“從短期來(lái)看市場(chǎng)已經(jīng)觸底，但恢復(fù)是一個(gè)緩慢和溫和的過(guò)程。”在6月底舉行的股東大會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮如此描述當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)。隨即，6月的房企銷售表現(xiàn)便印證了他這一判斷。

6月30日，第三方市場(chǎng)機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售操盤(pán)金額的同比降幅高達(dá)50.3%，與前兩月基本持平，整體處在市場(chǎng)底部。不過(guò)，細(xì)分到月度數(shù)據(jù)來(lái)看，銷售亦呈修復(fù)的態(tài)勢(shì)。6月單月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額7329.7億元，同比跌幅為43%，較4、5月份近60%的跌幅有明顯收窄。

在一些城市，政策釋放出的友好已見(jiàn)成效，一二手房市場(chǎng)同時(shí)觸底企穩(wěn)，市場(chǎng)悲觀情緒有所收斂。但是，城市之間和企業(yè)之間的分化卻更為劇烈，有的項(xiàng)目搖號(hào)熱銷，有的項(xiàng)目依然門(mén)庭冷落，尤其爆雷房企所屬項(xiàng)目，幾乎被購(gòu)房者無(wú)情拋棄。

市場(chǎng)共此涼熱已成歷史。房地產(chǎn)行業(yè)劇烈變革之下，積重難返的一批房企仍然躺在ICU中等待救援。過(guò)去，政策的每一次刺激都能拉動(dòng)房地產(chǎn)攀登新高，如今，市場(chǎng)已現(xiàn)暖意，奇跡之光會(huì)否再度照拂這個(gè)輝煌了近20年的行業(yè)？

樓市開(kāi)始收回失地

單從數(shù)據(jù)上看，房企的銷售狀況出現(xiàn)了階段性好轉(zhuǎn)。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，TOP20房企前5個(gè)月的同比銷售跌幅動(dòng)輒超50%，6月份則有半數(shù)房企的同比跌幅縮小至40%以內(nèi)，尤其值得注意的是，有5家同比數(shù)據(jù)在6月份轉(zhuǎn)正，其中濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)同比增幅分別為28%、42%、108%。

華東房企一位內(nèi)部人士向第一財(cái)經(jīng)表示，2021年6月份是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的銷售高點(diǎn)，集團(tuán)在去年同期的高基數(shù)之下，當(dāng)月同比跌幅仍較為顯著，不過(guò)“環(huán)比表現(xiàn)比市場(chǎng)預(yù)期強(qiáng)。”

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，百?gòu)?qiáng)房企的銷售操盤(pán)金額單月業(yè)績(jī)規(guī)模環(huán)比大幅增長(zhǎng)61.2%，遠(yuǎn)超5月份5.6%的漲幅，連續(xù)兩個(gè)月為正。

多位受訪房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者傳達(dá)了類似的信號(hào)：“6月份市場(chǎng)明顯好于前幾月，個(gè)別項(xiàng)目開(kāi)始熱銷。”

月度環(huán)比表現(xiàn)的趨勢(shì)則更為明顯地體現(xiàn)出近期的房企銷售的變動(dòng)。

這樣的趨勢(shì)性變化，亦可從市場(chǎng)布局較為廣泛的頭部房企身上得到印證。第一財(cái)經(jīng)記者對(duì)比2022年上半年的銷售數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，碧桂園、萬(wàn)科、保利三家房企的環(huán)比跌幅在2月份時(shí)約為-11%，4月跌幅擴(kuò)大至-20%以上，到5月份則轉(zhuǎn)跌為升，直至6月份萬(wàn)科、保利銷售的環(huán)比增長(zhǎng)約34%，碧桂園也增長(zhǎng)20%以上。

房企端銷售的好轉(zhuǎn)，與市場(chǎng)層面的修復(fù)步調(diào)一致。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，6月份，重點(diǎn)30城成交面積環(huán)比增長(zhǎng)31%，同比跌幅收窄至38%。其中，一線城市市場(chǎng)最具韌性，成交環(huán)比增長(zhǎng)85%，同比跌幅收窄至17%；26個(gè)二、三線城市市場(chǎng)整體回穩(wěn)，成交環(huán)比增長(zhǎng)24%。

