開(kāi)發(fā)商支付能力減弱、降費(fèi)呼聲不絕于耳……形勢(shì)快速變幻的行業(yè)背景下，頭部上市物企萬(wàn)物云（2602.HK）交上了自己的答卷。

3月26日，萬(wàn)物云在2024年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上披露，公司全年?duì)I業(yè)收入362.2億元，同比增長(zhǎng)9.2%；凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)12.6億元，同比減少38.3%；核心凈利潤(rùn)22.3億元，同比減少4.8%。

營(yíng)業(yè)收入保持增長(zhǎng)得益于循環(huán)型業(yè)務(wù)的發(fā)展。萬(wàn)物云的該業(yè)務(wù)包括住宅物業(yè)服務(wù)、物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)、BPaaS解決方案，報(bào)告期內(nèi)分別實(shí)現(xiàn)收入192.3億元、99.7億元、15.9億元，同比均有10%以上的增幅。

“循環(huán)型業(yè)務(wù)收入整體超300億，同比增長(zhǎng)15.5%，在總收入中的占比達(dá)到85%以上。”萬(wàn)物云董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理朱保全表示，體現(xiàn)出這一可持續(xù)性業(yè)務(wù)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。

凈利潤(rùn)的大幅下降則主要是因?yàn)榉墙?jīng)常性事項(xiàng)凈損失同比大幅增加超8億元，包括信用和資產(chǎn)減值、股權(quán)類收益下降、政府補(bǔ)助減少等。其中，2024年度信用和資產(chǎn)減值損失約6.9億元，同比增加超4億元。

萬(wàn)物云財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人王續(xù)斌在業(yè)績(jī)會(huì)上分析稱，2024年，萬(wàn)物云結(jié)合客戶信用評(píng)級(jí)和賬齡等情況，對(duì)存在回收風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)收賬款進(jìn)行了充分的減值評(píng)估，當(dāng)期針對(duì)往來(lái)款項(xiàng)恰當(dāng)公允計(jì)提了一定的壞賬，2024年當(dāng)期計(jì)提6.1億元，其中開(kāi)發(fā)商當(dāng)期計(jì)提4.93億元。

“這些壞賬的計(jì)提對(duì)萬(wàn)物云的當(dāng)期利潤(rùn)產(chǎn)生了較大影響，”王續(xù)斌表示，但公司的核心凈利潤(rùn)為22.3億元，達(dá)成了“力?，F(xiàn)金流，全年核心凈利潤(rùn)降幅與上半年持平或微降5%”的業(yè)績(jī)指引。

對(duì)業(yè)績(jī)?cè)斐捎绊懙牧硪慌e措是與關(guān)聯(lián)方產(chǎn)生的開(kāi)發(fā)商增值服務(wù)的變動(dòng)。萬(wàn)物云在2024年下半年對(duì)該部分業(yè)務(wù)進(jìn)行了主動(dòng)收縮。

朱保全提及，2024年下半年的經(jīng)營(yíng)策略是“現(xiàn)金流比毛利更重要”，“開(kāi)發(fā)商增值業(yè)務(wù)如果要持續(xù)做，會(huì)有收入，但是沒(méi)有現(xiàn)金流；如果不做，就會(huì)帶來(lái)收入，尤其是利潤(rùn)的下降。在2024年，關(guān)停部分業(yè)務(wù)就帶來(lái)了整體毛利同比約3億元的下降。”

事實(shí)上，2024年下半年以來(lái)，萬(wàn)物云持續(xù)在減少與開(kāi)發(fā)商方面的業(yè)務(wù)往來(lái)。

朱保全表示，截至2024年中期，與關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收賬款達(dá)到38.2億，公司的風(fēng)險(xiǎn)敞口擴(kuò)大，下半年管理層快速作出決定，一方面完成對(duì)無(wú)現(xiàn)金流支持業(yè)務(wù)的“關(guān)停并轉(zhuǎn)”，另一方面疏解“淤泥”，化解應(yīng)收賬款。

萬(wàn)物云主要采取的策略是通過(guò)資產(chǎn)抵債、現(xiàn)金回收兩種方式降低。不過(guò)，想要實(shí)現(xiàn)賬款回收難度頗高。

“本身母公司現(xiàn)金流并不好，不可能拿到足夠多的現(xiàn)金，”朱保全表示，進(jìn)行資產(chǎn)抵債的過(guò)程之中，面對(duì)眾多債權(quán)人，如何平衡分配也是重要的解題項(xiàng)。“在這個(gè)過(guò)程中，管理層始終保持‘資產(chǎn)抵債優(yōu)于收不回來(lái)的應(yīng)收賬款’，而在所有的資產(chǎn)中，如果是可以銷售的資產(chǎn)，一定是最好的。”

經(jīng)過(guò)努力，萬(wàn)物云在2024年下半年完成了超30億的關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款的回收，包括18億現(xiàn)金、12億資產(chǎn)抵債。到2024年底，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款降到約24億，與2023年的應(yīng)收賬款基本持平，大約同比有千萬(wàn)元的下降。

與此同時(shí)，萬(wàn)物云還在持續(xù)推動(dòng)與開(kāi)發(fā)商業(yè)務(wù)占收入的比例的下降。2024年，持續(xù)關(guān)聯(lián)交易發(fā)生額占本集團(tuán)整體收入的比例9.5%、同比下降4個(gè)百分點(diǎn)。而這一比例在2021年時(shí)為19.2%。

在解決好與開(kāi)發(fā)商、關(guān)聯(lián)方的關(guān)系時(shí)，萬(wàn)物云還需要應(yīng)對(duì)不斷出現(xiàn)的行業(yè)挑戰(zhàn)，其中一直就是各地此起彼伏的降物業(yè)費(fèi)呼聲。面對(duì)這種情況，萬(wàn)科物業(yè)推出了“彈性定價(jià)”機(jī)制，即價(jià)格由市場(chǎng)來(lái)定，成本由客戶決定。

萬(wàn)物云副總經(jīng)理?xiàng)罟廨x表示，這種物業(yè)管理模式的創(chuàng)新，實(shí)際上也是為了適應(yīng)住宅物業(yè)市場(chǎng)從增量向存量的轉(zhuǎn)變。

“增量是開(kāi)發(fā)商的前期物業(yè)服務(wù)合同，存量是業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的物業(yè)服務(wù)合同。”楊光輝稱，如果以往是“定標(biāo)準(zhǔn)-找客戶”，目前更多地是“找客戶-定標(biāo)準(zhǔn)”。同時(shí)，彈性定價(jià)機(jī)制就是將服務(wù)價(jià)格和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，形成嚴(yán)密的對(duì)應(yīng)關(guān)系，據(jù)此引導(dǎo)客戶從傳統(tǒng)的數(shù)人頭轉(zhuǎn)為關(guān)注服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)結(jié)果。

目前，萬(wàn)科物業(yè)的彈性定價(jià)機(jī)制已梳理出508項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)清單，2025年上半年彈性定價(jià)將向全行業(yè)開(kāi)源。

楊光輝透露，彈性定價(jià)背后是差異化的服務(wù)交付能力，可以在保證利潤(rùn)率的前提下，獲得更多增量項(xiàng)目。該機(jī)制推出近3個(gè)月至今，已有超過(guò)64個(gè)城市、160組客戶正在陸續(xù)接洽中，合同金額達(dá)到6.2億元。目前這個(gè)數(shù)字還在持續(xù)上升，其中25組客戶已經(jīng)深入溝通到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和頻次選擇階段，并逐步推進(jìn)至招投標(biāo)階段，6個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)中標(biāo)簽訂合同并陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)。