萬科（000002.SZ/02202.HK）正在緊鑼密鼓地進(jìn)行新一輪的組織架構(gòu)調(diào)整。

16日晚間，萬科內(nèi)部發(fā)文上海區(qū)域人事調(diào)整，現(xiàn)年51歲的張海繼續(xù)擔(dān)任開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人兼CEO，不再兼任上海區(qū)域區(qū)首，原上海區(qū)域副總經(jīng)理、杭州公司總經(jīng)理吳鏑升任上海區(qū)域區(qū)首，上海區(qū)域內(nèi)多個(gè)城市總經(jīng)理相應(yīng)調(diào)整。一天之內(nèi)，區(qū)域換防、調(diào)動(dòng)之多，前所未有。

在業(yè)內(nèi)人士看來，在房企精細(xì)化管理取代高杠桿運(yùn)作的背景下，萬科此舉乃順應(yīng)行業(yè)趨勢(shì)的時(shí)宜之舉，有利于統(tǒng)一意志，減少試錯(cuò)成本，形成合力，減少內(nèi)耗，提升管理效率。

張海主導(dǎo)萬科開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部，也意味著多年強(qiáng)調(diào)一線炮火、強(qiáng)一線管控模式的萬科，正式走向新的管控局面——本部強(qiáng)管控，地產(chǎn)開發(fā)等權(quán)力開始向開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部集中。同時(shí)，也有利于穩(wěn)住發(fā)展勢(shì)頭，將上海區(qū)域的經(jīng)營(yíng)邏輯、管控思路盡可能地延續(xù)推廣開來。

上海區(qū)域大換防

萬科業(yè)績(jī)最為優(yōu)越的上海區(qū)域一日之間發(fā)生多個(gè)核心崗位變動(dòng)。

據(jù)萬科內(nèi)部文件顯示，張海不再兼任上海區(qū)域區(qū)首，繼續(xù)擔(dān)任萬科開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人兼CEO；原萬科上海區(qū)域第一副總、杭州公司總經(jīng)理吳鏑升任上海區(qū)域區(qū)首；原萬科南京公司總經(jīng)理耿冰調(diào)任上海公司總經(jīng)理；原萬科上海公司執(zhí)行總經(jīng)理王昂調(diào)任南京公司總經(jīng)理；原萬科無錫公司總經(jīng)理陳灝調(diào)任杭州公司總經(jīng)理；原萬科上海區(qū)域合伙人陳江鳴調(diào)任無錫公司總經(jīng)理。

對(duì)于此次調(diào)整，萬科表示，行業(yè)正面臨巨大的挑戰(zhàn)，需要充分發(fā)揮集團(tuán)軍優(yōu)勢(shì)，助力公司在管理紅利時(shí)代健康穩(wěn)健發(fā)展。一方面要在組織上加強(qiáng)一盤棋建設(shè)，全面提升開發(fā)業(yè)務(wù)的聯(lián)合作戰(zhàn)優(yōu)勢(shì)；另一方面也要把打勝仗的將領(lǐng)放到更重要的事業(yè)舞臺(tái)，以激發(fā)團(tuán)隊(duì)斗志，打更多硬仗勝仗。此次上海區(qū)域的人事安排，就是基于以上目的。

在一位熟悉萬科的市場(chǎng)人士看來，張海全面牽頭開發(fā)業(yè)務(wù)可以說是眾望所歸，一方面萬科內(nèi)部一直是業(yè)績(jī)?yōu)橥?，過去十年上海區(qū)域在張海的帶領(lǐng)下屢創(chuàng)佳績(jī)，近年更是成為業(yè)績(jī)第一的區(qū)域；另一方面，他已當(dāng)了十年區(qū)首，對(duì)復(fù)雜局面有很強(qiáng)的管理和駕馭能力。因此，無論從業(yè)績(jī)還是資歷來看，張海都是能服眾的不二人選。

升任上海區(qū)域區(qū)首的吳鏑于1995年就加入萬科，在萬科的工齡長(zhǎng)達(dá)26年，是萬科資深的職業(yè)經(jīng)理人。在去年被委以杭州萬科總經(jīng)理任前，吳鏑同時(shí)也是萬科上海區(qū)域公司副總經(jīng)理。同時(shí)，吳鏑是張海多年的得力助手，在上海萬科、杭州萬科都親歷過。由她執(zhí)掌上海區(qū)域，張海的管控思路也被認(rèn)為能得到延續(xù)，上海區(qū)域的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)也會(huì)相對(duì)穩(wěn)健。

