去適當(dāng)?shù)亟鉀Q，從終端去解決。所以這一系列政策的配套以及相應(yīng)的落實(shí)，我覺得下一步對(duì)化解風(fēng)險(xiǎn)來說是至關(guān)重要的。

首提消化存量和優(yōu)化增量，如何理解？

第一財(cái)經(jīng)：4月30日政治局會(huì)議中首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，這個(gè)提法如何理解？

羅志恒：我理解這一表述體現(xiàn)出來幾個(gè)重點(diǎn)工作：第一個(gè)是保交樓、保交房；第二個(gè)是去庫存；第三個(gè)是通過以舊換新等等一系列的形式。

首先，保交樓、保交房。一段時(shí)間以來，我們房產(chǎn)需求的下行，一些房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)事件，導(dǎo)致他沒有辦法去按時(shí)交房，影響大家的需求。所以剛剛黃院長講到一個(gè)特別核心的觀點(diǎn)，要把我們的精力放在促需求上。需求是我們解決一切問題的根本，保交樓在一定程度上就是促需求。

如何更好地實(shí)施呢？金融去支持它。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)面臨階段性現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，我們通過金融的手段去接續(xù)它的現(xiàn)金流，這樣它能有更多資金投入到可能爛尾的工程上，來保交樓。但是這里又特別需要關(guān)注，第一，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)也要適當(dāng)去調(diào)整考核指標(biāo)。不能出現(xiàn)說當(dāng)前去保交樓，接下來出現(xiàn)壞賬的時(shí)候，到時(shí)候有一些相應(yīng)的考核，所以我覺得這是第一個(gè)任務(wù)。

第二，我覺得我們要進(jìn)一步去庫存。這就要求房地產(chǎn)的政策要做進(jìn)一步調(diào)整，比如說我們能不能適當(dāng)縮短繳納社保的年限，來賦予更多人購房的資格，釋放一部分需求。還有，一些限制性的舉措，能不能進(jìn)一步放開？我們目前可以看到二線城市絕大部分都放開了，但一線城市，還有一些城市，和大家的預(yù)期比還是有一些差距，這是我覺得第二個(gè)需要去考慮和理解的。

第三，要理解中央政治局會(huì)議的用心——優(yōu)化增量。比如說在一線城市、二線城市的核心地帶，如果推出一些比較好的商品房，這既是供給，又是需求，也是增量，可能能帶動(dòng)整個(gè)市場的情緒和預(yù)期。

利好政策頻出，能否激活市場？

第一財(cái)經(jīng)：這個(gè)階段的去庫存，都主要是集中在什么樣的市場？一手房、二手房？難點(diǎn)又是什么呢？

黃瑜：2023年7月份政治局會(huì)議提出：“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”。其實(shí)現(xiàn)在整體的市場某種程度上，無論從新房還是二手房，已經(jīng)出現(xiàn)應(yīng)該是供大于求的狀況，這是一個(gè)很大的變化。這一輪去庫存中，一方面，在新房市場中，大量的三四線城市存在比較多的滯銷新房。另一方面，一二線城市中，也出現(xiàn)很多掛牌的二手房，實(shí)際上也是屬于在需求端，一二手房聯(lián)動(dòng)很不暢。第三個(gè)方面，確確實(shí)實(shí)在土地端出現(xiàn)了一些城市原來過度賣地之后導(dǎo)致的配比不合理，比如非住宅的過剩等等，出現(xiàn)了一些庫存的供求失衡。這幾個(gè)方面是新的市場形勢下，不同的去庫存要關(guān)注的方面。

4月30日政治局會(huì)議已經(jīng)明確：“要統(tǒng)籌研究消化存量和優(yōu)化增量”，意味著每個(gè)城市要根據(jù)自己的狀況，去研究統(tǒng)籌自己的具體方案。

實(shí)際上中指研究院在過去一段時(shí)間里，也幫著很多地方政府在做一些相關(guān)的測算，測算到底你的市場需求、你現(xiàn)在各種住房的比例關(guān)系是什么樣子的？結(jié)果顯示，有些城市還真的是需要支持剛需，特別是在保障房方面，要給大量的支持。但是有些城市確實(shí)是不再需要建保障房，它現(xiàn)實(shí)的需求更多是一些改善型住房，其實(shí)在增量方面，要做出更多好房子，在這些方面也要做一些相關(guān)的系統(tǒng)的統(tǒng)籌和研究，包括一些政策和金融方面的相關(guān)支持。包括以舊換新等舉措，多個(gè)城市現(xiàn)在都已經(jīng)在開展系統(tǒng)的研究，并且在逐步去進(jìn)行相關(guān)的落實(shí)。

第一財(cái)經(jīng)：您提到了以舊換新，截至目前，全國已經(jīng)有超過50個(gè)城市推行了以舊換新，包括一些一線城市如上海、深圳，以舊換新的效果如何？

黃瑜：據(jù)我們監(jiān)測的情況，以舊換新的效果還沒有完全體現(xiàn)出來。因?yàn)閷?shí)際上這里面有幾個(gè)問題，以舊換新還是需要比方說鼓動(dòng)中介去做，還是鼓動(dòng)誰去做這個(gè)事情，它還是需要有一個(gè)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，這種聯(lián)動(dòng)機(jī)制現(xiàn)在在不同的城市之間還沒有形成很好的模式。

最近有些城市在推以舊換新的模式中也在摸索，形成一種“收舊換新”模式，或者叫聯(lián)動(dòng)換新，比如說鼓動(dòng)地方平臺(tái)公司，用一些專項(xiàng)資金收過去的舊房子，收了房子之后會(huì)支付房主一定的費(fèi)用，讓他去買新房，有些是指定市場中的相關(guān)樓盤，有些是指定區(qū)域的相關(guān)樓盤，也在聯(lián)動(dòng)進(jìn)行一些收舊換新模式。還有一些城市，現(xiàn)在就是把以舊換新也好、收舊換新也好，和保障房和保租房相關(guān)的政策結(jié)合起來。實(shí)際上各地現(xiàn)在是采取各種各樣的策略，希望把過去的一些庫存，無論是新房還是二手房的庫存問題，通過這種方式去解決，而且也通過這種方式去構(gòu)建“市場和保障”，這種房地產(chǎn)的新發(fā)展模式。

第一財(cái)經(jīng)：近日，自然資源部發(fā)布通知要求“商品住宅去化周期超過36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓”。這一通知對(duì)于地方政府意味著什么？高壓之下，這些城市的政策導(dǎo)向?qū)⑷绾巫兓?/strong>