華夏幸福（600340）的債務(wù)違約，讓房地產(chǎn)潛藏的冰山再一次浮現(xiàn)至世人面前。

從泰禾集團(tuán)（000732）至華夏幸福，大而不倒的神話(huà)破滅，預(yù)示著行業(yè)水大魚(yú)大蒙眼狂奔終成往事，未來(lái)將不得不修復(fù)昔日無(wú)序擴(kuò)張留下的后遺癥，越來(lái)越多市場(chǎng)參與者也將被殘酷淘汰出局。

日前，云南城投（600239）發(fā)布公告稱(chēng)，預(yù)計(jì)2020年度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損27.5億元-23億元，扣非后虧損36.3億元-31.8億元。同一日，美好置業(yè)（000667）也發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)警，2020年度歸屬于上市公司股東扣非凈利潤(rùn)虧損4.3-5.5億元。

小公司暴雷尚在意料之中，大公司業(yè)績(jī)不達(dá)預(yù)期更讓市場(chǎng)憂(yōu)慮。比如去年合同銷(xiāo)售漲幅領(lǐng)跑的中國(guó)金茂（000817.HK），以“2020年公司凈利潤(rùn)將錄得40%-50%的下降”震驚各界；而保利發(fā)展（600048）則以個(gè)位數(shù)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)讓資本市場(chǎng)大失所望。

分析人士稱(chēng)，目前是房地產(chǎn)最黑暗的時(shí)刻，因這兩年結(jié)轉(zhuǎn)資源多數(shù)為17、18年的高地價(jià)項(xiàng)目，行業(yè)利潤(rùn)率整體偏低，與此同時(shí)，此前擴(kuò)張累積的債務(wù)也都在這兩年集中到期，“三道紅線(xiàn)”卡住企業(yè)再融資咽喉，洗牌在所難免。

大潮退去，虧損與暴雷逐漸浮出水面，房地產(chǎn)還是那個(gè)光鮮亮麗的行業(yè)嗎？

業(yè)績(jī)紅燈頻亮

房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)預(yù)告不斷透露出凜冽寒意。

保利發(fā)展發(fā)布的業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2452.62億元，同比增長(zhǎng)3.93%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)522.51億元，歸屬股東凈利潤(rùn)289.08億元，分別同比增長(zhǎng)3.67%和3.39%。對(duì)比2019年超過(guò)40%的利潤(rùn)增長(zhǎng)，保利發(fā)展作為T(mén)OP5房企之一，交出的2020年答卷實(shí)在難以讓市場(chǎng)滿(mǎn)意。

同為五強(qiáng)房企之一的融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）在2月3日披露，公司去年錄得凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)35%，雖維持了頭部公司的體面，但這一增速仍是該公司過(guò)去四年來(lái)的最低數(shù)值。

大公司尚且不樂(lè)觀，小公司就徹底撕掉了業(yè)績(jī)的遮羞布。1月29日晚間，恒大系公司嘉凱城（000918）發(fā)布公告表示，預(yù)計(jì)2020年歸屬股東凈利潤(rùn)虧損12.5億元，扣非后虧損12.8億元。同一日，大悅城（000031）公告表示2020年凈利潤(rùn)虧損3.5億元-4.5億元，扣非后虧損4.5億元-5.5億元。

前一日的28日晚間，新華聯(lián)（000620）發(fā)布公告稱(chēng)，預(yù)計(jì)2020年公司歸屬股東凈利潤(rùn)虧損11億元-13億元，扣非后虧損11.5億元-13.6億元。同一日，恒隆地產(chǎn)（00101.HK）也發(fā)布公告稱(chēng)，2020年歸屬股東凈利潤(rùn)虧損25.71億港元。此外，還有包括天房發(fā)展、珠江實(shí)業(yè)等房企均發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)虧公告。

如果說(shuō)小房企的滑落是因?yàn)楸旧沓袎耗芰^弱，那么規(guī)模房企的業(yè)績(jī)接連暴雷則引發(fā)了行業(yè)不小的震動(dòng)。

