當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)，比以往任何時候都渴望積極信號。2021年，在“三線四檔”、貸款集中度管理等因素作用下，樓市迎來肉眼可見的調(diào)整期：新房二手房成交量受挫、房企資金鏈緊張、中介行業(yè)也出現(xiàn)洗牌苗頭......

“房住不炒”政策基調(diào)下，樓市將走向何方、企業(yè)生存韌性到底如何？引發(fā)市場各方思考。作為房產(chǎn)交易鏈上的重要一環(huán)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)也在切身感受、反映樓市冷暖。

11月9日，新居住服務(wù)商貝殼（NYSE:BEKE）發(fā)布2021年第三季度業(yè)績。數(shù)據(jù)顯示，三季度，貝殼營業(yè)收入181億元(人民幣，下同)，成交額（GTV）8307億元，均呈現(xiàn)一定下滑趨勢。但同時，一些重要的積極信號，也在這份財報中有所顯現(xiàn)。

在過去的9月份，貝殼合作銷售的新房項目逆勢提升，較6月份抬高13%；同時，截至2021年9月30日，貝殼平臺上鏈接的門店數(shù)量為53946家，較去年同期末增長20.2%。盡管同樣經(jīng)受大市寒流，這家賽道頭部選手，在市場下行期展現(xiàn)出了強大的抗壓韌性，在當(dāng)前殊為不易。

財報發(fā)布次日，知名投行中銀國際發(fā)布點評報告。分析師Gurney Liu指出，貝殼在新房交易服務(wù)業(yè)務(wù)中獲得了超預(yù)期的市占率提升，同時，考慮到公司管理、銷售費用將呈下降趨勢，且市場具有潛在復(fù)蘇動力，故維持貝殼買入評級，定目標(biāo)價為32.74美元，較前日收盤價仍有83%上行空間。

品質(zhì)服務(wù)、科技賦能、新業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，都是貝殼與周期共舞的籌碼。不論房地產(chǎn)增量開發(fā)的周期如何調(diào)整，市場對美好居住的需求不會減弱，貝殼的路將越走越寬。正如其管理層所言：不低估政策對市場的糾偏能力，也不低估市場供需的剛性動力。

提升生態(tài)治理，和開發(fā)商做朋友

2021年樓市的調(diào)整，最先在開發(fā)商身上發(fā)生“化學(xué)反應(yīng)”。房企融資端的收緊，讓一些財務(wù)看似健康的“綠檔”房企也受到?jīng)_擊。

房企生存環(huán)境的變化，對行業(yè)上下游都有極大影響。在交易端，市場上不僅存在傳統(tǒng)的新房代理商、信息交易平臺，還有諸多互聯(lián)網(wǎng)新巨頭入場，各方競爭逐漸白熱化。與此同時，房企為擠出利潤空間，想自建渠道的選手也不在少數(shù)。

“蛋糕”有縮水之勢，想在此時逆勢突圍，并未易事。但是，貝殼交出的成績單，展現(xiàn)出其在市場調(diào)整期獨有的競爭力。

三季報顯示，相較6月，貝殼9月合作銷售新房項目數(shù)提升13%。在渠道滲透率觸底反彈的同時，貝殼堅持嚴格的項目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和完善的風(fēng)控體系，保證了回款的及時性和健康度，穿越周期的能力進一步體現(xiàn)。

能在市場去化承壓時，找到突圍點，得益于貝殼對服務(wù)與規(guī)則的堅守。2021年初，貝殼在全國各城市面向開發(fā)商推出“貝殼陽光作業(yè)服務(wù)承諾”，由于制定了5條禁止性條款，“貝殼陽光作業(yè)服務(wù)承諾”也被稱為“五不”承諾。

具體而言，包括“不截客”，不得在開發(fā)商限定地點范圍內(nèi)攔截、爭搶正常到訪客戶或獲取正常到訪客戶的聯(lián)系信息；不洗客”，不得與開發(fā)商人員或現(xiàn)場銷售人員串通，將自然到訪客戶通過不正當(dāng)手段轉(zhuǎn)化為貝殼客戶；以及“廉潔作業(yè)”“陽光交易”等。

據(jù)悉，作為貝殼合作伙伴的開發(fā)商，對這項制度的支持度很高。截至9月底，貝殼對開發(fā)商的“五不承諾”覆蓋66城100%開發(fā)商，累計11,191個項目；截至10月中旬，累計發(fā)現(xiàn)47例違規(guī)破壞行業(yè)生態(tài)行為，向開發(fā)商履行承諾賠付金額近200萬元。

同時，貝殼的新房樓盤字典實現(xiàn)了全市場100%的目標(biāo)新房樓盤覆蓋，并創(chuàng)建了全國最大的新房項目不利因素數(shù)據(jù)庫，為消費者提供真實有用的新房內(nèi)容。

一系列舉措之下，貝殼第三季度新房交易服務(wù)的營業(yè)收入同比增長2.5%113億元（約18億美元），新房交易GTV高達4101億元（約637億美元）。前三季度，貝殼新房業(yè)務(wù)GTV達1.25萬億元，同比增長37.0%。

專注品質(zhì)迎接存量時代

眼下，新房交易仍是樓市的重要組成部分，但需要看到，增量開發(fā)的黃金時代已經(jīng)開始落幕，存量市場、以及更廣闊的居住服務(wù)業(yè)正在崛起。

貝殼研究院認為，從傳統(tǒng)新房市場看，開發(fā)和銷售速度會有所放緩，但不會出現(xiàn)斷崖式下降，未來五年仍將是新房銷售的“次高峰”。同時，隨著過去五年銷售的商品房逐步交付、入住，二手房供給總量將從當(dāng)前年均約420萬套的水平上升到600萬套左右。

