近期上海樓市成為了一個火熱話題，既可以說是老生常談，但又可以說新潮迭起。從2020年下半年開始，上海房價開始了爆炸式增長模式，新房千人搖號，二手房跳漲40萬元、十幾人搶一套房，學(xué)區(qū)房瘋漲，以及房東毀約跳價的新聞層出不窮。面對這種市場過熱局面上海樓市的調(diào)控持續(xù)收緊，政府部門發(fā)布了《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，同時還將法拍房也納入限購范圍，從全國范圍內(nèi)看這是屬于需求端的最極致政策。

這種調(diào)控近年來幾個大型熱點城市出臺了不少，但房價趨勢仍然是持續(xù)上漲，有些還是跳躍式增長。現(xiàn)在有很多人在分析其中的原因，但探析其背后的深層因素對于理解這種現(xiàn)象則更加具有意義。

通常來看，從住房本身來看，都由鋼筋水泥以及其他建材構(gòu)成，盡管有些住宅檔次品質(zhì)較高，但就設(shè)計、材料及人工來看，成本差距并不會太大。但實際上不同地理位置的房價差距是很大的，這里引入一個馬克思政治經(jīng)濟學(xué)中的概念會更好地理解房價的差異，馬克思提出了級差地租理論，簡單說就是等量資本投資與等面積不同等級的土地上所產(chǎn)生的利潤不相同，因而所支付地租也就不同，這就是級差地租。

我們再回到房價問題，在假定氣候等自然條件近似的條件下，居住在大城市的人能享受到更好的交通、教育、醫(yī)療、文化等公共服務(wù)，而居住在中小城市或者鄉(xiāng)村的人則較少的享受到上述優(yōu)質(zhì)公共產(chǎn)品。

不同土地位置上的房子所給人帶來的居住外部性收益是不同的，這就產(chǎn)生了房價的差異，從這個視角來看，房子本身的物理性差異并不會帶來房價的巨大差異，而房子所在位置所連帶的公共服務(wù)在很大程度上是房價差異性的重要原因，也就說公共服務(wù)能力的高低決定了房價的差異，最為鮮明例子的就是學(xué)區(qū)房。

再回到以上海為代表的大型熱點城市，上海的醫(yī)療、教育、文化可以說在國內(nèi)是頂尖的，就業(yè)機會也多，如果我們將中國13億人口的5%劃分為高收入人口，他們買房會買在哪里呢？除了在自己的家鄉(xiāng)買一套房子之外，理性的人一定要選在公共服務(wù)等級高的地方，北京、上海等少數(shù)一線城市一定是最佳的選擇，于是這些剛性需求的支撐導(dǎo)致了房價的堅挺。

需要看到的是即使在大城市內(nèi)部，這種差異性也很大，中心城區(qū)的房價要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于郊區(qū)，這背后就是公共服務(wù)高度集中在大城市的少數(shù)中心區(qū)域，其內(nèi)部的不平衡程度也是較高的。

當(dāng)然這輪房價上漲，具有疫情下經(jīng)濟增長壓力加大，資金避險保值的特殊因素。但不可否認(rèn)，近些年來，大型熱點城市房價上漲更多因為這里有更好的公共服務(wù)與就業(yè)機會，所以人們更愿意來到大城市生活。

回首上世紀(jì)80年代，各城市之間的差別還不是很大，可是到了上世紀(jì)90年代直到現(xiàn)在，公共資源基本上都越發(fā)集中在了這些大城市。這是造成大城市房價持續(xù)性上漲的重要原因。

試想如果縣城擁有與大城市差別不大的公共服務(wù)，那很多人則會更加愿意留在本地，而不是擠進大城市尋找發(fā)展機會。

黨的十九大報告指出，“中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。房價火熱地背后正是區(qū)域發(fā)展不平衡不充分的外在表現(xiàn)，區(qū)域發(fā)展的不平衡問題存在已久，而且近期來看有更加擴大的趨勢，通過加大力度來實現(xiàn)區(qū)域間的均衡性發(fā)展是解決目前公共服務(wù)不平衡不充分矛盾的關(guān)鍵所在。

我們現(xiàn)在站在了新的歷史起點，這在很大程度反映在我們所面對的不同于以往的情況，反映在我們所要解決的房價過熱問題上就是如何實現(xiàn)公共服務(wù)的均等化以從更深的層次上促進房地產(chǎn)市場的均衡穩(wěn)定。

正如鄧小平同志所指出的，“發(fā)展起來以后的問題并不比不發(fā)展時少”。如果未來大部分地區(qū)能夠都有與一線大城市近似的公共服務(wù)，那么房價問題在很大程度上也就迎刃而解了。

（作者為浙商資產(chǎn)研究院副院長）

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