又一家民營(yíng)房企變身為國(guó)企。

12月31日，華南城控股（01668.HK）公告稱(chēng)，按認(rèn)購(gòu)價(jià)每股0.57港元配發(fā)及發(fā)行33.5億股新股份予深圳特區(qū)建發(fā)集團(tuán)或其全資附屬公司，發(fā)行認(rèn)購(gòu)股份的所得款項(xiàng)總額估計(jì)約為19.1億港元。于認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)完成后，深圳特區(qū)建發(fā)集團(tuán)將占華南城經(jīng)配發(fā)及發(fā)行認(rèn)購(gòu)股份擴(kuò)大后已發(fā)行股本29.28%。

特區(qū)建發(fā)集團(tuán)成立于2011年，是深圳市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)下轄的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)。其為深圳市國(guó)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)主體之一，負(fù)責(zé)重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作。

換言之，深圳國(guó)企特區(qū)建發(fā)集團(tuán)將成為華南城主要股東兼單一最大股東，而創(chuàng)始人鄭松興的持股比例由持股前的28.5%稀釋至20.16%，降至第二大股東。此外，騰訊仍為第三大股東，持股比例由11.81%稀釋至8.35%。

華南城稱(chēng)，特區(qū)建發(fā)集團(tuán)成為公司股東，可帶來(lái)其資源及行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，讓公司提高管理及運(yùn)營(yíng)效率和增強(qiáng)財(cái)務(wù)實(shí)力。公司于綜合商貿(mào)物流生態(tài)系統(tǒng)模式下開(kāi)發(fā)及探索其他潛力的能力和資源將得到進(jìn)一步豐富及補(bǔ)充。另一方面，公司將探索與特區(qū)建發(fā)集團(tuán)的合作機(jī)會(huì)，以實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)，盡力提高股東回報(bào)，同時(shí)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

與傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)房企殊異，華南城側(cè)重于“商貿(mào)物流+”商業(yè)模式的打造，形成了商品交易中心、倉(cāng)儲(chǔ)物流配送、電子商務(wù)、會(huì)展中心、住宅及生活配套、多功能物業(yè)、商業(yè)綜合體等核心業(yè)態(tài)于一體的項(xiàng)目。此前華南城董事長(zhǎng)助理、企業(yè)融資及投資者關(guān)系負(fù)責(zé)人汪智斌曾介紹稱(chēng)，華南城的終極目標(biāo)是成為一個(gè)商貿(mào)及物流平臺(tái)的領(lǐng)先運(yùn)營(yíng)商和開(kāi)發(fā)商。“公司再發(fā)展下去應(yīng)該是更重的運(yùn)營(yíng)商的概念附帶開(kāi)發(fā)商的概念，我們的終極目標(biāo)是成為一個(gè)高效領(lǐng)先的商貿(mào)及物流平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)商。”

然后，受制于境內(nèi)外融資環(huán)境繼續(xù)惡化，監(jiān)管持續(xù)加強(qiáng)，以及公司運(yùn)營(yíng)跨境電商項(xiàng)目遭受?chē)?guó)際貿(mào)易摩擦等，華南城業(yè)績(jī)并不理想。2021年度中期財(cái)報(bào)顯示，華南城今年上半年實(shí)現(xiàn)收入61.66億港元，同比下降13.2%，其中物業(yè)銷(xiāo)售及融資租賃收入錄得44.83億港元，同比下降22.5%。近年間，華南城已顯露出增收不增利的業(yè)績(jī)疲態(tài)，凈利潤(rùn)年復(fù)合增長(zhǎng)率呈持續(xù)下行之勢(shì)。有券商將之歸因于租賃收入負(fù)累運(yùn)營(yíng)性收入。

在今年11月底的2021年中期報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，公司管理層也未回避資金壓力。截至今年上半年華南城短債近146億港元，而期末現(xiàn)金及現(xiàn)金存款僅有96億港元左右。最新的12月15日，標(biāo)普將華南城的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“Ｂ-”，并指出2022年2月、6月和11月華南城仍有三筆到期的大額離岸款項(xiàng)，總計(jì)9.7億美元。

在外界來(lái)看，此番配發(fā)價(jià)0.57港元接近華南城20日交易均價(jià)0.56港元，而華南城目前每股凈資產(chǎn)達(dá)5.22港元，市凈率錄得0.14倍，處于嚴(yán)重破凈狀態(tài)。于特區(qū)建發(fā)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于僅耗資19.095億港元便獲得了凈資產(chǎn)422.77億港元綜合商貿(mào)物流企業(yè)的大股東席位，用部分投資者的話來(lái)說(shuō)就是“入股價(jià)低，買(mǎi)得不貴”。

同時(shí)，具體到資產(chǎn)方面看，華南城坐擁8個(gè)華南城項(xiàng)目，總規(guī)劃建面超8000萬(wàn)平方米；其中可售及運(yùn)營(yíng)中面積就超千萬(wàn)平方米。此外，華南城上半年披露已正式啟動(dòng)深圳華南城一期城市更新項(xiàng)目計(jì)劃，預(yù)計(jì)更新完成后建筑面積超過(guò)250萬(wàn)平方米，商業(yè)價(jià)值超千億元。這些都被視為華南城核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的一部分。

有深圳券商人士向第一財(cái)經(jīng)記者表示，具核心土地資產(chǎn)及偏重運(yùn)營(yíng)的“商貿(mào)物流+”商業(yè)模式加持的華南城，由國(guó)資大股東入主，短期或?qū)⒕徑赓Y金債務(wù)壓力，長(zhǎng)期或?qū)⑦M(jìn)一步帶動(dòng)商業(yè)模式潛力的開(kāi)發(fā)及融資成本的下行。

而另有投資者則持謹(jǐn)慎預(yù)期，“‘商貿(mào)物流+’投資周期長(zhǎng)，資金沉淀多，能否激發(fā)業(yè)務(wù)模式的潛力還要靜待較長(zhǎng)時(shí)間，而且國(guó)資大股東與鄭氏家族在經(jīng)營(yíng)理念、商業(yè)模式等方面的磨合還要進(jìn)一步觀察。”

華南城稱(chēng)，此次發(fā)行認(rèn)購(gòu)股份的所得款項(xiàng)凈額估計(jì)約為18.938億港元，公司擬將所得款項(xiàng)凈額用于償還現(xiàn)有債務(wù)及作一般公司用途。