始于2002年、總市值達(dá)到677億美元，新加坡REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）市場(chǎng)如今已成長(zhǎng)為亞洲第二大REITs市場(chǎng)。

稅收透明是新加坡REITs市場(chǎng)迅速發(fā)展的重要原因之一，此外，積極推進(jìn)公募REITs試點(diǎn)也很重要?，F(xiàn)在看來(lái)，新加坡的REITs市場(chǎng)法規(guī)制度和稅收配套已經(jīng)趨于完善，但在稅收制度完善前，包括星展銀行在內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)公募REITs。

新加坡REITs占GDP比重高達(dá)22.1%，高于香港的10.3%和日本的2.3%，也遠(yuǎn)高于全球最大REITs市場(chǎng)——美國(guó)的5.1%。通過(guò)市值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重這一指標(biāo)來(lái)估算，星展銀行預(yù)計(jì)，中國(guó)未來(lái)REITs市場(chǎng)規(guī)模將不低于1190億美元。

星展銀行看來(lái)，中國(guó)建立REITs市場(chǎng)對(duì)于發(fā)行人、投資者和市場(chǎng)建設(shè)都具有重要意義，培育中國(guó)的REITs市場(chǎng)需要法規(guī)制度、生態(tài)系統(tǒng)、投資者教育和稅收激勵(lì)四大關(guān)鍵要素。

稅收透明、REITs試點(diǎn)先行

星展銀行資本市場(chǎng)部主管郭雪梅介紹，新加坡REITs市場(chǎng)最大的特征就是稅收透明。對(duì)于新加坡個(gè)人投資者而言，除了支付物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的費(fèi)用和REITs管理者的傭金，全程無(wú)需支付任何稅費(fèi)。

稅收透明是如何體現(xiàn)的？郭雪梅舉例稱(chēng)，REITs層面只要滿(mǎn)足分紅比例超過(guò)90%，租金收入無(wú)需交所得稅，在REITs層面即可免稅；而投資者收入分配層面，如果投資者是企業(yè)，在新加坡是要交17%的所得稅，如果是個(gè)人就不用交稅。

現(xiàn)在看來(lái)，新加坡的REITs市場(chǎng)法規(guī)制度和稅收配套已經(jīng)趨于完善，但實(shí)際上，在稅收制度完善前，包括星展銀行在內(nèi)的當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)已經(jīng)開(kāi)始嘗試推出公募REITs。

星展銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者介紹，2002年7月，在承銷(xiāo)新加坡首只公募REITs——CapitaMall Trust時(shí)，新加坡市場(chǎng)也沒(méi)有對(duì)個(gè)人投資REITs免稅的政策。

事實(shí)上，在過(guò)去的十幾年里，新加坡市場(chǎng)稅收優(yōu)惠力度的增強(qiáng)和監(jiān)管政策的完善是雙軌并行的。

如何進(jìn)行REITs資產(chǎn)管理？

郭雪梅介紹，公募REITs是場(chǎng)內(nèi)交易，需要積極的管理。

“投資者付一筆傭金，REITS經(jīng)理扮演資產(chǎn)管理的角色，幫助我們進(jìn)行或買(mǎi)或賣(mài)的決定。”郭雪梅稱(chēng)，投資人也可以根據(jù)租戶(hù)的實(shí)際情況來(lái)增減持，大熱的情況下可以增持，如果住戶(hù)少也可以減持。

記者了解到，REITs投資的收益也可以分為兩部分，一部分是穩(wěn)定的分紅，另一部分則是二級(jí)市場(chǎng)上的資本利得。背后的邏輯在于，積極的資產(chǎn)管理下，REITs的價(jià)格會(huì)在二級(jí)市場(chǎng)上會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。

REITs是如何收購(gòu)更多資產(chǎn)的？星展銀行向第一財(cái)經(jīng)介紹，90%以上的收入要分配給投資者，因此資產(chǎn)收購(gòu)不能僅依靠留存資金。REITs在上市之后可以作為一個(gè)“上市公司”來(lái)看待，可以發(fā)行股票實(shí)現(xiàn)再融資，也可以在銀行借貸來(lái)加杠桿。

郭雪梅告訴記者，根據(jù)現(xiàn)行的法律制度，REITs借貸也會(huì)受到限制，在新加坡是不能超過(guò)45%的上限。

中國(guó)建立REITs市場(chǎng)意義深遠(yuǎn)

星展銀行認(rèn)為，培育中國(guó)的REITs市場(chǎng)需要四大關(guān)鍵要素。第一是法規(guī)制度方面，設(shè)立專(zhuān)門(mén)的REITs法規(guī)來(lái)規(guī)范REITs上市及后續(xù)發(fā)展；第二是生態(tài)系統(tǒng)，這包括培育專(zhuān)業(yè)人才，包括REITs上市及REITs管理的專(zhuān)業(yè)人才，并制定透明的評(píng)估方法標(biāo)準(zhǔn)和信用評(píng)級(jí)制度。

第三是投資者教育。在星展銀行看來(lái)，中國(guó)國(guó)內(nèi)投資者的積極參與對(duì)發(fā)展一個(gè)活躍的REITs市場(chǎng)很關(guān)鍵，其中，對(duì)個(gè)人投資者的教育很重要”。

第四是稅收激勵(lì)。“按中國(guó)目前的稅收法規(guī)，中國(guó)REITs會(huì)面臨多重征稅的問(wèn)題。” 星展銀行分析，制定穿透的稅收激勵(lì)制度會(huì)對(duì)中國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)展有很大益處。

星展銀行分析，中國(guó)建立REITs市場(chǎng)對(duì)于發(fā)行人、投資者和市場(chǎng)建設(shè)都具有重要意義。

對(duì)于發(fā)起人而言，發(fā)行REITs能夠降低發(fā)起人財(cái)務(wù)杠桿，將存量資產(chǎn)套現(xiàn)并為后續(xù)發(fā)展提供資金，REITs上市后也可以樹(shù)立市場(chǎng)品牌與形象；而對(duì)于投資者而言，不僅可以獲得穩(wěn)定可見(jiàn)的收入，二級(jí)市場(chǎng)還有足夠的流動(dòng)性，兼具股債的優(yōu)勢(shì)，另外也為中小投資者參與商業(yè)地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)。

在星展銀行看來(lái)，在中國(guó)，有著大量尋求穩(wěn)健投資渠道的市場(chǎng)存量資金，而這些大規(guī)模的存量資金恰恰是發(fā)起人可考慮的新融資渠道。

郭雪梅告訴記者，在新加坡，50%以上的公眾投資者都會(huì)參與REITs的投資。

“由于這一產(chǎn)品不同于傳統(tǒng)的股票和債券，很多投資者最開(kāi)始并不能理解REITs投資。”郭雪梅介紹，最初試點(diǎn)公募REITs時(shí)，金融機(jī)構(gòu)在投資者教育方面也經(jīng)歷了非常長(zhǎng)的一個(gè)過(guò)程，這種面向公眾投資者的投教工作非常重要。

郭雪梅還認(rèn)為，除了發(fā)行人和投資者層面，推出公募REITs有利于中國(guó)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。與此同時(shí)，完善REITs市場(chǎng)建設(shè)更有利于金融市場(chǎng)的國(guó)際化布局。