近期，各大房企在債務(wù)重組方面不斷有新消息傳來。

3月中旬，世茂集團(tuán)的境外債務(wù)重組方案獲香港法院批準(zhǔn)，正式生效；龍光在境外債重組方案在獲得超8成債權(quán)人支持的同時，也公布了對境內(nèi)債務(wù)的整體重組方案；遠(yuǎn)洋的境外債重組獲兩地法院批準(zhǔn)……

其中，由于行業(yè)環(huán)境的變化和市場形勢的復(fù)雜，房企的債務(wù)重組仍面臨不少波折與反復(fù)，寶龍地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)等房企的重組計(jì)劃已失效，寶龍更是面臨著債權(quán)人清盤的申請，并有4家企業(yè)被頒令清盤。目前來看，行業(yè)風(fēng)險仍未完全出清。

不過業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著債權(quán)人對房地產(chǎn)公司償債預(yù)期下修，房企化債工作將在2025年進(jìn)一步提速，并將呈現(xiàn)出削債幅度更大、債務(wù)利息更低、展期時間更長等特點(diǎn)。

重組進(jìn)展分化

推進(jìn)債務(wù)重組兩年有余，世茂集團(tuán)終于成功落地。3月13日，世茂發(fā)布公告稱，境外債務(wù)重組計(jì)劃已獲得高等法院批準(zhǔn)，所有計(jì)劃條件均已達(dá)成，3月13日起重組計(jì)劃生效。

稍早于世茂，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的境外債務(wù)重組香港協(xié)議安排在2月下旬獲得香港法院批準(zhǔn)，并已生效，其英國重組計(jì)劃則于2月初獲得了英國法院批準(zhǔn)。至此，遠(yuǎn)洋的境外債的重組也已經(jīng)全部獲批。

龍光的境內(nèi)外債務(wù)重組也在近期獲得重要進(jìn)展。境外債方面，2月底時，已有超8成的同意債權(quán)人已加入整體CSA（整體債權(quán)人支持協(xié)議），意味著龍光境外債務(wù)重組基本已取得成功。

境內(nèi)債方面，龍光在3月17日公布了整體債務(wù)重組方案，涵蓋21筆債券、本金余額合計(jì)219.62億元，提供了折價購回、資產(chǎn)抵債、債轉(zhuǎn)股、特定資產(chǎn)和全額展期留債等五個選項(xiàng)。

其中，龍光創(chuàng)新地提供了資產(chǎn)抵債的方式，包括實(shí)物資產(chǎn)抵債和財(cái)產(chǎn)權(quán)信托份額抵債兩種模式，可選資產(chǎn)包括龍光自持商業(yè)、寫字樓、酒店、可出售住宅等，區(qū)位涉及深圳、成都、南寧等多地。

碧桂園在1月初提出了116億美元境外債務(wù)的重組提案后，為加快重組進(jìn)程，還將境外債務(wù)重組財(cái)務(wù)顧問從畢馬威換回華利安和中金公司。境內(nèi)債方面，碧桂園也在3月中旬開始與投資者協(xié)商新的償付方案，涉及旗下境內(nèi)8只債券，余額約99億元。

值得一提的是，A股上市的金科股份則利用了重整的方式解決債務(wù)問題，有望成為千億房企重整第一股。今年1月份，金科股份披露的重整方案顯示，金科股份擬采用上市公司股權(quán)+信托資產(chǎn)包+現(xiàn)金的綜合償付方式，同時引入產(chǎn)業(yè)投資人和財(cái)務(wù)投資人以解決債務(wù)問題并為信托資產(chǎn)包中的項(xiàng)目賦能。

房企的債務(wù)重組進(jìn)程并非一帆坦途，其間充滿復(fù)雜性和不確定性。自2024年以來，包括寶龍地產(chǎn)、奧園集團(tuán)在內(nèi)的多家房企都曾發(fā)布公告，宣布其境外債務(wù)重組計(jì)劃達(dá)成所有重組條件并生效。但隨著行業(yè)環(huán)境的變化和市場形勢的復(fù)雜化，債務(wù)重組的進(jìn)程再現(xiàn)波折。

