近期上海樓市成為了一個(gè)火熱話題，既可以說(shuō)是老生常談，但又可以說(shuō)新潮迭起。從2020年下半年開始，上海房?jī)r(jià)開始了爆炸式增長(zhǎng)模式，新房千人搖號(hào)，二手房跳漲40萬(wàn)元、十幾人搶一套房，學(xué)區(qū)房瘋漲，以及房東毀約跳價(jià)的新聞層出不窮。面對(duì)這種市場(chǎng)過(guò)熱局面上海樓市的調(diào)控持續(xù)收緊，政府部門發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，同時(shí)還將法拍房也納入限購(gòu)范圍，從全國(guó)范圍內(nèi)看這是屬于需求端的最極致政策。

這種調(diào)控近年來(lái)幾個(gè)大型熱點(diǎn)城市出臺(tái)了不少，但房?jī)r(jià)趨勢(shì)仍然是持續(xù)上漲，有些還是跳躍式增長(zhǎng)。現(xiàn)在有很多人在分析其中的原因，但探析其背后的深層因素對(duì)于理解這種現(xiàn)象則更加具有意義。

通常來(lái)看，從住房本身來(lái)看，都由鋼筋水泥以及其他建材構(gòu)成，盡管有些住宅檔次品質(zhì)較高，但就設(shè)計(jì)、材料及人工來(lái)看，成本差距并不會(huì)太大。但實(shí)際上不同地理位置的房?jī)r(jià)差距是很大的，這里引入一個(gè)馬克思政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中的概念會(huì)更好地理解房?jī)r(jià)的差異，馬克思提出了級(jí)差地租理論，簡(jiǎn)單說(shuō)就是等量資本投資與等面積不同等級(jí)的土地上所產(chǎn)生的利潤(rùn)不相同，因而所支付地租也就不同，這就是級(jí)差地租。

我們?cè)倩氐椒績(jī)r(jià)問(wèn)題，在假定氣候等自然條件近似的條件下，居住在大城市的人能享受到更好的交通、教育、醫(yī)療、文化等公共服務(wù)，而居住在中小城市或者鄉(xiāng)村的人則較少的享受到上述優(yōu)質(zhì)公共產(chǎn)品。

不同土地位置上的房子所給人帶來(lái)的居住外部性收益是不同的，這就產(chǎn)生了房?jī)r(jià)的差異，從這個(gè)視角來(lái)看，房子本身的物理性差異并不會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的巨大差異，而房子所在位置所連帶的公共服務(wù)在很大程度上是房?jī)r(jià)差異性的重要原因，也就說(shuō)公共服務(wù)能力的高低決定了房?jī)r(jià)的差異，最為鮮明例子的就是學(xué)區(qū)房。

再回到以上海為代表的大型熱點(diǎn)城市，上海的醫(yī)療、教育、文化可以說(shuō)在國(guó)內(nèi)是頂尖的，就業(yè)機(jī)會(huì)也多，如果我們將中國(guó)13億人口的5%劃分為高收入人口，他們買房會(huì)買在哪里呢？除了在自己的家鄉(xiāng)買一套房子之外，理性的人一定要選在公共服務(wù)等級(jí)高的地方，北京、上海等少數(shù)一線城市一定是最佳的選擇，于是這些剛性需求的支撐導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺。

需要看到的是即使在大城市內(nèi)部，這種差異性也很大，中心城區(qū)的房?jī)r(jià)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于郊區(qū)，這背后就是公共服務(wù)高度集中在大城市的少數(shù)中心區(qū)域，其內(nèi)部的不平衡程度也是較高的。

當(dāng)然這輪房?jī)r(jià)上漲，具有疫情下經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力加大，資金避險(xiǎn)保值的特殊因素。但不可否認(rèn)，近些年來(lái)，大型熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲更多因?yàn)檫@里有更好的公共服務(wù)與就業(yè)機(jī)會(huì)，所以人們更愿意來(lái)到大城市生活。

回首上世紀(jì)80年代，各城市之間的差別還不是很大，可是到了上世紀(jì)90年代直到現(xiàn)在，公共資源基本上都越發(fā)集中在了這些大城市。這是造成大城市房?jī)r(jià)持續(xù)性上漲的重要原因。

試想如果縣城擁有與大城市差別不大的公共服務(wù)，那很多人則會(huì)更加愿意留在本地，而不是擠進(jìn)大城市尋找發(fā)展機(jī)會(huì)。

黨的十九大報(bào)告指出，“中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。房?jī)r(jià)火熱地背后正是區(qū)域發(fā)展不平衡不充分的外在表現(xiàn)，區(qū)域發(fā)展的不平衡問(wèn)題存在已久，而且近期來(lái)看有更加擴(kuò)大的趨勢(shì)，通過(guò)加大力度來(lái)實(shí)現(xiàn)區(qū)域間的均衡性發(fā)展是解決目前公共服務(wù)不平衡不充分矛盾的關(guān)鍵所在。

我們現(xiàn)在站在了新的歷史起點(diǎn)，這在很大程度反映在我們所面對(duì)的不同于以往的情況，反映在我們所要解決的房?jī)r(jià)過(guò)熱問(wèn)題上就是如何實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)的均等化以從更深的層次上促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡穩(wěn)定。

正如鄧小平同志所指出的，“發(fā)展起來(lái)以后的問(wèn)題并不比不發(fā)展時(shí)少”。如果未來(lái)大部分地區(qū)能夠都有與一線大城市近似的公共服務(wù)，那么房?jī)r(jià)問(wèn)題在很大程度上也就迎刃而解了。

（作者為浙商資產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)）

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