辛女士剛辦好離婚準(zhǔn)備在合適的時機(jī)買入學(xué)區(qū)房，就看到了海淀區(qū)新頒布的入學(xué)政策，然后有點坐不住了。

4月23日，海淀區(qū)發(fā)布2021年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實施意見，今年的政策仍堅持多校劃片，但是其中一條較為重磅，成為眾多準(zhǔn)購房人心里的一根刺。

這條新規(guī)定顯示，自2022年1月1日后，戶籍從外省市或本市其他區(qū)遷入海淀區(qū)的適齡兒童申請入小學(xué)時，不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，在區(qū)內(nèi)協(xié)調(diào)解決。這被稱作海淀2211新政。

這項政策意味著，辛女士即便買了房子，也未必能入讀對口的學(xué)校。

而市場上，第一財經(jīng)經(jīng)過幾日走訪發(fā)現(xiàn)，為避免遭遇2211新政限制，提前搶購學(xué)區(qū)房的現(xiàn)象已然出現(xiàn)。市場人士稱，長遠(yuǎn)來看學(xué)區(qū)房的價值在弱化，但短期的脈沖行情仍將出現(xiàn)。

末班車效應(yīng)顯現(xiàn)

海淀區(qū)面積廣闊，教育水平參差不齊，教育高地萬柳、中關(guān)村、上地是全國的風(fēng)向標(biāo)，而洼地海淀北部地區(qū)的教育發(fā)展程度，尚且不如北京市內(nèi)其他區(qū)的水平。一旦實行全區(qū)劃片，則意味著學(xué)區(qū)房價值的失效。

辛女士離婚是為了獲得一個首套房資格，而在北京，離婚后一年才能買房，也就意味著她計劃中的學(xué)區(qū)房只能在2022年4月后購買，即不符合劃片登記入學(xué)的政策。這意味著，她離婚爭取到的一個購房資格，到最后是沒有意義的。

此際，手握購房資格者，卻開始變得活躍。海淀學(xué)區(qū)新政頒布已經(jīng)4天，其中有1天為法定假日。第一財經(jīng)聯(lián)系了海淀學(xué)區(qū)高地上地片區(qū)的中介門店，其中一位專做學(xué)區(qū)房的中介對第一財經(jīng)表示，帶看量有明顯上升，業(yè)主最在意的還是2211政策。

他展示了三套房源的成交情況。一套是新政之前，春暉園兩居，掛牌銷售周期為35天；另一套是新政之后，春暉園一居，掛牌成交周期為22天，成交價590萬元；第三套同樣是春暉園一居，新政前成交，成交價為567萬元。

該中介人士對第一財經(jīng)表示，雖然這其中涉及不同的稅費價格，但是從個人直觀感受來看，這幾天購房人的心態(tài)確實有所變化，帶看量也在提升。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，新政的出臺將刺激海淀在今年的成交放量，未來8個月海淀市場成交會出現(xiàn)末班車效應(yīng)，大量的要入學(xué)家庭，會抓緊最后窗口期成交。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2020年11月之前，海淀區(qū)二手房成交套數(shù)維持在月均2000套上下，但2020年12月-2021年3月，區(qū)域內(nèi)二手房成交月均套數(shù)達(dá)到了3000套。

海淀區(qū)二手房短期放量的行情早有先例可循，去年北京西城已經(jīng)出現(xiàn)過典型的末班車效應(yīng)。2020年4月，北京西城區(qū)公布多校劃片政策，規(guī)定2020年7月31日后落戶西城的將采取多校劃片方式登記入學(xué)。從5月到7月，西城區(qū)二手房成交明顯放量，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，這三個月月均成交1500套，而4月僅成交878套。

放量或是短期現(xiàn)象

在海淀區(qū)入學(xué)政策調(diào)整之前，北京針對學(xué)區(qū)房炒作給予了重拳打擊。4月2日，北京市住建委發(fā)布了學(xué)區(qū)房炒作專項檢查治理工作的進(jìn)度與執(zhí)行情況，其中，6家中介門店停業(yè)整改、立案處罰17起。

4月19日，北京市教委發(fā)布了《關(guān)于2021年義務(wù)教育階段學(xué)校招生工作的意見》，明確今年本市將進(jìn)一步加大多校劃片，穩(wěn)妥地推進(jìn)多校劃片為主、單校劃片為輔的招生辦法，這一政策的出臺也將對學(xué)區(qū)房市場產(chǎn)生一定的影響。

不過，學(xué)區(qū)房作為剛需中的剛需，市場需求依舊旺盛，熱度很難得到根本遏制。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，無論哪個城市，目前的政策均要看執(zhí)行力度，以今年海淀2211新政為例，雖然要求全區(qū)派位，但是大前提仍然是就近入學(xué)，“把中關(guān)村的學(xué)生派位去溫泉鎮(zhèn)，這個可能性太小了。”而一旦市場觀察到執(zhí)行力度不夠大，那么后續(xù)必然會出現(xiàn)反彈。

據(jù)悉，目前針對學(xué)區(qū)房的調(diào)控主要有四種調(diào)控手段，即校額分配、公民同招、六年一學(xué)位、多校劃片。

郭毅表示，無論是六年一學(xué)位還是九年一學(xué)位，實際上都是降低了學(xué)區(qū)房的周轉(zhuǎn)率，加重了市場供不應(yīng)求的局面。而校額分配和多校劃片雖然能在短時間內(nèi)抑制房價的上漲，然而畢竟不是根本性手段。

公民同招也是一樣，加劇了民辦校的不確定性，會有更多家長涌入購買公辦校學(xué)區(qū)房行列之中。

對于學(xué)區(qū)房而言，之所以經(jīng)久不衰能一直火爆，根源還是在于優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺，即便利用種種手段做到盡力公平，但仍然有大范圍學(xué)生不能享受到優(yōu)質(zhì)教育資源。“因此目前的種種調(diào)控可能只是解決一時的問題，而更本質(zhì)的問題還有待解決。”一位市場分析人士表示。