1月20日，金隅集團(tuán)（601992）公告稱(chēng)，預(yù)計(jì)2020年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為27億元-30.30億元，同比降低18%-27%；22日，招商局置地（00978.HK）公告稱(chēng)，預(yù)期2020年歸屬于公司股東凈利潤(rùn)將較去年同期減少約60%；25日晚間，金茂公告稱(chēng)由于市場(chǎng)調(diào)控原因，將2020年度凈利潤(rùn)做計(jì)提減值處理，導(dǎo)致當(dāng)年凈利潤(rùn)下滑40%-50%。

                                                                 圖片來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)整理

高地價(jià)魔咒

無(wú)論虧損亦或是利潤(rùn)下滑，各公司給出的理由大同小異。以金茂和招商局置地為例，金茂表示計(jì)提減值的原因在于“房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控等因素，導(dǎo)致項(xiàng)目售價(jià)不及預(yù)期”，招商局置地則表示“與2019年相比，2020年該集團(tuán)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目中低毛利項(xiàng)目占比較高，所以整體毛利率同比下降”。

某券商分析師對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，2020年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大面積虧損或利潤(rùn)下滑是預(yù)料之中的事，其核心原因在于2020年的利潤(rùn)轉(zhuǎn)結(jié)基本來(lái)自于2018年前后所拿地塊，記得在2018年前后，全國(guó)土地市場(chǎng)火熱，高價(jià)地頻出，一些房企甚至在一年中多次拿到地王。

地價(jià)太貴，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本攀升，必然會(huì)出現(xiàn)毛利率、凈利率的下降，從而引發(fā)虧損或利潤(rùn)的減少。

另一邊，土地成本的上漲并沒(méi)有帶來(lái)終端市場(chǎng)上房?jī)r(jià)的普遍上漲，尤其在嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)的熱門(mén)城市，開(kāi)發(fā)商所能運(yùn)作的空間極為有限。深圳是限價(jià)的代表，2020年開(kāi)始，深圳從嚴(yán)限價(jià)政策，官方明確提出，將通過(guò)“限價(jià)令”，避免部分樓盤(pán)價(jià)格過(guò)快上漲以及因結(jié)構(gòu)性差異導(dǎo)致的價(jià)格波動(dòng)而影響購(gòu)房者預(yù)期。

在限價(jià)的作用下，一二手房倒掛明顯，“打新”屢禁不止，這導(dǎo)致了很多新房“賣(mài)不上價(jià)”，或利潤(rùn)被大幅壓縮，甚至有大量項(xiàng)目因?yàn)殚_(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資本成本高，不得不面臨虧損的事實(shí)。

以金茂為例，該集團(tuán)憑借“金茂府”成功樹(shù)立起豪宅標(biāo)桿的品牌形象，在多個(gè)城市也敢于重金拿高價(jià)地。2016年，該集團(tuán)以83億奪得深圳龍華地王項(xiàng)目，土地成本高達(dá)5.6萬(wàn)/平方米，2019年項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)盡管銷(xiāo)售均價(jià)已超過(guò)10萬(wàn)/平方米，但高昂的土地成本、三年的財(cái)務(wù)成本，以及豪宅所必須的建安成本，幾乎將項(xiàng)目利潤(rùn)吞噬殆盡。

不拿地難受三天，拿地難受三年，高地價(jià)的魔咒成為房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法突破的宿命。上述分析師對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，最近兩到三年或許是房企即將面臨的一個(gè)漫長(zhǎng)陣痛期，各家都需要苦練內(nèi)功，盡早將2018年前后的高價(jià)地出手。

多位地產(chǎn)行業(yè)人士向第一財(cái)經(jīng)坦言，房企并不喜歡高房?jī)r(jià)和高地價(jià)的現(xiàn)狀，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲會(huì)受到調(diào)控打壓，但地價(jià)卻不會(huì)相應(yīng)下調(diào)，最終的結(jié)果讓房企利潤(rùn)空間被不斷壓縮。