因此，增量開發(fā)的尾聲，反而是存量交易黃金年代的開始。

行業(yè)轉(zhuǎn)折期，貝殼繼續(xù)專注“聚焦”與“合作”，支持優(yōu)質(zhì)店東和經(jīng)紀(jì)人穩(wěn)定作業(yè)并獲得收入，支持行業(yè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)能留存，堅定選擇提供品質(zhì)服務(wù)、踐行對消費者好的理念。

據(jù)悉，貝殼已完成超過3.1萬家門店的經(jīng)紀(jì)人分崗，覆蓋人數(shù)超30萬，一二手經(jīng)紀(jì)人合作比例由上季度14.4%提升至29.6%。基于良好合作生態(tài)，分工帶來專注，推動了作業(yè)效率和經(jīng)紀(jì)人競爭力的提升，并在下行周期助力團隊穩(wěn)定。

同時，貝殼線上化助力服務(wù)者的腳步也在加快。貝殼推出的“小貝二手訓(xùn)練場”系統(tǒng)，可模擬經(jīng)紀(jì)人與消費者在VR和線下帶看的交互場景，標(biāo)準(zhǔn)化、體系化、智能化地提升經(jīng)紀(jì)人能力。目前，超12萬經(jīng)紀(jì)人參與了小貝二手訓(xùn)練場培訓(xùn)，有效訓(xùn)練場次超過124萬場。

從業(yè)績表現(xiàn)看，第三季度貝殼存量房交易服務(wù)的營業(yè)收入為61億元 (約9億美元)，存量房交易GTV約3,782億元，調(diào)整幅度優(yōu)于市場整體走勢。從前三季度看，貝殼存量房業(yè)務(wù)GTV為1.70萬億元，同比上升25.7%，保持良好增長態(tài)勢。

貝殼執(zhí)行董事、首席財務(wù)官徐濤表示，第三季度市場歷經(jīng)前所未有的調(diào)整，對行業(yè)和貝殼都是一次挑戰(zhàn)。但挑戰(zhàn)往往伴隨著迭代和變革，這其中最重要的還是貝殼團隊的信念：對品質(zhì)的追求、對服務(wù)的承諾不因盈虧而消濁......這是貝殼戰(zhàn)勝困難最重要的特質(zhì)。

貝殼對品質(zhì)共贏的堅守，也為自己贏來更多的合作伙伴。貝殼董事長兼CEO彭永東透露，三季末貝殼平臺連接門店數(shù)環(huán)比提升2%，只有約1.7%的門店由于市場原因選擇關(guān)店。部分前期未加入平臺的門店，也選擇在下行周期內(nèi)加入。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年9月30日，貝殼平臺上的門店數(shù)量為53,946家，活躍門店數(shù)量為49,468家，經(jīng)紀(jì)人人數(shù)高達515,486人。

新業(yè)務(wù)撬動轉(zhuǎn)型基點

除了新房二手房這兩大主戰(zhàn)場，貝殼的三季報還透露出一個隱秘信號，即家裝業(yè)務(wù)的崛起。數(shù)據(jù)顯示，2021年第三季度貝殼新興及其他業(yè)務(wù)收入為6.1億元（約1.0億美元），其中裝修服務(wù)收入同比增長高達29.4%。

早在2019年，貝殼即以被窩這一全新的子品牌，開始探索家裝領(lǐng)域。事實證明，貝殼的前瞻性布局，對自身轉(zhuǎn)型與長遠發(fā)展意義重大。

三季度，貝殼自營業(yè)務(wù)被窩家裝和擬并購的圣都家裝均穩(wěn)步推進，被窩家裝在北京竣工1,127單，環(huán)比提升35%，圣都在1月至9月實現(xiàn)累計合同收入同比增長超過35%。貝殼與圣都在人才招聘、交付中臺、供應(yīng)鏈能力上開始互相融合學(xué)習(xí)。

面向服務(wù)者，被窩家裝打造的行業(yè)首個全服務(wù)者職業(yè)學(xué)習(xí)基地——精工學(xué)堂在9月正式“開學(xué)”。9月當(dāng)月，共394位家裝行業(yè)服務(wù)者參與培訓(xùn)。面向消費者，被窩家裝推出“十心實意”服務(wù)承諾，完善保障體系，降低消費者風(fēng)險。

“貝殼要為國家和社會貢獻價值，而不只是做商業(yè)成功的企業(yè)。我們相信中國房地產(chǎn)行業(yè)仍處于重要的發(fā)展機遇期，品質(zhì)服務(wù)的美好時代發(fā)展空間巨大”，彭永東表示。

上述言論，不僅反映出貝殼對自身定位的變遷，也暗含行業(yè)未來的發(fā)展方向。

未來五年，我國住房開發(fā)將從生產(chǎn)型導(dǎo)向轉(zhuǎn)向消費型導(dǎo)向。居住服務(wù)業(yè)，也將成為一個覆蓋交易、租賃、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)養(yǎng)老等多品類經(jīng)營的行業(yè)，不再是單純的交易開發(fā)。

日前，貝殼的品牌定位也已轉(zhuǎn)向“讓居住更美好”，三季報中家裝業(yè)務(wù)的逆勢增長，也再次證明了貝殼轉(zhuǎn)型的合理性。

“隨著居住服務(wù)時代加速到來，我們將專注提升品質(zhì)和對服務(wù)者的技術(shù)助力，創(chuàng)造更多社會價值，為服務(wù)中國家庭的美好居住生活持續(xù)努力。”彭永東表示。