穩(wěn)定增長的銷售、豐富優(yōu)質(zhì)的土儲、安全審慎的財(cái)務(wù)、順暢穩(wěn)健的融資……在行業(yè)調(diào)控不斷，形勢趨于嚴(yán)峻的背景下，世茂展現(xiàn)出了一個(gè)“優(yōu)等生”一貫的特質(zhì)。

8月30日，世茂集團(tuán)控股有限公司（00813.HK，下稱“世茂”）發(fā)布2021年中期業(yè)績報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，世茂實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入734億元，同比增長13.7%；實(shí)現(xiàn)股東應(yīng)占核心利潤62億元，同比增長11.5%；核心利潤93.8億元，同比上升13.6%；毛利率為28.6%，位居行業(yè)前列。

其中，作為主心骨的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，在報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)665.2億元，同比增長8.2%，以穩(wěn)健的增長為世茂貢獻(xiàn)了逾9成收入；而世茂持續(xù)投入布局的多元化業(yè)務(wù)，也在報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)疾速成長，完成收入66億元，大幅增長128%，為世茂穿越行業(yè)周期保駕護(hù)航。

“針對當(dāng)下的市場環(huán)境，世茂提前進(jìn)行防御，通過推進(jìn)大型金融機(jī)構(gòu)總對總合作來‘保現(xiàn)金’嚴(yán)格考核回款、調(diào)撥率、可動(dòng)用資金以及權(quán)益后利潤，”在8月30日的中期業(yè)績會上，世茂管理層如此總結(jié)，“同時(shí)通過嚴(yán)守拿地投資紀(jì)律，加強(qiáng)股權(quán)合作來‘調(diào)投資’，最后通過持有型物業(yè)價(jià)值顯性化，讓多元業(yè)務(wù)煥發(fā)光彩。”

強(qiáng)開發(fā)的底氣

世茂的優(yōu)等生特質(zhì)首先體現(xiàn)在地產(chǎn)主業(yè)的穩(wěn)步向上。上半年，世茂實(shí)現(xiàn)簽約額1528億元，同比上漲38%，增幅領(lǐng)先Top10房企的均值25%；銷售面積實(shí)現(xiàn)861萬平方米，同比增長37%，簽約均價(jià)達(dá)到17746元/平方米，均價(jià)穩(wěn)定性領(lǐng)跑頭部房企。

具體來看，在銷售額中，一二線及強(qiáng)三線城市業(yè)績貢獻(xiàn)達(dá)90%；其中世茂三大核心特區(qū)產(chǎn)能增長強(qiáng)勁：海峽特區(qū)業(yè)績超600億元，蘇滬特區(qū)業(yè)績超320億元，浙江特區(qū)業(yè)績超300億元。

“今年上半年，在我們有效搶跑的情況下，銷售完成率還是比較高的。”世茂集團(tuán)助理總裁、營銷管理中心負(fù)責(zé)人邵亮介紹，從市場整體來看，七八月份呈現(xiàn)部分下行狀態(tài)，一方面是疫情影響，一方面是傳統(tǒng)的淡季，另一方面受市場供應(yīng)量的擠壓。

不過，對于下半年的銷售鋪排，世茂已經(jīng)有了充分的準(zhǔn)備。

“今年我們在供貨節(jié)奏上控制得還是比較理想，上半年的供貨節(jié)奏和下半年以及在三季度和四季度都是平均供貨各占50%，”邵亮表示，“這對于我們更有效的搶占市場，在市場空窗期的時(shí)候搶占市場，形成更好的銷售是比較好的保障。”

同時(shí)，針對一些政策面相對比較緊的城市，世茂對相應(yīng)的貨值進(jìn)行了適配，下半年可售貨值中75%以上都在一二線和強(qiáng)三線城市。

“在能夠保障去化率的這些城市，我們的供應(yīng)量和可售維度都進(jìn)行了更好的對配，所以我們在7月份和8月份銷售額都超過200億元，這個(gè)月截至到今天應(yīng)該會有240億到250億左右銷售額，所以整體應(yīng)該會接近2000億。”