從各路人馬的“換防”來看，這仍是上海區(qū)域內(nèi)部的人事調(diào)動(dòng)。

“系列調(diào)整均是多年老臣在內(nèi)部流動(dòng)，沒有跳出上海區(qū)域格局。”上述人士補(bǔ)充到。

此外，從外部人事磨合匹配的維度看，張海也是不二人選。目前萬科七個(gè)區(qū)首里中，孫嘉、李嵬、郭繼勛等幾位都曾在張海擔(dān)任上海區(qū)首時(shí)工作過。

論資歷論能力，都很難找到第二個(gè)合適人選。

另有萬科管理人員分析稱：“這次系列變動(dòng)的起因應(yīng)該是張海不再兼任區(qū)首，看似動(dòng)靜大，實(shí)際上就是一個(gè)‘穩(wěn)’字。本次被任命的四位上海區(qū)域重要城市的總經(jīng)理，也是過去幾年在上海區(qū)域取得過優(yōu)秀業(yè)績(jī)的干將，且都是被調(diào)到更大的城市平臺(tái)。一方面這些總經(jīng)理在行業(yè)調(diào)整期仍取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，應(yīng)該重用。另一方面他們也都是上海區(qū)域培養(yǎng)多年的干部，配合默契。”

從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度看，也是出于穩(wěn)住發(fā)展勢(shì)頭，將上海區(qū)域的經(jīng)營(yíng)邏輯、管控思路盡可能地推廣開來。

此前萬科董事會(huì)主席郁亮說，同樣的事情不要自己研究新做法，要學(xué)會(huì)“抄作業(yè)”。而上海區(qū)域就是他們的模板。此番由張海主導(dǎo)萬科開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部，有利于穩(wěn)住發(fā)展勢(shì)頭。

走向本部強(qiáng)管控

萬科此番調(diào)整鋪墊已久。

研究與開發(fā)公會(huì)2020年底遷入上海并掛牌，到2021年6月公會(huì)升級(jí)為開發(fā)經(jīng)營(yíng)中心，從專業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)為業(yè)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，再到9月升級(jí)為開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部，將長(zhǎng)租BU及海外BU并入，開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部的升級(jí)正是為統(tǒng)籌開發(fā)業(yè)務(wù)。一年左右時(shí)間，歷經(jīng)三次調(diào)整，形成現(xiàn)今相當(dāng)于萬科地產(chǎn)業(yè)務(wù)總部的開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部。

郁亮在年初的內(nèi)部講話中提及，“我們所有對(duì)手都是以一個(gè)集團(tuán)來應(yīng)對(duì)我們，萬科幾大區(qū)域的設(shè)置，如果暴露弱點(diǎn)，不能形成合力，如果萬科只是分散的BG、BU，我們要怎么跟別人打仗？”

張海主導(dǎo)萬科開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部，也意味著，多年強(qiáng)調(diào)一線炮火、強(qiáng)一線管控模式的萬科，自此開始，正式走向新的管控局面——本部強(qiáng)管控，地產(chǎn)開發(fā)等權(quán)力開始向開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部集中。

這種本部強(qiáng)管控模式也被認(rèn)為契合當(dāng)下合力對(duì)抗地產(chǎn)下行趨勢(shì)的需要。

“地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)走過了跨越式發(fā)展的快速成長(zhǎng)階段，以往一線地產(chǎn)開發(fā)決策交由區(qū)域來決策執(zhí)行，而非層層上報(bào)集團(tuán)總部統(tǒng)一決策，這種強(qiáng)化本地化或者一線決策能力，能夠令區(qū)域充分發(fā)揮主動(dòng)性，做大地方的小盤子，從而實(shí)現(xiàn)集團(tuán)整體業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)?，F(xiàn)今精細(xì)化管理取代高杠桿運(yùn)作的背后對(duì)于的是，全國(guó)除了個(gè)別一線和強(qiáng)一線城市樓市仍處于挖掘人口、資金等增量階段，大部分城市樓市行情面臨需深度挖潛，做深做精階段的現(xiàn)實(shí)新境遇。”一位市場(chǎng)人士分析稱，地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)今實(shí)行本部強(qiáng)管控能夠?qū)崿F(xiàn)決策意志的高度統(tǒng)一，能減少試錯(cuò)成本，提高集團(tuán)作戰(zhàn)效率。

