房地產(chǎn)市場(chǎng)近日迎來了一波早春熱潮——受入學(xué)政策的影響，二、三月份正是學(xué)區(qū)房成交旺季，在部分城市的核心地段，學(xué)區(qū)房又開始受歡迎了。

過去，在市場(chǎng)的盲目追高下，曾出現(xiàn)過許多“天價(jià)學(xué)區(qū)房”，但隨著市場(chǎng)趨于冷靜，部分“天價(jià)學(xué)區(qū)房”價(jià)格相較高點(diǎn)出現(xiàn)30%-50%的下跌。

近期，有學(xué)區(qū)房持有者對(duì)記者表示，上海學(xué)區(qū)房市場(chǎng)在今年春節(jié)后有所復(fù)蘇，價(jià)格也出現(xiàn)小幅上升。

杭州一位資深中介經(jīng)紀(jì)人稱，春節(jié)后杭州幾個(gè)一梯隊(duì)名校對(duì)口的學(xué)區(qū)房成交顯著回暖，價(jià)格在企穩(wěn)的基礎(chǔ)上有小幅上漲，但漲幅普遍低于5%，價(jià)格總體穩(wěn)定。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，節(jié)后隨著樓市“止跌企穩(wěn)”趨勢(shì)明朗，學(xué)區(qū)房議價(jià)空間也在縮小，有名校加持的學(xué)區(qū)房出現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。

賣房者：學(xué)區(qū)房的“春天”又來了

“我的那套學(xué)區(qū)房，原本到去年已經(jīng)較高點(diǎn)跌了30%，但是最近我竟然漲價(jià)賣出去了，比我六年前的買入價(jià)還高了一些，我這套學(xué)區(qū)房終究是沒有砸在手里！”近日，持有上海市靜安區(qū)某知名公辦學(xué)校學(xué)區(qū)房的一名業(yè)主對(duì)第一財(cái)經(jīng)反映。

擁有浦東新區(qū)某一梯隊(duì)公立學(xué)校學(xué)區(qū)房的另一名業(yè)主也反饋春節(jié)后學(xué)區(qū)房的熱度升溫：“原本去年掛牌后還要被中介勸降價(jià)，今年春節(jié)過后，中介竟然不時(shí)主動(dòng)打電話給我，問我想什么時(shí)候賣，價(jià)格方面都好說。”

另一名正在尋找合適的浦東學(xué)區(qū)房入手的買家則告訴記者：“去年年底已經(jīng)看好了幾套，想著春節(jié)后簽約，順便看看價(jià)格還有沒有可能再降，結(jié)果近期發(fā)現(xiàn)我看中的都已經(jīng)賣了。”

這股學(xué)區(qū)房的暖風(fēng)也吹到了杭州。

在杭州市拱墅區(qū)，九年一貫制的杭州市文瀾實(shí)驗(yàn)學(xué)校是區(qū)域內(nèi)的一梯隊(duì)學(xué)校，據(jù)板塊內(nèi)的資深中介經(jīng)紀(jì)人介紹，春節(jié)后文瀾實(shí)驗(yàn)學(xué)校周邊的對(duì)口學(xué)區(qū)房回暖明顯，不僅帶看量大大提升，學(xué)區(qū)房的價(jià)格也走出了下跌的陰霾，開始止跌回升。

該經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者舉例稱：“雖然價(jià)格漲得不多，但是確實(shí)在漲，比如我這邊有一套掛牌價(jià)495萬元的房子，去年有個(gè)客戶還價(jià)到490萬元，還是有點(diǎn)猶豫，今年節(jié)后，不僅495萬買不到了，即便加價(jià)到500萬，房東也不賣了，現(xiàn)在房東不愿意讓價(jià)已經(jīng)成了一個(gè)比較普遍的情況。”

房東漲價(jià)的底氣來自于成交節(jié)奏的提升。該經(jīng)紀(jì)人稱，這個(gè)板塊內(nèi)比較優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房，掛牌一周左右就能成交。

參考貝殼找房APP數(shù)據(jù)，也能發(fā)現(xiàn)杭州不少知名學(xué)區(qū)對(duì)口樓盤成交均價(jià)在小幅回溫。比如杭州著名的“孟母盤”耀江文鼎苑，對(duì)口杭州學(xué)軍小學(xué)紫金港校區(qū)，去年8月的成交均價(jià)為5.1萬/平方米，今年1月的成交均價(jià)為5萬元/平方米，而今年2月份的成交均價(jià)則為5.5萬/平方米。

