2021年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了深度調(diào)整，在這個過程中，有沒有民營房地產(chǎn)企業(yè)可以穿越周期、既維持安全經(jīng)營又實現(xiàn)多元業(yè)務破局？近日，金科股份發(fā)布2021年年度報告，向業(yè)界展示了一份穩(wěn)健經(jīng)營的成績單。

報告顯示，金科股份實現(xiàn)營業(yè)收入1123.1億元，同比增長28.1%，實現(xiàn)銷售金額約1840億元，連續(xù)3年位列行業(yè)前20位。實現(xiàn)銷售回款1853億元，回款率達到101%，創(chuàng)歷史新高。

交付產(chǎn)品方面，金科股份去年全年交付房屋套數(shù)約14.16萬套，業(yè)主滿意度超過88%。在兌付債務上，去年金科實現(xiàn)公開債務100%兌付。

不僅如此，金科股份的“四位一體、生態(tài)協(xié)同”發(fā)展戰(zhàn)略的成效正在顯現(xiàn)，智慧服務、商業(yè)運營、產(chǎn)業(yè)運營、輕資產(chǎn)運營能力均逐步成熟，業(yè)績穩(wěn)步提升。

在5月6日舉行的金科股份業(yè)績說明會上，董事長周達表示：“整體上看公司經(jīng)營發(fā)展穩(wěn)健的態(tài)勢沒有變，長期向好的趨勢沒有變。我們依然十分看好中國房地產(chǎn)發(fā)展前景，伴隨收入水平的提高和對美好生活的向往，人們對居住的要求越來越高，改善型市場機會增多，我們有信心、有決心通過高質(zhì)量發(fā)展不斷改善公司經(jīng)營質(zhì)效，實現(xiàn)更好發(fā)展。 ”

基本面穩(wěn)定：銷售額連續(xù)3年居行業(yè)前20

在房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大壓力的當下，堅持“一穩(wěn)二降三提升”的金科股份給市場交出了一份穩(wěn)健的業(yè)績答卷。

報告期內(nèi)，金科股份實現(xiàn)營業(yè)收入1123.1億元，同比增長28.1%；結(jié)算面積1201.0萬平方米，同比增長18.3%；實現(xiàn)凈利潤66.9億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤36.0億元。

金科股份及所投資的公司實現(xiàn)銷售金額約1840億元，連續(xù)3年位列行業(yè)前20位；房地產(chǎn)銷售面積約1966萬平方米，連續(xù)4年位列行業(yè)前10位。

報告期內(nèi)，在華東、重慶、西南（不含重慶）、華中、華南地區(qū) 銷售金額占比分別達到40.7%、19.8%、12.7%、11.7%、8.1%，區(qū)域布局日趨合理。

截至報告期末，金科股份及所投資的公司期末在建項目約400個，全年新開工面積約1485萬平方米，期末在建面積約6096萬平方米，竣工面積約2111萬平方米，均處于行業(yè)領先地位，未來業(yè)績可期。

現(xiàn)金流安全方面，金科股份的有息負債規(guī)模大幅壓降。為實現(xiàn)更好的發(fā)展質(zhì)量，保持合理的杠桿水平，在保障現(xiàn)金流安全的前提下，金科股份負債規(guī)模由上年末的976.6億元下降至806.1億元，同比壓降規(guī)模約170億元，較2020年6月末最高峰值壓降規(guī)模近300億元。

金科的有息負債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，非銀融資余額降低。報告期內(nèi)，金科股份加強資金保障、優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)，公司銀行融資余額為419.4億元，占比52.0%；非銀行金融機構(gòu)融資余額降至197.1億元，占比降至24.5%；公開市場融資余額為189.6億元，占比提升至23.5%。

現(xiàn)金流安全方面，為確?，F(xiàn)金流安全，金科股份已開展體系化的現(xiàn)金流管理工作，搶抓銷售回款，提高經(jīng)營性現(xiàn)金回款質(zhì)量，實現(xiàn)銷售回款1853億元，回款率達到101%，創(chuàng)歷史新高。

