近期，長租公寓爆雷，引發(fā)了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。最高人民法院副院長楊萬明12月4日在國務(wù)院新聞辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上答記者問時(shí)明確表示：“有關(guān)地方和部門正在依法依規(guī)進(jìn)行處理。這個(gè)事件如果形成案件進(jìn)入司法程序的話，人民法院將嚴(yán)格依法進(jìn)行審理，以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，依法保護(hù)公民、法人的合法權(quán)益。”

長租公寓平臺(tái)經(jīng)營模式之困

據(jù)媒體報(bào)道，2018年至今全國陸續(xù)爆雷長租公寓超過170家。分散式長租公寓平臺(tái)運(yùn)營模式的本質(zhì)是先在市場上尋找零散房源，與房東達(dá)成協(xié)議后對房屋進(jìn)行一定的處理改造，再轉(zhuǎn)租給目標(biāo)租客，在健康發(fā)展情況下應(yīng)以轉(zhuǎn)租差價(jià)作為營利來源。但目前長租公寓市場實(shí)際上呈現(xiàn)出“高進(jìn)低出、長收短付”的運(yùn)營模式，期待能以此種方式取得市場地位，在此基礎(chǔ)上提升相關(guān)服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)用戶黏性，鞏固并逐步提升市場地位，在市場競爭趨于穩(wěn)定時(shí)，再提高價(jià)格以實(shí)現(xiàn)營利，但在目前尚未實(shí)現(xiàn)營利時(shí)，該模式運(yùn)轉(zhuǎn)已難以為繼。

當(dāng)下分散式長租公寓平臺(tái)運(yùn)營模式如下圖所示，第一步，在尋找到意向房源后，平臺(tái)與房東訂立《財(cái)產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》，約定對房源進(jìn)行管理，并向房東支付定期（按月或按季）且持續(xù)增長的收益，雙方達(dá)成協(xié)議后，再對所承租房源進(jìn)行樣式或居住空間改造。第二步，平臺(tái)將所改造完畢的公寓進(jìn)行掛牌，與意向租客對于房租費(fèi)及相關(guān)管理費(fèi)用進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成合意后雙方訂立《房屋租賃合同》。若對于健康的長租公寓發(fā)展模式而言，至此，多方的法律關(guān)系應(yīng)已固定，平臺(tái)作為轉(zhuǎn)租人以租金差額實(shí)現(xiàn)營利，或作為居間人（現(xiàn)行《合同法》稱居間人，《民法典》改稱中介人）以其付出的居間服務(wù)獲得報(bào)酬。

而由于長租公寓市場的快速發(fā)展，導(dǎo)致在第一步時(shí)，各平臺(tái)之間為擴(kuò)張市場，提升自身平臺(tái)的市場份額，意圖取得一定的市場力量后能夠提升對租客的租房租金與降低房東的房源租金，因此在前期房源有限的市場條件下，各平臺(tái)便以高價(jià)策略來搶占房源市場。據(jù)報(bào)道，在2018年長租公寓高速發(fā)展時(shí)期，各平臺(tái)通常以高于市場正常價(jià)格的20%~40%來實(shí)現(xiàn)房源搶奪，在搶奪房源的同時(shí)為提升市場占有率，采取較低的出租價(jià)格，以此吸引租客，即“高進(jìn)低出”。

為緩解“高進(jìn)低出”的價(jià)格策略與自身從事房屋改造、物業(yè)管理、業(yè)務(wù)發(fā)展等運(yùn)營成本的資金壓力，采取了在租客端鼓勵(lì)其一次性支付長期（通常為一年）租房費(fèi)用（租金定價(jià)采取支付租金期限越長平均月成本越低的定價(jià)策略），而對房源端則按月或按季支付房東房源費(fèi)用，即“長收短付”。同時(shí)，平臺(tái)為使租客能夠一次性支付高額的長期租金費(fèi)用，引入第三方銀行開展租金貸業(yè)務(wù)，由租客在銀行辦理信貸，由銀行一次性將貸款資金支付給平臺(tái)。

長租公寓平臺(tái)以期限錯(cuò)配的方式實(shí)質(zhì)上控制了大部分租客資金的使用，并以此進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張市場，第三方銀行的引入也使得房屋租賃業(yè)務(wù)出現(xiàn)了金融衍生品的特征，過高的杠桿比例埋下了爆雷的高風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，當(dāng)前各長租公寓平臺(tái)的運(yùn)營在此過程中也并未產(chǎn)生收益，其使用資金源于對未來應(yīng)支付給房東遠(yuǎn)期資金的透支，現(xiàn)期的資金漏洞必須由新進(jìn)入租客的租金來填補(bǔ)，若無法實(shí)現(xiàn)房屋租賃業(yè)務(wù)運(yùn)營收益，這一模式也必將演化成以“低租金”“高收益”“穩(wěn)信貸”的表象掩蓋“龐氏騙局”的實(shí)質(zhì)，同時(shí)坑騙租客、房東與銀行。