遺憾的是，作為房地產(chǎn)最重的一塊成本，土地價(jià)格并沒(méi)有走低的跡象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積17.6億平方米，比上年增長(zhǎng)2.6%；銷(xiāo)售額17.36萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)8.7%。同時(shí)，財(cái)政部公布2020年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入，共計(jì)8.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.9%。更為關(guān)鍵的是，2020年土地市場(chǎng)繼續(xù)火熱，不少城市的房?jī)r(jià)漲幅已然跟不上地價(jià)漲幅。

洗牌陣痛期

當(dāng)毛利率受制于土地成本之際，不少公司曾將業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)訴諸規(guī)模擴(kuò)張來(lái)實(shí)現(xiàn)，加大杠桿、提高資金周轉(zhuǎn)率，確保盈利空間。不過(guò)，隨著“三道紅線(xiàn)”融資新規(guī)的實(shí)施，規(guī)模增長(zhǎng)的閘門(mén)已被關(guān)閉。

2020年9月，12家房企試點(diǎn)的“三道紅線(xiàn)”融資新規(guī)，企業(yè)按照“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%、‘現(xiàn)金短債比’小于1”三個(gè)指標(biāo)獲得融資增量，如果同踩三條紅線(xiàn)，即使公司總資產(chǎn)和權(quán)益擴(kuò)大，但債務(wù)總額將不得同比例增加。2021年初，“三道紅線(xiàn)”融資新規(guī)已普及至幾乎所有規(guī)模房企。

一位第三方機(jī)構(gòu)地產(chǎn)分析人士指出，三道紅線(xiàn)的出臺(tái)讓房企利用加杠桿手段進(jìn)行規(guī)模發(fā)展的路徑被堵死，這將固化目前房企的排名，未來(lái)很難再有利用杠桿彎道超車(chē)的機(jī)會(huì)。

與此同時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管控趨嚴(yán)，使得資金開(kāi)始變得謹(jǐn)慎，更傾向于流向財(cái)務(wù)盤(pán)面穩(wěn)健的上市大型房企和杠桿比率較低的國(guó)有房企。

“去年下半年以來(lái)，市場(chǎng)上的變化很明顯，國(guó)有企業(yè)憑借暢通的融資渠道和相對(duì)更低的融資成本，敢于在土地市場(chǎng)上出手。”一家中型地產(chǎn)公司高層透露，前幾年表現(xiàn)激進(jìn)的民營(yíng)企業(yè)變得謹(jǐn)慎，紛紛下調(diào)增長(zhǎng)目標(biāo)，畢竟保命比掙錢(qián)更為重要。

另一地產(chǎn)從業(yè)人士則向第一財(cái)經(jīng)透露，其所在公司原本希望在最近兩年沖進(jìn)TOP10行列，現(xiàn)在即便內(nèi)部沒(méi)有徹底放棄，但已經(jīng)不再公開(kāi)提這個(gè)目標(biāo)，戰(zhàn)略上也不再定硬性指標(biāo)了。“反正這兩年是不太可能實(shí)現(xiàn)的。”

不過(guò)，在反復(fù)調(diào)控的地產(chǎn)江湖浸淫多年，資質(zhì)優(yōu)秀的房企并非只會(huì)坐以待斃，辦法總比困難多。

一家TOP20房企土地投資口的負(fù)責(zé)人稱(chēng)，正加緊與國(guó)資背景的公司合作，具體方式是由國(guó)資企業(yè)出面拿地并解決融資問(wèn)題，此后便由運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)的民企去操盤(pán)，畢竟在效率上，優(yōu)秀的民營(yíng)房企還是具備優(yōu)勢(shì)的，而運(yùn)營(yíng)效率低下又往往是國(guó)資大公司的短板，雙方取長(zhǎng)補(bǔ)短。據(jù)透露，一家頭部民營(yíng)房企日前在江蘇先后摘得三宗地塊，便分別與三家國(guó)企合作開(kāi)發(fā)。

回望2015年以來(lái)，民營(yíng)資本憑借著杠桿資金的加持大肆擴(kuò)張高速增長(zhǎng)。彼時(shí)，一位央企地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人吐槽稱(chēng)，不是我們太慢，而是他們太快。5年之后，畫(huà)風(fēng)已轉(zhuǎn)，新的洗牌已經(jīng)開(kāi)始，且愈演愈烈。