位于杭州西湖區(qū)文教板塊、對(duì)口文一街小學(xué)的石灰橋新村，今年2月份的成交均價(jià)為5.6萬元/平方米，創(chuàng)下近一年來的新高，去年3月，該小區(qū)成交均價(jià)僅為4.5萬元/平方米。

中介：“并非所有學(xué)區(qū)房都在漲價(jià)”

頂級(jí)學(xué)區(qū)房曾經(jīng)是樓市中“不跌的神話”，不過近兩年來，因?yàn)榉N種因素疊加，也一度出現(xiàn)價(jià)格下行趨勢(shì)。

對(duì)于今年春節(jié)后上海學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的回暖現(xiàn)象，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示：“這跟整體市場(chǎng)環(huán)境密切相關(guān)，我們注意到，在今年春節(jié)以后，不僅僅是學(xué)區(qū)房，上海整個(gè)二手房市場(chǎng)的價(jià)格談判空間都在縮小，成交價(jià)已逐步企穩(wěn)。”

“比如去年購(gòu)買二手房的客戶還能在掛牌價(jià)基礎(chǔ)上還價(jià)8%-10%，而現(xiàn)在還價(jià)2%的可能性都不大了。我們也發(fā)現(xiàn)房東對(duì)價(jià)格的態(tài)度越來越強(qiáng)硬，幾乎不愿意降價(jià)。那好的學(xué)區(qū)房還有名校加持，自然更難砍價(jià)。”盧文曦說道。

他認(rèn)為，目前上海學(xué)區(qū)房呈現(xiàn)的回暖態(tài)勢(shì)并不是季節(jié)性的。“按照上海的入學(xué)政策，一般來說，每年的二、三月份確實(shí)是學(xué)區(qū)房的成交旺季，學(xué)區(qū)房的交易一般都不會(huì)拖到四月份。但是過去兩年，我們并沒有錄得學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格在二、三月份上漲，即便成交量起來了，價(jià)格還是下行的。但是今年的情況則有所不同，所以我認(rèn)為這一趨勢(shì)跟上海樓市整體企穩(wěn)有很大關(guān)系。”

前文所述杭州拱墅區(qū)的資深中介經(jīng)紀(jì)人則對(duì)記者表示，三、四月份也是杭州學(xué)區(qū)房的傳統(tǒng)成交旺季，他認(rèn)為目前的學(xué)區(qū)房回暖與成交旺季有一定關(guān)聯(lián)，不過更重要的則是去年9月房地產(chǎn)新政后杭州二手房的企穩(wěn)大勢(shì)。

“學(xué)區(qū)房是一種樓市剛性需求，在價(jià)格沒有穩(wěn)住之前，很多學(xué)區(qū)房購(gòu)房者在觀望，他們的購(gòu)房需求實(shí)際上被壓抑了，而現(xiàn)在趨勢(shì)逐漸明顯，所以出手的人多了起來。”

不過，該經(jīng)紀(jì)人也注意到，并不是所有的學(xué)區(qū)房都在漲價(jià)。“其實(shí)不同學(xué)區(qū)之間差異很大，口碑好的名校，其對(duì)口樓盤品質(zhì)又比較好，才有漲價(jià)動(dòng)力；還有一部分‘學(xué)區(qū)房’其實(shí)仍然在陰跌，更多的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格在僵持中。”

一位杭州的學(xué)區(qū)房買家剛剛經(jīng)歷了與房東“談崩”的過程。“在我不斷試探其價(jià)格底線之后，房東直接讓中介撤銷掛牌，并表示不會(huì)降價(jià)。”這位買家對(duì)記者說，近期他確實(shí)感受到了賣家態(tài)度的強(qiáng)硬，不過他認(rèn)為可能在學(xué)區(qū)房的成交旺季過去之后，還會(huì)有價(jià)格談判空間。

盧文曦也表示，目前一部分已經(jīng)在漲價(jià)的學(xué)區(qū)房，其存在“特殊性”，比如所在區(qū)域較為核心、學(xué)校是頂級(jí)名校等，而大部分普通學(xué)校對(duì)口的學(xué)區(qū)房則不具備這種特殊性，購(gòu)房者還需注意甄別。