這其中，長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)更具彈性，上海購(gòu)房需求回補(bǔ)，6月上海新盤(pán)平均去化率高達(dá)85%，“日光盤(pán)”占比近7成；蘇州、南京等城市成交放量，環(huán)比漲幅超30%。

有蘇州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者表示，成交確實(shí)有回暖的跡象，“6月案場(chǎng)成交基本上上漲了三分之一，”除了過(guò)去積壓的成交集中釋放之外，太湖新城等板塊限價(jià)有所上漲，亦推動(dòng)了成交表現(xiàn)。

同時(shí)，隨著限售、限購(gòu)等調(diào)控政策的松動(dòng)，蘇州二手房市場(chǎng)也呈企穩(wěn)之勢(shì)，截至6月26日，蘇州二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)超4成。“二手房預(yù)計(jì)可以達(dá)到去年6月份水平了。”上述蘇州市場(chǎng)人士表示。

蘇州二手房市場(chǎng)表現(xiàn)或許是全國(guó)不少城市的縮影。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，在各大城市降首付、取消認(rèn)房認(rèn)貸、下調(diào)房貸利率等因城施策的背景下，5、6月貝殼50城二手房成交量連續(xù)環(huán)比增長(zhǎng)，環(huán)比增幅分別為14%、25%。

其中，長(zhǎng)三角城市群中的南通、合肥等城市市場(chǎng)率先復(fù)蘇；大灣區(qū)的深圳、東莞等城環(huán)比增長(zhǎng)勢(shì)頭比較明顯，在底部醞釀復(fù)蘇的動(dòng)力；太原、石家莊、貴陽(yáng)上半年二手房成交量同比增長(zhǎng)。

“二手房的上漲會(huì)推動(dòng)新房的上漲，一定程度上算是新房回暖的前兆。”某第三方機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析師向記者指出。

上述華東房企內(nèi)部人士也表示，“6月主要是一二線城市的回暖明顯，三四線城市還需要時(shí)間，五六線會(huì)比較難。”

盡管區(qū)域表現(xiàn)有所分化，不過(guò)業(yè)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)接下來(lái)的表現(xiàn)仍抱有期待。“最壞應(yīng)該就在二季度了。”某長(zhǎng)期跟蹤房地產(chǎn)行業(yè)的投行人士認(rèn)為。

政策仍有發(fā)力空間

樓市的回暖，與各地密集出臺(tái)的政策松綁緊密相連?？梢哉f(shuō)，2022年上半年的樓市調(diào)控政策遍地開(kāi)花，“工具箱”打開(kāi)的豐富程度也遠(yuǎn)超2021年。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，上半年超180省市優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，政策出臺(tái)頻次近500次，近兩個(gè)月因城施策加快，城市明顯向二線城市擴(kuò)圍。

各地爭(zhēng)相刺激樓市，根源在于作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，具有不可忽視的重要意義。而“穩(wěn)定”的題中之義，便是扭轉(zhuǎn)持續(xù)大半年的市場(chǎng)下行頹勢(shì)，為合理購(gòu)房需求的釋放提供空間，破除一些已不符合當(dāng)下市場(chǎng)的政策限制。

4月29日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議，被業(yè)內(nèi)視為今年樓市調(diào)控的重要分界點(diǎn)。在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，在此之前，樓市政策處于非熱點(diǎn)城市小打小鬧、熱點(diǎn)城市邊緣性行走的階段。會(huì)議后，救市政策明顯增加，力度也在加大。

從5月份開(kāi)始，部分城市開(kāi)始出臺(tái)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)紓困措施，樓市松綁政策也密集釋出。“工具箱”中的內(nèi)容包括降房貸利率、降首付比例、公積金利好、放松/取消限售、放松/取消限購(gòu)、購(gòu)房補(bǔ)貼、支持多孩家庭購(gòu)房、落戶放松、房票、以租換購(gòu)等。

5月20日央行定向降息，是今年調(diào)控的又一重要節(jié)點(diǎn)，全國(guó)性的市場(chǎng)紓困政策被祭出。因5年期LPR基準(zhǔn)和首套房利率下降，市場(chǎng)情緒確實(shí)得到一定程度的提振，比如救市力度較大的鄭州，一攬子調(diào)控政策出臺(tái)后，市場(chǎng)表現(xiàn)立竿見(jiàn)影。