通過動態(tài)調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營節(jié)奏等方式，金科股份實現(xiàn)全年經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額142億元，連續(xù)四年為正。此外，通過處置風力發(fā)電資產(chǎn)，金科股份收到股權(quán)處置款12.5億元，通過金科服務引進戰(zhàn)略投資者貢獻現(xiàn)金超40億元。

在業(yè)績說明會上，周達對投資者表示將通過“止血-造血-活血”三步驟，實現(xiàn)公司短期穩(wěn)健經(jīng)營、中長期高質(zhì)量發(fā)展，促進公司更具活力、更具競爭力、更具生命力。“第一步要及時‘止血’，集全司之力保障公司持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營；第二步要加速‘造血’，穩(wěn)步提升經(jīng)營發(fā)展質(zhì)效；第三步要促進‘活血’，構(gòu)建和夯實公司核心競爭優(yōu)勢。”

高質(zhì)量發(fā)展：“地產(chǎn)+”業(yè)務潛力釋放

“經(jīng)歷本輪深度調(diào)整之后，過去‘高負債、高增長、高周轉(zhuǎn)’的經(jīng)營模式變得不可持續(xù)，行業(yè)發(fā)展將由規(guī)?；偁幭虿町惢偁庌D(zhuǎn)變。”業(yè)績說明會上，董事長周達表示。

房地產(chǎn)粗放發(fā)展的時代已經(jīng)結(jié)束，優(yōu)秀房企都在追求高質(zhì)量發(fā)展，通過拓展創(chuàng)新業(yè)務領域、多元化組合產(chǎn)品，獲得穿透市場周期、實現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營的能力。

而金科股份也已提出“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的發(fā)展戰(zhàn)略，正在由常規(guī)發(fā)展模式向創(chuàng)新驅(qū)動模式轉(zhuǎn)變、由單賽道為主向多賽道協(xié)同發(fā)展升級。

根據(jù)2021年年報，這一發(fā)展戰(zhàn)略成效初顯，智慧服務、商業(yè)運營、產(chǎn)業(yè)運營、輕資產(chǎn)運營能力均逐步成熟、業(yè)績穩(wěn)步提升，具備區(qū)域或全國領先水平，成為金科股份的潛力業(yè)務及未來業(yè)績保障。

在智慧服務方面，金科服務作為全國領先、西南第一的綜合物業(yè)服務商，2021年全年實現(xiàn)營業(yè)收入59.68億元，同比增長約77%，歸母凈利潤10.57億元，同比增長71%。

報告期內(nèi)，金科服務正式提出空間物業(yè)服務(S)、社區(qū)增值服務(L)、本地生活服務(C)、數(shù)智科技服務(T)四大業(yè)務，通過各業(yè)務的深度協(xié)同賦能，實現(xiàn)可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展。

在商業(yè)運營能力上，金科商業(yè)躋身全國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)前20強，成為排名上升最快的企業(yè)，目前已形成了金科中心、金科愛琴海和金WALK未來生活中心三大成熟產(chǎn)品線。

截至報告期末，金科商業(yè)在管項目80個，在管面積307萬平米，其中自持體量98萬平方米，金科商業(yè)營業(yè)收入同比增長30%，EBITDA同比增長32%。

產(chǎn)業(yè)運營方面，金科產(chǎn)業(yè)已布局22個城市，累計開發(fā)和管理園區(qū)28個，面積超過1300萬平方米，入園的戰(zhàn)略合作伙伴超過3000家，入園企業(yè)年產(chǎn)值超過2000億元，建成并運營長沙科技新城、重慶兩江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊總部基地等標桿產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

報告期內(nèi)，先后完成濰坊智慧科技城開園運營，江津智慧科技城、濟寧生命健康科技城等招商工作，金科產(chǎn)業(yè)先后獲評2021中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營20強企業(yè)、2021中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商優(yōu)秀品牌、2021年度產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營能力榜樣。

在報告期內(nèi)，金科股份還系統(tǒng)性提升了“輕資產(chǎn)運營能力”。其中，金科服務直拓獨立第三方管理面積超5000萬平方米，第三方累計合約管理面積近2.3億平方米，占比達到63%。