宏觀的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也能部分佐證地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入新周期。回看過去二十年里，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展。商品房年銷售面積從2000年的1.7億平方米提高至2020年的17.6億平方米，年均增長(zhǎng)14.0%。基于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)民營(yíng)部門的開放，再加上長(zhǎng)期的旺盛市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。激烈的房地產(chǎn)從業(yè)者競(jìng)爭(zhēng)中，好的一面的是房地產(chǎn)市場(chǎng)整體快速發(fā)展，房屋供給的數(shù)量和質(zhì)量總體明顯提升。速度正式成為房企之間相互競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵——拿地的速度、新開工到拿預(yù)售證的速度、賣房回款的速度。

然而，2021年7月以來房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)表現(xiàn)出非常明顯的疲態(tài)，投資、新開工和銷售等主要指標(biāo)快速惡化。9月，房地產(chǎn)投資的當(dāng)月增速為-3.5%，這是2016年以來首次在常規(guī)時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)負(fù)（除2020年2月以外）。房地產(chǎn)新開工面積連續(xù)6個(gè)月當(dāng)月同比增速為負(fù)，房地產(chǎn)銷售面積連續(xù)3個(gè)月同比增速為負(fù)，9月當(dāng)月兩個(gè)指標(biāo)的同比降幅都超過了13%。伴隨人口、城市化等系列紅利走向新階段，地產(chǎn)開發(fā)也進(jìn)入平穩(wěn)式發(fā)展，深度聚焦產(chǎn)品力的新階段。

而危機(jī)和前瞻意識(shí)強(qiáng)烈的萬科，早于行業(yè)絕大多數(shù)企業(yè)有逐步進(jìn)行企業(yè)組織架構(gòu)的系列微調(diào)。

萬科最新一輪的組織重建工作可以追溯到2018年。郁亮提出“白銀時(shí)代”已經(jīng)到來的判斷，將“活下去”作為未來三年的戰(zhàn)略底線，要求所有業(yè)務(wù)行為都要“收斂聚焦”。萬科開始著手推進(jìn)戰(zhàn)略檢討、業(yè)務(wù)梳理、組織重建以及事人匹配。以組織架構(gòu)為例，萬科實(shí)行全面事業(yè)合伙人制度，集團(tuán)高管、區(qū)域負(fù)責(zé)人、中層負(fù)責(zé)從員工變身合伙人，以更好激發(fā)公司員工潛力和活力，服務(wù)于精細(xì)化管控。再到近段時(shí)間《關(guān)于萬科集團(tuán)總部“節(jié)衣縮食”和打造“戰(zhàn)時(shí)氛圍”的倡議》及當(dāng)下強(qiáng)地產(chǎn)總部管控，系列微調(diào)就能嗅到萬科組織架構(gòu)變更共同應(yīng)對(duì)行業(yè)新周期的動(dòng)機(jī)。

吳鏑此番執(zhí)掌的萬科上海區(qū)域，一直以來都是萬科業(yè)績(jī)最好的區(qū)域。當(dāng)萬科提倡節(jié)衣縮食、萬科上海區(qū)域做表率，相信勢(shì)必能夠引領(lǐng)其他六大區(qū)域共克時(shí)艱。由吳鏑穩(wěn)定上海區(qū)域大后方，張海也可以放心大膽地去指導(dǎo)整個(gè)集團(tuán)、七大區(qū)域的業(yè)務(wù)管理。

另一方面，把打勝仗的將領(lǐng)放到更重要的事業(yè)舞臺(tái)，以激發(fā)團(tuán)隊(duì)斗志，打更多硬仗勝仗。此次上海區(qū)域的人事安排，無論是吳鏑，抑或陳灝、耿冰，均是過去幾年在上海區(qū)域取得過優(yōu)秀業(yè)績(jī)的干將。