房地產(chǎn)這次得救了？

房地產(chǎn)機(jī)會(huì)是分化的機(jī)會(huì)

我再跟大家講第二個(gè)大家比較關(guān)心的問(wèn)題，新的一輪穩(wěn)增長(zhǎng)來(lái)了，未來(lái)貨幣要寬松了，房地產(chǎn)這次得救了嗎？

我覺(jué)得房地產(chǎn)一樣有機(jī)會(huì)，我不太贊同有的觀點(diǎn)說(shuō)房地產(chǎn)已經(jīng)翻篇了，未來(lái)沒(méi)有機(jī)會(huì)，

我現(xiàn)在明確的講，我認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)有機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)機(jī)會(huì)就是分化的機(jī)會(huì)，主要是人口流入的城市。

大家知道我提過(guò)一個(gè)分析框架，房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融。

什么叫地方房?jī)r(jià)會(huì)漲，什么地方房?jī)r(jià)會(huì)跌？

很簡(jiǎn)單，長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融，人口是需求，土地是供給，金融是杠桿，

什么意思？

買房跟著人口流動(dòng)去買房，人口流入的地方房?jī)r(jià)漲，人口流入流出的地方房?jī)r(jià)跌，

為什么過(guò)去這些年深圳、杭州這個(gè)這些地方房?jī)r(jià)漲很簡(jiǎn)單，每年30、50萬(wàn)的新增人口，

為什么東北西北人房?jī)r(jià)跌或者說(shuō)漲不動(dòng)，就是因?yàn)槿丝诹鞒觥８丝诹鲃?dòng)去買房。

那么未來(lái)中國(guó)人口往哪里流動(dòng)？

大家記住了，都市圈、城市群、區(qū)域中心城市，

我給大家做一個(gè)預(yù)測(cè)，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)最重要的一個(gè)詞叫分化，什么概念呢？

未來(lái)大約中國(guó)有70%的城市，房地產(chǎn)沒(méi)有機(jī)會(huì)，普漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，

未來(lái)大約70%的城市人口是流出或者停滯的，房地產(chǎn)是沒(méi)有機(jī)會(huì)的。

未來(lái)只有20%多人口流入的城市是有機(jī)會(huì)的。

這個(gè)貨幣要寬松了，那么對(duì)房地產(chǎn)也是利好，只不過(guò)它是分化的。

給大家講講幾個(gè)重要的表述，大家體會(huì)一下現(xiàn)在政策對(duì)房地產(chǎn)態(tài)度發(fā)生了變化，

大家仔細(xì)的理解這里所傳遞的一些信號(hào)跟以前有什么不同？

比如說(shuō)，這次的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的原話，我給大家念一下，“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”

跟半年、1年前有沒(méi)有不同？有沒(méi)有變得溫和些

包括今天最新一個(gè)消息，上周開(kāi)始深圳部分銀行開(kāi)始下調(diào)房貸利率。

貨幣新的一輪貨幣寬松來(lái)了，我們要干嘛？

要讓房地產(chǎn)軟著陸，貨幣寬松，有利于房地產(chǎn)的軟著陸。

至于房產(chǎn)稅，你看像美國(guó)、日本、英國(guó)、中國(guó)香港都有，該漲的漲，該跌跌，就說(shuō)白了它還是跟供求關(guān)系有關(guān)，大家不要過(guò)度去考慮房產(chǎn)稅的因素。

同時(shí)，我想建議房地產(chǎn)稅要慎重，為什么說(shuō)要慎重？

我是擔(dān)心我們有些政策出臺(tái)的不好，可能效果適得其反，

大家覺(jué)得我們推房地產(chǎn)稅試點(diǎn)是富人交的多，還是工薪階層交的多？

我跟大家分析一下啊，我的看法可能和大部分人的看法不太一樣，就是房地產(chǎn)稅試點(diǎn)這個(gè)事如果不是全國(guó)普征，如果不能進(jìn)行系統(tǒng)的科學(xué)設(shè)計(jì)，

有可能增加工薪階層的負(fù)擔(dān)，而且大部分是工薪階層承擔(dān)，

為什么這么說(shuō)？

大家知道我們的個(gè)人所得稅是富人交的多，還是工薪階層交的多？

我們的個(gè)人所得稅70%是工薪階層交的，

原因是什么？是因?yàn)槲覀儾扇〉氖菍ｍ?xiàng)征收，而不是綜合征收。

我不展開(kāi)往下講了，因?yàn)檫@涉及到很多的問(wèn)題，

如果一個(gè)地方房子供不應(yīng)求，有上漲的壓力很大，稅是可以轉(zhuǎn)嫁的，還可以漲租金。

還有更重要的，就是房地產(chǎn)稅根本解決不了中國(guó)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期平衡健康發(fā)展。