而由于年初全球疫情的影響導(dǎo)致租客源的驟降，缺少資金的流入加速了各平臺(tái)漏洞的暴露，這是該運(yùn)營模式之困的必然結(jié)果，卻將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了租客、房東、銀行與社會(huì)。

長租公寓經(jīng)營中房東租客之困

目前長租公寓中租金貸租房模式的比例過高，大量租金貸業(yè)務(wù)的租客一邊需要繼續(xù)向銀行償還貸款，另一邊面臨著房東退還房屋的要求，導(dǎo)致矛盾不斷，現(xiàn)以法律視角對三方關(guān)系進(jìn)行檢視。

租客與銀行間成立借款合同關(guān)系，借款目的為支付租客與長租公寓之間房屋租賃合同約定的租賃費(fèi)用，故當(dāng)租客與銀行訂立合同后，銀行一次性將約定貸款支付給長租公寓時(shí)已履行其主給付義務(wù)，對于租客而言從法理上應(yīng)當(dāng)按照約定履行定期還款義務(wù)。雖然長租公寓現(xiàn)無法對租客履行在租賃合同項(xiàng)下提供房屋居住與服務(wù)的義務(wù)，基于合同相對性，這不影響租客與銀行間借款合同的效力，因此租客在長租公寓違約的情況下，仍應(yīng)繼續(xù)履行對銀行的還款義務(wù)，但可以請求平臺(tái)運(yùn)營商返還租金并承擔(dān)違約損害賠償。借款合同關(guān)系造成了現(xiàn)實(shí)中租客一方面仍在支付租房費(fèi)用，但另一方面已遭到房東要求清退房屋的真實(shí)痛感，進(jìn)一步激化了租客與房東之間的矛盾。

租客與房東間的法律關(guān)系，目前存在兩種爭議觀點(diǎn)：一是租客與房東之間應(yīng)直接成立房屋租賃合同關(guān)系；二是租客與房東之間不存在直接的法律關(guān)系，兩種觀點(diǎn)的分歧在于房東與平臺(tái)之間《財(cái)產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》性質(zhì)應(yīng)認(rèn)定委托代理合同還是房屋租賃合同。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為由于房東與平臺(tái)之間訂立了財(cái)產(chǎn)委托管理服務(wù)合同。（1）合同名稱明確約定為委托合同，故雙方應(yīng)成立委托代理關(guān)系；（2）平臺(tái)應(yīng)作為房東的代理人，與租客之間成立的房屋租賃關(guān)系的法律效果應(yīng)由被代理人房東承擔(dān)；（3）平臺(tái)所進(jìn)行的包括但不限于裝修、保潔、租客管理等，屬于約定對房東提供服務(wù)的內(nèi)容。同時(shí)，由于平臺(tái)與租客訂立的《房屋租賃合同》中載明房東為產(chǎn)權(quán)出租方，平臺(tái)僅作為房屋代管機(jī)構(gòu)，故而平臺(tái)僅作為房東的受托人，與房東是委托代理關(guān)系，租客與房東之間成立房屋租賃關(guān)系。在此情形下，租客已履行給付租金的主給付義務(wù)，房東無權(quán)清退租客，對于房東無法從代管機(jī)構(gòu)獲取租金應(yīng)屬于房東與平臺(tái)間的合同糾紛，應(yīng)由房東請求平臺(tái)履行租金支付義務(wù)。在這一觀點(diǎn)下，平臺(tái)作為代理人與租客訂立的房屋租賃合同將直接約束作為被代理人的房東與租客，租客已履行支付租金的主給付義務(wù)時(shí)，房東應(yīng)履行提供房屋使用權(quán)的主給付義務(wù)。

然而，這一觀點(diǎn)仍存在明顯缺陷：合同性質(zhì)應(yīng)以合同內(nèi)容為準(zhǔn)，即使房東與平臺(tái)之間合同名為“財(cái)產(chǎn)委托管理服務(wù)合同”，也不應(yīng)據(jù)此直接認(rèn)定雙方成立委托代理關(guān)系，而應(yīng)以合同約定的實(shí)質(zhì)內(nèi)容為準(zhǔn)。

