在樓市“止跌企穩(wěn)”的大背景下，持續(xù)困擾房地產(chǎn)行業(yè)的房企債務(wù)化解與資產(chǎn)盤活問題正在加速解決中。

1月9日，信達(dá)地產(chǎn)股份有限公司（600657.SH，以下簡稱“信達(dá)地產(chǎn)”）發(fā)布公告稱，公司與中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡稱“中國信達(dá)”）及鑫盛利保股權(quán)投資有限公司（簡稱“鑫盛利保”）共同發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)行業(yè)存量資產(chǎn)紓困盤活基金。該盤活基金認(rèn)繳總規(guī)模200.01億元，其中信達(dá)地產(chǎn)認(rèn)繳100億元，作為該基金的劣后級有限合伙人，基金將主要投資于房地產(chǎn)行業(yè)問題企業(yè)紓困、問題項目盤活，參與破產(chǎn)重整、法拍等特殊機(jī)遇投資，支持項目保交付和三大工程建設(shè)等。

對于成立該基金的原因，公告稱，為更好貫徹落實黨中央關(guān)于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的系列部署，踐行金融工作與房地產(chǎn)工作的政治性、人民性，進(jìn)一步探索完善房地產(chǎn)紓困業(yè)務(wù)模式，加速推動公司向“專業(yè)特色的不動產(chǎn)資源整合商”轉(zhuǎn)型，借助中國信達(dá)及相關(guān)關(guān)聯(lián)方在不良資產(chǎn)項目紓困及資產(chǎn)管理方面的業(yè)務(wù)優(yōu)勢，信達(dá)地產(chǎn)與中國信達(dá)及鑫盛利保共同發(fā)起設(shè)立盤活基金，有效暢通融資協(xié)調(diào)機(jī)制，助力房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險化解和存量資產(chǎn)紓困盤活。

中國信達(dá)是國內(nèi)處置不良資產(chǎn)的五大AMC（資產(chǎn)管理公司）之一，也是信達(dá)地產(chǎn)的控股股東，鑫盛利保為信達(dá)地產(chǎn)控股股東信達(dá)投資的下屬企業(yè)。

歷史資料顯示，中國信達(dá)成立于1999年4月，是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，為有效化解金融風(fēng)險、維護(hù)金融體系穩(wěn)定、助推國有銀行和國有企業(yè)改革發(fā)展而成立的首家金融資產(chǎn)管理公司，2013年在香港聯(lián)交所主板上市，成為首家登陸國際資本市場的中國金融資產(chǎn)管理公司。

中國信達(dá)的核心業(yè)務(wù)就是不良資產(chǎn)經(jīng)營，其官網(wǎng)顯示，中國信達(dá)收購受托經(jīng)營各類金融機(jī)構(gòu)及非金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)，包括債權(quán)、股權(quán)、動產(chǎn)、不動產(chǎn)以及其他形式的資產(chǎn)，累計收購受托不良資產(chǎn)規(guī)模近1.4萬億元。 

2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整周期，部分房企出現(xiàn)公開債務(wù)違約，2022年4月，監(jiān)管部門就曾鼓勵A(yù)MC參與房企資產(chǎn)處置與項目紓困，部分AMC獲批發(fā)行金融債券，主要用于重點房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目的風(fēng)險化解及處置。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，此次中國信達(dá)宣布設(shè)立200億規(guī)模的房地產(chǎn)行業(yè)存量資產(chǎn)紓困盤活基金，表明國資基金參與房地產(chǎn)項目紓困持續(xù)加碼。此前全國已有針對樓盤項目的紓困基金，配合保交樓專項借款等政策的快速落地，已在部分省市起到了一定的化解項目風(fēng)險。

劉水認(rèn)為，此次信達(dá)紓困盤活基金成立，釋放出明確的“救房企”信號。該基金除用于問題項目盤活外，也將投資于房地產(chǎn)行業(yè)問題企業(yè)紓困，過去實踐中紓困以項目為主，本次基金能參與企業(yè)層面紓困，將促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險化解。

困擾房地產(chǎn)行業(yè)多時的房企出險問題正在加速解決中。2024年第一家獲批進(jìn)行司法重整的大型房企金科股份，近日重整動作頻頻，已先后與20余家財務(wù)投資人簽約，累計簽約財務(wù)投資部分的募集資金達(dá)18.72億元，產(chǎn)業(yè)投資人及財務(wù)投資人將合計支付投資款26.28億元。國家級AMC中國長城資產(chǎn)也已確定參與金科重整投資，中國長城資產(chǎn)與長城資本合計投資約3.97億元。

在金科的重整投資人名單中，既有民營資本，也有地方國企以及央企AMC。其主要產(chǎn)業(yè)投資人——上海品器聯(lián)合體（指上海品器管理咨詢有限公司及北京天嬌綠苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）的背后股東，就包括好幾個資深“地產(chǎn)大佬”，包括馮侖、張勇、單大偉等。

“房地產(chǎn)的不良資產(chǎn)處置與盤活已經(jīng)來到一個好時機(jī)。”華東的一位房地產(chǎn)資深從業(yè)者告訴記者，他從某房地產(chǎn)基金離職后，近兩年創(chuàng)辦了自己的公司，目前也正打算切入房地產(chǎn)不良資產(chǎn)收購與盤活的賽道。據(jù)他觀察，行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整以后，許多房企都已推出債務(wù)重組方案，投資人可以用較小的資本撬動潛在的較大規(guī)模的存量資產(chǎn)，未來不良資產(chǎn)處置具有較為廣闊的市場空間。

劉水則認(rèn)為，金科股份是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)首家確定重整投資人的企業(yè)，并且有國家級AMC參與，其有效進(jìn)展有望對行業(yè)形成一定示范效應(yīng)，未來在信達(dá)等AMC專項紓困基金支持下，或?qū)⒂衅渌麊栴}房企以重整方式實現(xiàn)風(fēng)險化解，將加速問題房企走出困境，加快行業(yè)風(fēng)險出清，有助于行業(yè)止跌回穩(wěn)。