我原來(lái)就跟大家講過(guò)，中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，最重要的是城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤和金融穩(wěn)定。

降準(zhǔn)之后會(huì)繼續(xù)降息嗎？

降息可能會(huì)在不遠(yuǎn)的將來(lái)

那么新的一輪貨幣寬松了，降準(zhǔn)之后會(huì)繼續(xù)降息嗎？

明確給大家講，降準(zhǔn)之后，我認(rèn)為后面會(huì)降息，而且降息可能會(huì)在不遠(yuǎn)的將來(lái)。

我認(rèn)為未來(lái)貨幣政策寬松降準(zhǔn)和降息都會(huì)發(fā)生。

大家留意，你看這一次12月6號(hào)央行降準(zhǔn)，是全面降準(zhǔn)；

這次降準(zhǔn)和7月份的降準(zhǔn)完全不同，7月份的降準(zhǔn)是對(duì)沖性的，因?yàn)?月份我們有大規(guī)模的IMF到期，對(duì)沖完了以后，央行沒(méi)有投放新增的基礎(chǔ)貨幣，

但是12月6號(hào)的這一次降準(zhǔn)，我們新投放了基礎(chǔ)貨幣，這個(gè)信號(hào)意義是非常明顯的，是貨幣寬松的信號(hào)。

然后我們央行又降低了支農(nóng)支小貸款的利率。

大家可以看到我們的專項(xiàng)債放量發(fā)行，我們的社融最近觸底回升，我們的企業(yè)的貸款也有所改善。

而且還有一個(gè)我看今天剛剛發(fā)布的一個(gè)數(shù)據(jù)，我們房地產(chǎn)融資數(shù)據(jù)其實(shí)也有所改善，

所以大家留意降準(zhǔn)之后，我認(rèn)為會(huì)繼續(xù)的降息，那么降息的方式可能會(huì)通過(guò)調(diào)低LPR的利率，

大家留意我們現(xiàn)在的降息方式，跟以前也不一樣了，我們通過(guò)調(diào)低LPR利率，來(lái)降低銀行的資金成本，從而降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金成本。

大家會(huì)擔(dān)心說(shuō)美聯(lián)儲(chǔ)加息，沒(méi)關(guān)系，我們的貨幣政策是服務(wù)于國(guó)內(nèi)的，是以我為主，這是我對(duì)貨幣政策的一個(gè)看法。

另外，大家關(guān)心匯率，影響人民幣匯率主要是兩個(gè)因素，一個(gè)是貨幣寬松，按照這個(gè)道理，我們貨幣寬松，美聯(lián)儲(chǔ)加息，人民幣是有貶值壓力的，

但是因?yàn)槲覀兊某隹诤芎?，出口帶?lái)的結(jié)售匯的需求，結(jié)售匯的需求就會(huì)帶來(lái)人民幣升值的需求。

所以說(shuō)，綜合這兩個(gè)因素，再加上央行最近提高了外匯存款的準(zhǔn)備金率，也是釋放了這樣的一個(gè)信號(hào)，

不希望人民幣大幅的升值，當(dāng)然也不會(huì)大幅的貶值，所以未來(lái)的人民幣匯率應(yīng)該是以震蕩為主，短期沒(méi)有明顯的升值和貶值的這樣的趨勢(shì)。

降準(zhǔn)降息可能進(jìn)一步加劇通脹

還有人問(wèn)降準(zhǔn)和息會(huì)不會(huì)進(jìn)一步加劇通脹？

通脹在任何時(shí)間任何地點(diǎn)都是貨幣現(xiàn)象，今年是工業(yè)品通脹，明年我可能會(huì)是消費(fèi)品和資產(chǎn)價(jià)格的通脹。

我原來(lái)講過(guò)一個(gè)觀點(diǎn)，我們處在一個(gè)全球的大通脹時(shí)代，

原因是什么？

就是全球的貨幣超發(fā)，中國(guó)在世界上來(lái)看是貨幣紀(jì)律相對(duì)比較好的，

比如說(shuō)我跟大家說(shuō)幾個(gè)數(shù)據(jù)，第一個(gè)數(shù)據(jù)大家留意美股的大漲，今年美股比去年漲了110%，第二個(gè)美國(guó)房?jī)r(jià)同比漲了18%；

什么概念？

美國(guó)全國(guó)房子平均漲了18%，這個(gè)背后的原因，就是美聯(lián)儲(chǔ)的無(wú)上限QE和直升機(jī)撒錢所帶來(lái)的貨幣超發(fā)效應(yīng)。

人類進(jìn)入信用貨幣時(shí)代以后，基本是貨幣超發(fā)，

所以，這就是為什么大家要有資產(chǎn)配置的概念，要做投資，因?yàn)楝F(xiàn)金類資產(chǎn)的貶值在長(zhǎng)期是很驚人的。