首先，對于合同內(nèi)容進(jìn)行考察，雖然雙方合同中約定平臺(tái)作為房東房產(chǎn)的獨(dú)家代理，從事運(yùn)營及出租房屋活動(dòng)，但雙方主要約定還有：（1）平臺(tái)將定期且向房東支付租金。若房東與平臺(tái)間成立的是委托代理關(guān)系，則當(dāng)房屋未產(chǎn)生實(shí)際租賃關(guān)系時(shí)，平臺(tái)作為被委托人并不具有向房東支付租金的義務(wù)，這一約定的實(shí)質(zhì)是平臺(tái)將承租房東房產(chǎn)，并對其定期支付租金。（2）平臺(tái)承諾在特定期限內(nèi)未支付租金，則房東具有單方解除權(quán)，可單方行權(quán)直接解除合同，在合同解除后平臺(tái)不具有運(yùn)營出租房屋的權(quán)利來源，則應(yīng)返還房屋。若雙方為代理關(guān)系，房租租賃關(guān)系發(fā)生在房東與租客之間，平臺(tái)不具有許可房東單方解除租賃合同的權(quán)利。

其次，對實(shí)際運(yùn)營模式進(jìn)行考察，平臺(tái)是以定期高額租金從房東承租房源，后根據(jù)相應(yīng)的市場價(jià)格將房源轉(zhuǎn)租給租客。若平臺(tái)僅作為代理人，房屋租賃關(guān)系直接在房東與租客間產(chǎn)生，依據(jù)合同相對性，租賃合同主要內(nèi)容應(yīng)在房東與租客間達(dá)成合意，除合同主要標(biāo)的物之一的租賃房屋條件達(dá)成一致外，對于租金約定也應(yīng)在房東與租客間達(dá)成一致，即租客支付租金數(shù)額與房東收取租金數(shù)額應(yīng)相同。但在運(yùn)營的實(shí)質(zhì)上則是平臺(tái)與房東、租客分別以兩個(gè)價(jià)格進(jìn)行約定，與雙方分別形成租賃合同，實(shí)際運(yùn)營模式也表明平臺(tái)本質(zhì)為轉(zhuǎn)租人而非代理人。

最后，某頭部平臺(tái)官方網(wǎng)站介紹中明確說“所有房源都與出租人簽訂長期租賃合同，以保證租客居住的穩(wěn)定性”，可見平臺(tái)的真實(shí)意圖是與房東形成租賃關(guān)系，而非委托代理關(guān)系，只是房東許可平臺(tái)進(jìn)行轉(zhuǎn)租。平臺(tái)與房東之間合同的實(shí)質(zhì)關(guān)系應(yīng)認(rèn)定為房屋租賃關(guān)系，而非為委托代理關(guān)系。

在實(shí)踐中一些裁定書也認(rèn)可這一觀點(diǎn)，受案法院認(rèn)為，雖然房東與平臺(tái)之間合同名為委托合同，但實(shí)則應(yīng)為房屋租賃合同?；?，平臺(tái)與租客成立的房屋租賃合同為新合同，真實(shí)房東與租客之間并無直接的法律關(guān)系。故這些裁定書認(rèn)為，在平臺(tái)違約后，房東有權(quán)行使單方解除權(quán)，并取回房屋使用權(quán)。這導(dǎo)致租客產(chǎn)生一方面需要還租金貸，一方面遭到房東要求清退的境遇，基于此，房東與租客均是受害者，這一矛盾是由于平臺(tái)的雙向違約而產(chǎn)生的，使房東與租客均陷入困境。

對長租公寓經(jīng)營困局的反思

當(dāng)下租客、房東、可能承擔(dān)壞賬風(fēng)險(xiǎn)的銀行乃至在長租公寓平臺(tái)運(yùn)營過程中進(jìn)行資金墊付的公寓改造施工方、運(yùn)營維護(hù)勞動(dòng)人員等群體，其所困癥結(jié)核心仍在于平臺(tái)本身，各方只能要求平臺(tái)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任及損害賠償，而平臺(tái)資金的枯竭也導(dǎo)致其極可能無力承擔(dān)相關(guān)賠償，最終風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)嫁給社會(huì)，相應(yīng)的損失也只能由個(gè)體獨(dú)自承擔(dān)。當(dāng)前更需要吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，以減少或避免平臺(tái)之困的再次出現(xiàn)。

1.回歸理性，規(guī)范企業(yè)實(shí)行可持續(xù)發(fā)展模式。

長租公寓平臺(tái)之困的主要原因在于平臺(tái)實(shí)行了“高進(jìn)低出、長收短付”且租金貸業(yè)務(wù)占比過高的不可持續(xù)性發(fā)展與擴(kuò)張模式，導(dǎo)致在高杠桿比率下企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力驟降，故而平臺(tái)爆雷看似疫情沖擊的偶然所致，實(shí)則是不可持續(xù)發(fā)展模式的必然結(jié)果。對此，2019年12月，住建部牽頭由6部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，明確規(guī)定住房租賃企業(yè)租金收入中租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位；今年9月住建部發(fā)布《住房租賃條例(征求意見稿)》中禁止住房租賃企業(yè)違規(guī)提供金融產(chǎn)品服務(wù)、套取信貸資金、誘導(dǎo)強(qiáng)迫承租人使用租金貸等行為。