“這兩天我們也在鋪排九月到下半年四季度的整體銷售策略，”邵亮介紹，“主要是在政策面良好的城市和供需能夠保證一定有效性的城市，加大供貨，加大前端的去化力度，今年的主要策略是確保能夠快回款的政策下進(jìn)行更高效的去化。”

據(jù)透露，2021年下半年，世茂預(yù)計(jì)可售資源2004萬平方米，可售貨值3600億元。其中，88%布局于一二線及強(qiáng)三線城市，72%為提供充裕現(xiàn)金流的住宅類產(chǎn)品，貨值充裕且具備結(jié)構(gòu)優(yōu)勢。去化率達(dá)到49%，即可順利實(shí)現(xiàn)3300億元年度目標(biāo)。

下半年，世茂在核心城市群貨值布局達(dá)2700億元，占下半年可售資源的75%，多個(gè)大型項(xiàng)目將于年內(nèi)相繼入市，包括世茂三亞國際金融中心、杭州筧橋世茂廣場等。

這樣的貨值分布，是源于世茂過去精準(zhǔn)的投資，對核心城市群的深耕。

2021年上半年，世茂通過多元購地策略于核心城市群增加獲取土地19塊，權(quán)益前土地總價(jià)約201億元，新增貨值571億元；新獲取土地資源中，一、二線貨值占比達(dá)62%，將強(qiáng)三、四線城市算在其中，則占比提高至約95%。

截至2021年6月30日，世茂在逾110個(gè)城市布局了共424個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益前土地儲備約7283萬平方米，貨值約11800億元，其中一二線及強(qiáng)三四線城市貨值占比達(dá)91%。同時(shí)，平均土地成本為5554元/平方米，“優(yōu)質(zhì)的土地儲備及相對合理的土地成本，為世茂持續(xù)實(shí)現(xiàn)‘高品質(zhì)發(fā)展’奠定了扎實(shí)良好的基礎(chǔ)。”世茂在中期報(bào)告中表示。

多元化的勁增

不只是地產(chǎn)主業(yè)的穩(wěn)步增長，世茂統(tǒng)籌協(xié)調(diào)多元化業(yè)務(wù)發(fā)展，2020年正式起航的“大飛機(jī)戰(zhàn)略”，不僅增強(qiáng)了其穿越動(dòng)蕩云層的穩(wěn)定力，也成為其持久航行的驅(qū)動(dòng)力。

具體來看，除了作為核心主體的物業(yè)開發(fā)之外，商業(yè)運(yùn)營、酒店經(jīng)營、物業(yè)管理是其“雙翼”，高科技、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、文化等投資為平衡發(fā)展“尾翼”。

其中，作為世茂旗下第三家上市公司的世茂服務(wù)，主營物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，在報(bào)告期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入42.34億元，同比增長171%；歸母凈利潤5.78億元，同比增長136%。

在競爭強(qiáng)度不斷加大的物管行業(yè)，世茂服務(wù)在今年上半年實(shí)現(xiàn)了全力拓展。截至2021年6月30日，世茂服務(wù)合約面積達(dá)2.39億平方米，同比增長91%。業(yè)務(wù)指標(biāo)全面向好的同時(shí)，世茂服務(wù)還持續(xù)開拓高校園區(qū)服務(wù)領(lǐng)域、探索智慧城市運(yùn)營服務(wù)等新賽道。其中，城市服務(wù)首次被列為世茂服務(wù)的四大板塊之一，在上半年與多家公司、地方政府合作，持續(xù)進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展。

在商業(yè)方面，同樣已實(shí)現(xiàn)上市的世茂股份，在上半年表現(xiàn)突出。受益于消費(fèi)市場回暖，其在管商業(yè)項(xiàng)目累計(jì)銷售同比增長61%，累計(jì)客流同比增長86%。其中，包括成都世茂廣場和廈門集美世茂廣場相繼開業(yè)。報(bào)告期內(nèi)，世茂股份實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入119億元，同比增長30%；毛利潤45.9億元，同比增長33%；租賃經(jīng)營收入6.53億元，較去年同期增長29%。