目前來(lái)看，樓市已局部回暖，只是離真正的全面繁榮仍存差距，尤其一些根本性的沉疴舊疾尚未找到合適的解藥，比如房企資金問(wèn)題仍舊嚴(yán)峻、企業(yè)投資開(kāi)工力度不足、購(gòu)房者觀望情緒嚴(yán)重等等。

不過(guò)，在分析人士看來(lái)，目前針對(duì)房地產(chǎn)的政策環(huán)境依然趨嚴(yán)，如果市場(chǎng)無(wú)法有效提振，工具箱中依然有可以選擇的余地。

據(jù)諸葛研究院研究報(bào)告，本輪政策雖然覆蓋城市廣、調(diào)控頻次較為頻繁，但均是在之前幾輪嚴(yán)控基礎(chǔ)上小幅松綁，政策門(mén)檻較之前仍處于較為嚴(yán)苛的階段，如當(dāng)前仍有約40個(gè)城市執(zhí)行限購(gòu)限售，一線城市也并未對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整。

植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平近日也發(fā)文表示，2012年～2013年和2014年～2016年期間，房貸利率下調(diào)最大幅度分別高達(dá)142bp和244bp。2022年一季度末，個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率出現(xiàn)下調(diào)，但較去年年末高點(diǎn)僅下調(diào)14bp。在放松限購(gòu)限貸層面，僅三四線城市、個(gè)別二線等出臺(tái)相關(guān)政策，并無(wú)全國(guó)層面的政策出臺(tái)。

連平表示，在2021年至今的下行周期中，房地產(chǎn)調(diào)控的放松仍然以地方為主，全國(guó)層面僅央行下調(diào)房貸利率下限。在堅(jiān)持“房住不炒”原則下，房地產(chǎn)政策將堅(jiān)持“因城施策”，預(yù)計(jì)本輪政策放松力度將介于2014年～2015年和2018年～2019年之間。

中泰證券認(rèn)為，在疫情對(duì)推盤(pán)影響逐漸消除的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)寬松，將帶來(lái)需求端的持續(xù)環(huán)比改善。但受制于土地市場(chǎng)拿地下滑、重點(diǎn)區(qū)域庫(kù)存有限，市場(chǎng)復(fù)蘇速度相比歷史周期較慢，相較歷史V型復(fù)蘇的過(guò)程，本輪將呈現(xiàn)“彎鉤”型復(fù)蘇。

房企的日子依舊煎熬

市場(chǎng)上暖意已現(xiàn)，但房地產(chǎn)企業(yè)狀態(tài)似乎并沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)，資金焦慮仍舊壓迫著多數(shù)公司以及從業(yè)人員。

目前，多方數(shù)據(jù)顯示6月新房市場(chǎng)有修復(fù)跡象，5月時(shí)也有5家上市房企示范性發(fā)債，但民營(yíng)房企的總體情況仍然不樂(lè)觀，沒(méi)錢(qián)拿地、沒(méi)錢(qián)開(kāi)發(fā)成了普遍現(xiàn)象，房企員工自然無(wú)活可干、坐等被裁。

“6月30日對(duì)地產(chǎn)人來(lái)說(shuō)是個(gè)忐忑的日子，過(guò)去這一天要進(jìn)行年中業(yè)績(jī)盤(pán)點(diǎn)，而現(xiàn)在誰(shuí)也不知道裁員會(huì)不會(huì)降臨到自己身上。”王昊是上海一家老牌本土房企員工，這家房企于6月中旬對(duì)內(nèi)宣布開(kāi)啟“630大裁員”。

王昊在地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)十余年了，過(guò)去一年，雖然收入大縮水，但他慶幸自己還保有一份工作。最近房地產(chǎn)行業(yè)裁員潮又起，王昊總覺(jué)得自己遲早“被優(yōu)化”。