相關(guān)政策的推出意在加強(qiáng)對住房租賃市場快速發(fā)展造成亂象的監(jiān)管，引導(dǎo)規(guī)范住房租賃市場回歸理性，指引相關(guān)企業(yè)實(shí)行可持續(xù)發(fā)展模式。同時(shí)，應(yīng)注意目前新冠肺炎疫情仍處于全球加速上升態(tài)勢，存在著全球需求市場乏力、供應(yīng)鏈應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)能力弱的客觀情形，企業(yè)自身更應(yīng)做好“業(yè)務(wù)治理”、“財(cái)務(wù)治理”、“合規(guī)治理”，以應(yīng)對外部風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范企業(yè)行為，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

2.審慎監(jiān)管，警惕平臺(tái)企業(yè)運(yùn)營異化風(fēng)險(xiǎn)。

互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)具有信息優(yōu)勢，同時(shí)也存在利用技術(shù)和人為因素加劇信息壁壘與信息鴻溝的可能，需警惕平臺(tái)濫用信息優(yōu)勢，在與實(shí)體經(jīng)濟(jì)深度融合時(shí)發(fā)生異化的風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管部門既要包容審慎，也要區(qū)分真、偽創(chuàng)新，實(shí)質(zhì)性提升治理能效，在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)經(jīng)濟(jì)加速國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，防范其伴生風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

長租公寓平臺(tái)在標(biāo)語中宣稱“數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)發(fā)展”、“互聯(lián)網(wǎng)科技平臺(tái)”等理念確已成為數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新常態(tài)，長租公寓平臺(tái)的實(shí)質(zhì)是使用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)線上技術(shù)＋租賃房屋線下實(shí)體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式?；ヂ?lián)網(wǎng)平臺(tái)是海量數(shù)據(jù)信息的匯總，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的深度融合是未來發(fā)展的必然趨勢，平臺(tái)使用信息可以優(yōu)化資源配置效率，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，放大實(shí)體經(jīng)濟(jì)規(guī)模，但同時(shí)技術(shù)也擴(kuò)大平臺(tái)與個(gè)體間信息不對稱的鴻溝，進(jìn)而產(chǎn)生運(yùn)營異化的風(fēng)險(xiǎn)與隱患。當(dāng)下長租公寓產(chǎn)生糾紛的主要原因也在于平臺(tái)利用了租客與房東間的信息不對稱，以期限錯(cuò)配的方式過度使用沉淀資金，導(dǎo)致其在缺少資金來源時(shí)迅速破裂。

我國P2P行業(yè)最初運(yùn)營模式如圖2所示，P2P平臺(tái)作借貸雙方的信息中介，以互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)技術(shù)實(shí)現(xiàn)便利民間借貸，促進(jìn)資金融通，卻在此后發(fā)生異化為如圖3所示，多數(shù)平臺(tái)不僅以期限錯(cuò)配、標(biāo)的拆組等形式成了資金沉淀，成為“資本收割鐮刀”，甚至發(fā)展成為龐氏騙局。異化后的P2P運(yùn)營模式與長租公寓“高進(jìn)低出、長收短付”的模式共性均在于通過平臺(tái)信息不對稱的優(yōu)勢，通過運(yùn)營模式構(gòu)建形成資金沉淀，并由平臺(tái)控制另作他用。經(jīng)過數(shù)年實(shí)踐，在2020年11月我國P2P平臺(tái)已實(shí)現(xiàn)全部清零，異化平臺(tái)的惡劣影響最終造成此類平臺(tái)被一律禁止的局面。

故而，對于“互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)＋實(shí)體經(jīng)濟(jì)”的融合發(fā)展，在鼓勵(lì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展的同時(shí)，也需要監(jiān)管部門需要結(jié)合近年來市場上出現(xiàn)的多種事件，逐步提升監(jiān)管能力，避免“一管就死一放就亂”，秉持包容審慎的態(tài)度，警惕平臺(tái)企業(yè)運(yùn)營模式異化風(fēng)險(xiǎn)，盡量減少甚至避免再次出現(xiàn)“平臺(tái)之困”。

（陳兵系南開大學(xué)法學(xué)院教授、司法與社會(huì)研究中心主任；郭光坤為南開大學(xué)法學(xué)院碩士研究生、司法與社會(huì)研究中心研究助理）