酒店業(yè)務(wù)盡管尚未上市，但已擁有27家（含籌建）國際品牌酒店和136家（含籌建及輸出管理）自主品牌酒店，客房總數(shù)量突破32000間，年接待客流超660萬。截至6月末，世茂酒店在上半年?duì)I業(yè)收入大幅增長141%至11.9億元。

全面推進(jìn)的“大飛機(jī)戰(zhàn)略”被世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇稱為“抵抗未來不確定性特別好的手段”，足以見出其對多元化業(yè)務(wù)寄予的希望。整體來看，多元化業(yè)務(wù)也不負(fù)所托，在上半年交出了亮眼成績，合計(jì)實(shí)現(xiàn)收入約66億元，同比增幅為128%，在總收入中占比達(dá)到9%，較2020年同期提高了4.5個(gè)百分比。

“全年非房開收入目標(biāo)會超過150億元，”許世壇表示，“希望未來三年可以占到總收入超過20%以上。”

“零踩線”的安全

業(yè)績多點(diǎn)開花，業(yè)務(wù)穩(wěn)健向前的世茂，在財(cái)務(wù)表現(xiàn)上也是同樣安全。

一來是對內(nèi)生能力的高要求。在銷售回款成為房企重要資金來源的背景下，世茂也緊抓回款。

“今年世茂加大了銷售回款的力度和考核的力度，尤其集團(tuán)對于資金管理這塊，集中管控加大了考核要求，尤其對可動(dòng)用資金的統(tǒng)一調(diào)配達(dá)到了管理的目標(biāo)。”據(jù)世茂集團(tuán)執(zhí)行董事、財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)人湯沸介紹，“我們在去年就開始和多家銀行簽訂按揭合作總對總的總額度，保障了現(xiàn)在每個(gè)月的按揭放款達(dá)標(biāo)。”

截至6月末，世茂實(shí)現(xiàn)回款額達(dá)1161億元，同比增長30.4%；同期，現(xiàn)金及銀行存款達(dá)到823.8億元，較2020年底增長20.3%。

加強(qiáng)收入管理的同時(shí)，面對嚴(yán)峻的市場環(huán)境，世茂對支出也提出了更高的要求，“比如投資更加謹(jǐn)慎，要求區(qū)域正現(xiàn)金流才能投資，投資回報(bào)的測算也更加嚴(yán)謹(jǐn)。”

全方位優(yōu)質(zhì)的財(cái)務(wù)指標(biāo)也保證了世茂的“零踩線”。

以“三道紅線”來看，截至6月末，世茂的扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68%、凈負(fù)債率為50.9%，現(xiàn)金短債比（不扣預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金）達(dá)到1.9。各項(xiàng)指標(biāo)均合乎監(jiān)管要求，安居綠檔。

市場對世茂這樣嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管控能力也予以了充分的認(rèn)可：上半年，標(biāo)普將評級上調(diào)至“BBB-穩(wěn)定”的投資級評級；惠譽(yù)維持“BBB-穩(wěn)定”的投資級評級；穆迪為“Ba1正面”。世茂集團(tuán)及旗下各主體國內(nèi)評級均為AAA最高評級。

持續(xù)的良好評級為世茂帶來了融資優(yōu)勢。1月，世茂成功發(fā)行于2031年到期的8.72億美元優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)利息將按年利率3.45%計(jì)算，創(chuàng)下在境外發(fā)債利率最低的新紀(jì)錄。4月，新增等值金額13.15億美元的4年期銀團(tuán)貸款融資，共19家銀行參與。

報(bào)告期內(nèi)，世茂未動(dòng)用銀行及金融機(jī)構(gòu)等授信額度約人民幣800億元，額度充足；通過發(fā)行境內(nèi)外債券、推進(jìn)大型金融機(jī)構(gòu)總對總合作等方式，多元開拓融資渠道，融資資源充足。

“現(xiàn)階段資金成本低、開發(fā)能力強(qiáng)的企業(yè)在行業(yè)競爭中占據(jù)顯著優(yōu)勢。行業(yè)信用重構(gòu)正在穩(wěn)步展開，”中信證券日前發(fā)布的研報(bào)稱，“看好低估值的地產(chǎn)藍(lán)籌。”世茂集團(tuán)便位列其中。