蘇文是另一家總部位于上海的閩系千億房企員工，公司早就停止拿地，近期負(fù)面?zhèn)餮圆粩啵?ldquo;630裁員”在蘇文預(yù)料之中。

最近蘇文接到已經(jīng)離職的前同事發(fā)來(lái)的微信：“各大房企即將進(jìn)行630大裁員，僅是華東已經(jīng)確定有4家房企，如果各位伙伴有賠償問(wèn)題歡迎咨詢我，可接受付費(fèi)委托。”蘇文感嘆前同事的新副業(yè)太過(guò)荒誕。

自去年下半年開(kāi)始的房企資金焦渴，延續(xù)至今已近一年，這一癥結(jié)已經(jīng)拖累了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，拿地規(guī)模、施工進(jìn)度、償債計(jì)劃、人力薪酬……每一個(gè)環(huán)節(jié)不同程度遭受沖擊。

比如投資拿地方面，上半年試點(diǎn)集中供地的22城全部完成首批次供地，許多城市第二輪供地也已開(kāi)啟，多數(shù)土拍中民企依舊缺席，深圳、南京和蘇州出現(xiàn)“民企零拿地”的情況。

在施工進(jìn)展環(huán)節(jié)，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2022年一季度末，去年一二三批次出讓土地的開(kāi)工率分別為37%、16%及3%。去年集中供地22城合計(jì)出讓2111宗地，僅有21%的項(xiàng)目真正動(dòng)工。

作為資金密集型行業(yè)，過(guò)去房企高度依賴杠桿擴(kuò)張，但舉債終要償還，在債務(wù)高峰到來(lái)之際，房企的債務(wù)兌付現(xiàn)狀已是一地雞毛。根據(jù)中金公司數(shù)據(jù)，今年前5月有25支境內(nèi)地產(chǎn)債展期。而克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年6月-7月，200家核心房企境內(nèi)外債券到期規(guī)?？傆?jì)達(dá)1755億元，其中民企到期債務(wù)占比達(dá)到67%。

截至目前，公開(kāi)宣告?zhèn)鶆?wù)違約的爆雷房企接近30家，雖說(shuō)他們都稱要“積極自救”，但目前效果有限，絕大部分其實(shí)已經(jīng)在“ICU病床”上躺平。躺平固然可以暫時(shí)不償債，但副作用同樣難以承受，其中最直接的后果便是重挫樓市消費(fèi)者信心，公司銷售斷崖式下滑，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入幾近停滯，讓公司真正陷入惡性循環(huán)。

今年上半年雖然有5家示范民企境內(nèi)發(fā)債，但更多急需資金的民營(yíng)房企得不到類似機(jī)會(huì)，不得不去找更貴的錢(qián)來(lái)解決當(dāng)下危機(jī)。比如6月24日雅居樂(lè)宣布通過(guò)夾層融資獲得8.94億港元，利息成本高達(dá)20%。

對(duì)于當(dāng)下的不少民營(yíng)房企而言，高息舉債無(wú)異于飲鴆止渴，但如果這杯毒酒現(xiàn)在不喝，立刻就要渴死。更為重要的是，已經(jīng)爆雷的房企，連高息舉債的機(jī)會(huì)都沒(méi)有了。隨著市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，一些房企開(kāi)始通過(guò)資產(chǎn)處置緩慢回血，而一些債務(wù)高且資產(chǎn)成色有限的房企，將無(wú)法實(shí)現(xiàn)自我救贖。

郁亮在日前的股東大會(huì)上表示，目前中國(guó)的人口狀況、人口結(jié)構(gòu)、收入水平以及國(guó)家對(duì)行業(yè)的指導(dǎo)原則發(fā)生了非常大的變化，行業(yè)要進(jìn)入新的發(fā)展階段，所以房企不能夠再沿著過(guò)去的邏輯，期待回到過(guò)去高峰時(shí)的數(shù)據(jù)和規(guī)模。

按照郁亮的說(shuō)法，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)來(lái)到了底部，但房企很難期望再來(lái)一次“V形反轉(zhuǎn)”，未來(lái)的市場(chǎng)更可能是“L形”。去年全國(guó)商品房銷售額接近18萬(wàn)億，在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段之后，規(guī)模將可能維持在10萬(wàn)億級(jí)別。接下來(lái)房企能做的，就是在10萬(wàn)億市場(chǎng)里找機(jī)會(huì)，不管未來(lái)的道路有多么艱難，只有走下去才會(huì)有出頭之日。