商業(yè)運營則開啟了“輕重并舉”模式，加速輕資產(chǎn)項目擴張。借助成熟的定位、設計、招商、營運以及商銷一體化等全鏈條能力，實現(xiàn)輕資產(chǎn)業(yè)務的突破。產(chǎn)業(yè)運營輕資產(chǎn)業(yè)務初見成效。

代建業(yè)務發(fā)展模式日趨成型，全年實現(xiàn)代建項目銷售金額超20億元，新增代建儲備建筑面積140萬平方米，代建儲備建筑面積近600萬平方米，代建儲備貨值近500億元。

堅持安全經(jīng)營：交付力和兌付力有充分保障

如今，衡量房企的穩(wěn)健程度，可以看兩個顯而易見的指標——交付力和兌付力。

這兩方面，2021年金科都交出了滿意的成績單，體現(xiàn)其強大的運營實力和財務管控能力。

在交付產(chǎn)品方面，金科股份去年全年交付住宅面積約2175萬平方米，房屋套數(shù)約14.16萬套，業(yè)主滿意度達到88.44%，處于行業(yè)領先地位。

在兌付債務上，去年金科實現(xiàn)公開債務100%兌付，累計完成公開市場債務兌付8次，兌付金額超106億元，保持了良好的信用，得到了投資者認可。

這兩點在整體大環(huán)境下，并不容易做到，背后是安全的財務結(jié)構(gòu)作為支撐的。截至報告期末，金科股份的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，其中資產(chǎn)負債率降為79.1%，同比降低1.7個百分點；凈負債率為69.5%，同比降低5.6個百分點，扣除合同負債后的資產(chǎn)負債率為69.2%，同比降低0.7個百分點。

基于財務數(shù)據(jù)不斷優(yōu)化，金科股份的公開市場評級穩(wěn)中有升。境內(nèi)評級方面中誠信、聯(lián)合評級均給予AAA級；境外評級方面標普國際評級由B+跳級提高至BB-，展望穩(wěn)定，助力公司美元債成功發(fā)行。

良好的基本面使得金科融資渠道保持了通暢，去年全年，金科實現(xiàn)境內(nèi)外各類公開市場債務融資（含公司債、超短融、美元債、ABS、CMBS等）10次，融資規(guī)模約118億元，位居國內(nèi)A股民營房企前列。

在保證現(xiàn)金流安全的前提下，金科還有效補充了優(yōu)質(zhì)土地資源——全年耗資376億元，新增土地儲備47宗。金科堅持多元化拿地模式，通過“地產(chǎn)+商業(yè)”“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”以及收并購等方式獲取的土地占比達到了56%。

整體來看，金科股份實現(xiàn)了業(yè)績穩(wěn)中有升、財務安全、土儲增長，這與其2021年基于對行業(yè)的洞察及公司實際情況提出“一穩(wěn)二降三提升”的經(jīng)營發(fā)展策略是分不開的。

“一穩(wěn)”指規(guī)模增速不再是公司發(fā)展的主旋律，穩(wěn)健發(fā)展被放在首位。金科股份董事長周達多次對外表示：“對于金科股份來說，穩(wěn)健發(fā)展將是金科當前及未來較長一段時期內(nèi)發(fā)展的主基調(diào)和主旋律。”

此外，金科一直強調(diào)創(chuàng)新。金科多次在公開場合強調(diào)：“公司三五發(fā)展規(guī)劃目標和轉(zhuǎn)型升級只有通過創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展方式才能實現(xiàn)，因此加大創(chuàng)新工作推進力度，切實實現(xiàn)創(chuàng)新驅(qū)動，迫在眉睫、刻不容緩”。

對于企業(yè)來說，沒有創(chuàng)新可能陷入戰(zhàn)略被動，創(chuàng)新慢了可能錯失發(fā)展良機。正是因為金科把創(chuàng)新擺在重要位置、遵循創(chuàng)新科學規(guī)律、著眼于長期主義，才實現(xiàn)了高質(zhì)量發(fā)展的驅(qū)動與升級。