2月底，寶龍地產(chǎn)公告稱其重組部分條件仍未滿足，導(dǎo)致重組生效日期未能在截止日期前落實(shí)，重組計(jì)劃因此失效，成為年內(nèi)首例“硬著陸”案例。債務(wù)博弈宣告失敗后，寶龍地產(chǎn)子公司被債權(quán)人提出清盤，相關(guān)清盤申請聆訊將于4月28日舉行。

據(jù)億翰智庫觀察，當(dāng)前能在債務(wù)重組上取得重要的進(jìn)展房企，存在不少共性。其一，重組方案本身的誠意，對債權(quán)人利益保障的條款，綜合考慮并兼顧各類型債權(quán)人的利益；其二，企業(yè)自救的行動和舉措；其三，公司管理層的穩(wěn)定性等等，讓債權(quán)人對企業(yè)自救有信心，相信企業(yè)會通過努力推動債務(wù)問題的化解。

仍存諸多挑戰(zhàn)

目前，債務(wù)重組是房企的主流選擇。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，截至2025年2月底，有59家出險房企在債務(wù)重組或破產(chǎn)重整方面披露了進(jìn)展，其中已有14家完成了全部或部分的債務(wù)重組。

在港股上市的內(nèi)房企中，花樣年、龍光、遠(yuǎn)洋等企業(yè)基本完成境內(nèi)和境外債務(wù)的整體重組或展期，融創(chuàng)更是首家完成境內(nèi)債二次重組的房企；時代中國、碧桂園、方圓地產(chǎn)等則已基本完成境內(nèi)債券的展期。

從當(dāng)前房企公布的重組方案來看，境外債務(wù)重組存在不少共同特點(diǎn)。東吳證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師房誠琦分析稱，若債權(quán)人擬相對較短時間內(nèi)收回債務(wù)，通常需接受債務(wù)的大幅折價，形式包括現(xiàn)金折價回購、原債務(wù)折價轉(zhuǎn)換為低息甚至零息的新債券/新貸款等；若債權(quán)人擬全額收回本金或盡量減少本金損失，則需接受更長時間的債務(wù)年限與更低的債務(wù)利息。

近年來由于房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)處于下行通道，房企面臨嚴(yán)峻的財(cái)務(wù)困境，債權(quán)人對其償債能力預(yù)期下修。

基于債權(quán)人預(yù)期的下降，房誠琦預(yù)計(jì)，2025年有望迎來房地產(chǎn)公司債務(wù)重組的高峰，并且會呈現(xiàn)出以下4種重組趨勢和特征，包括境內(nèi)債重組方案向境外債重組方案靠攏、削債幅度更大、債務(wù)利息更低、展期時間更長。

此外，在化解債務(wù)問題上，除境內(nèi)外債務(wù)重組以外，破產(chǎn)重整也為房企提供了新的思路，成為房地產(chǎn)公司破解債務(wù)困局的又一關(guān)鍵路徑。

房誠琦提到，相較于債務(wù)重組，重整可將各類債務(wù)如總包和分包供應(yīng)鏈的應(yīng)付款和票據(jù)等統(tǒng)一進(jìn)行債務(wù)管理，既包含總部層面的債務(wù)也包含項(xiàng)目公司層面的債務(wù)。

很明顯的是，并非所有房企都能順利通過完成債務(wù)重組，債務(wù)規(guī)模龐大、資產(chǎn)大幅縮水、債權(quán)人反對、企業(yè)造血能力修復(fù)不及預(yù)期等多種因素影響下，不少房企的自救計(jì)劃仍阻礙重重。

目前，42家港股上市的內(nèi)房企中，有25家企業(yè)先后收到過清盤呈請，其中新力、大發(fā)、佳源國際、中國恒大4家企業(yè)已被頒令清盤。

推動債務(wù)重組的成功落地，克而瑞認(rèn)為，房企需要充分考慮債權(quán)人的利益，確保重組方案得到債權(quán)人的支持。同時，也要合理規(guī)劃債務(wù)結(jié)構(gòu)，避免過度依賴某一種重組方式，降低未來的財(cái)務(wù)風(fēng)險，例如要謹(jǐn)慎確定轉(zhuǎn)股價格和比例，充分考慮對股權(quán)結(jié)構(gòu)和公司治理的影響。此外，財(cái)務(wù)投資人的選擇也十分關(guān)鍵，投資人是否擁有實(shí)力在債務(wù)重組后帶領(lǐng)企業(yè)走出困境，也需要謹(jǐn)慎考慮。