近日央行三季度例會(huì)罕見提及房地產(chǎn)，明確“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，并在貨幣政策方面提出“加強(qiáng)與財(cái)政、產(chǎn)業(yè)、監(jiān)管政策之間的協(xié)調(diào)，統(tǒng)籌金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)與防風(fēng)險(xiǎn)”，引發(fā)廣泛關(guān)注。

央行上述言論的背景是最近房地產(chǎn)在強(qiáng)監(jiān)管之下遭遇了行業(yè)性危機(jī)，且這一危機(jī)下受損的不只是房地產(chǎn)企業(yè)，還將波及銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、地產(chǎn)上下游企業(yè)以及廣大正在還貸的購房群眾，甚至有引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性。為防范“次生風(fēng)險(xiǎn)”，監(jiān)管層用恰當(dāng)?shù)姆绞?ldquo;維穩(wěn)”至關(guān)重要。

房企恒大集團(tuán)最近爆發(fā)的債務(wù)危機(jī)關(guān)注度頗高，不僅到期債務(wù)和員工理財(cái)無法履行結(jié)清和兌付義務(wù)，不少已出售項(xiàng)目也出現(xiàn)停工現(xiàn)象，引發(fā)部分已在還貸的購房群體產(chǎn)生憂慮情緒。而且，遭遇資金鏈問題的似乎遠(yuǎn)不止恒大一家，除了此前已經(jīng)發(fā)生問題的泰禾集團(tuán)與華夏幸福，一眾杠桿較高的房地產(chǎn)公司都岌岌可危。這從今年下半年各城市集中供地情況可見一斑：流拍率迅速上升，平均達(dá)30%之多，未流拍的地塊也多底價(jià)成交，參與者基本都是“三道紅線”綠檔地產(chǎn)公司，高杠桿、融資成本高的房企幾乎全部缺席。

受困于資金鏈緊張，一些地產(chǎn)公司開始降價(jià)促銷，迫使以三四線為主的城市出臺(tái)“限跌令”，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，8月以來已有至少9個(gè)城市發(fā)布“限跌令”，基本都是三四線城市，少數(shù)二線城市則以內(nèi)部會(huì)議或房協(xié)文件方式出臺(tái)類似政策措施。這是因?yàn)?，一?ldquo;打折降價(jià)”形成趨勢(shì)，造成傳染效應(yīng)，將導(dǎo)致開發(fā)商拿地和購房者買房的預(yù)期轉(zhuǎn)弱，減少政府土地出讓金收入并導(dǎo)致地產(chǎn)全鏈條收縮。猶如去年開始部分一二線城市房價(jià)飆升，需要限價(jià)維持穩(wěn)定。換言之，雙向調(diào)控目的在于讓房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，防范大起大落對(duì)經(jīng)濟(jì)造成不利影響。

為何房地產(chǎn)行業(yè)短時(shí)間內(nèi)密集爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)？主要還是流動(dòng)性問題。雖然制定“三道紅線”迫使房企減杠桿、降負(fù)債也理所應(yīng)當(dāng)，對(duì)銀行實(shí)行涉房貸款集中度管理，目的是盡快隔絕房地產(chǎn)與金融的風(fēng)險(xiǎn)綁定。政策一出，不少銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企融資尤其是高杠桿房企立即避而遠(yuǎn)之，致使部分房企隨之遭遇資金鏈問題。

因此，當(dāng)前有必要根據(jù)房企經(jīng)營特點(diǎn)，監(jiān)管層利用“拆彈”思路和方法逐步化解房企高杠桿問題，讓負(fù)債有序壓降。

以央行此次提出的“兩個(gè)維護(hù)”為例，消費(fèi)者正常購房合同簽約后，信貸應(yīng)該及時(shí)跟進(jìn)、及時(shí)放款，改變當(dāng)前長達(dá)數(shù)月甚至半年的拖沓行為，此舉既能有效緩解房企的流動(dòng)性問題，也有利于住房的及時(shí)交付，保障購房者合法權(quán)益。

值得一提的是，今年以來各地普遍提高了首套房貸利率，目前所有城市首套房貸利率均在5%以上，相當(dāng)部分超過6%，為歷年最高且較往年大幅增加。很明顯，這加重了首次購房者即剛需人群的購房負(fù)擔(dān)，不僅阻礙了正常住房消費(fèi)的發(fā)展，對(duì)居民其他消費(fèi)也構(gòu)成抑制，這從今年以來內(nèi)需持續(xù)疲軟可見一斑。不管是加快已簽合約的放款進(jìn)度，還是首套房貸利率，均屬貨幣政策領(lǐng)域，央行責(zé)無旁貸。

當(dāng)然，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，并不意味著房地產(chǎn)金融政策出現(xiàn)“急轉(zhuǎn)彎”，更不能將房地產(chǎn)作為當(dāng)下刺激經(jīng)濟(jì)的手段，當(dāng)前及今后仍要持續(xù)貫徹“房住不炒”的定位，在房地產(chǎn)金融政策方面保持定力。