房地產(chǎn)“背水一戰(zhàn)”時(shí)刻，多數(shù)房企已交出了2022年的半年度成績(jī)單，行業(yè)寒冬中，規(guī)模下滑、營(yíng)收利潤(rùn)雙減成為普遍現(xiàn)象。

地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)價(jià)體系也驟然改變，面對(duì)新形勢(shì)，“穩(wěn)”成為行業(yè)普遍的追求。規(guī)模座次洗牌，裸泳者消失于百?gòu)?qiáng)名單，能穩(wěn)住排名的才具備真正實(shí)力；房企投資戰(zhàn)線普遍收縮，這時(shí)候能穩(wěn)守大本營(yíng)市場(chǎng)的才能筑牢根基；爛尾與延期交付重挫購(gòu)房需求端信心，能夠做到“穩(wěn)民生、保交樓”的房企才具備口碑與信譽(yù)。

一個(gè)“穩(wěn)”字，正是金科股份（000656.SZ）2022年半年報(bào)的注腳，今年上半年，金科全口徑銷售額位居全行業(yè)前20名內(nèi)，在大重慶房企銷售業(yè)績(jī)排行榜上穩(wěn)居金額、面積雙榜首，還如期完成118個(gè)批次、超3萬(wàn)戶的住宅交付，交付面積達(dá)到626萬(wàn)平方米，遍布全國(guó)47個(gè)城市，其中一半的項(xiàng)目都是提前交付。

上半年多區(qū)域銷售表現(xiàn)向好

在百?gòu)?qiáng)房企的榜單座次大洗牌之年，渝系房企金科的行業(yè)占位保持穩(wěn)定，自2005年以來(lái)，金科已經(jīng)連續(xù)18年位列全國(guó)房企百?gòu)?qiáng)。

今年上半年，金科及其投資的公司實(shí)現(xiàn)銷售金額約417億元，代建項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售金額超41億元，根據(jù)專業(yè)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)的榜單，金科位列行業(yè)第19名。金科上半年銷售操盤(pán)面積達(dá)到464.1萬(wàn)平方米，排名全國(guó)房企第11位。

以上海御橋博翠、重慶集美江悅等紅盤(pán)為代表，金科上半年有多個(gè)項(xiàng)目取得開(kāi)盤(pán)高去化率或者銷售金額在板塊內(nèi)排名首位的成績(jī)。

在大本營(yíng)，金科穩(wěn)居大重慶房企銷售業(yè)績(jī)排行榜雙榜首，今年1-7月實(shí)現(xiàn)銷售額83.9億元、銷售面積141萬(wàn)平方米。

在四川，金科前7個(gè)月已實(shí)現(xiàn)銷售額46.6億元，位列四川省房企銷售金額排行榜第13名；銷售面積87.3萬(wàn)平方米，位列四川銷售面積榜單第一位。

在江蘇蘇州市，1-7月金科的銷售額達(dá)到了42.09億元，在蘇州大市房企銷售額榜單上排第18位。此外，金科在廣西自治區(qū)銷售額已突破20億元，在廣東佛山、河南鄭州均破10億元。今年1-7月，金科的全口徑銷售額已達(dá)到492億元。

然而，由于受多地新冠疫情頻發(fā)的影響，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的持續(xù)低迷，行業(yè)銷售整體大幅下挫影響，為刺激銷售回款，金科采取促銷及專項(xiàng)去庫(kù)存等措施，導(dǎo)致毛利率和投資收益降低。

2022年上半年，金科實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積約395萬(wàn)平方米；營(yíng)業(yè)收入313.22億元。

金科方面表示，報(bào)告期內(nèi)，公司會(huì)堅(jiān)持多措并舉，銷售質(zhì)量穩(wěn)步提升，圍繞“有回款的銷售”，持續(xù)優(yōu)化營(yíng)銷方案，堅(jiān)定不移去庫(kù)存。

產(chǎn)業(yè)、代建等多元賽道持續(xù)發(fā)力

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)之外，由于金科早已提前布局多元化賽道，今年金科的物業(yè)、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、代建板塊均有不錯(cuò)的表現(xiàn)。

金科服務(wù)作為全國(guó)領(lǐng)先、西南第一的綜合物業(yè)服務(wù)商，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入25.65億元，與上年同期基本持平，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3.72億元，合約管理面積達(dá)到3.74億平方米，獨(dú)立第三方占比約為71%，獨(dú)立發(fā)展能力強(qiáng)勁。

截至報(bào)告期末，金科商業(yè)在管項(xiàng)目近百個(gè)，在管面積約348萬(wàn)平方米，“地產(chǎn)+商業(yè)”輕資產(chǎn)發(fā)展模式初見(jiàn)成效，簽約逾10個(gè)項(xiàng)目，合同收入近3億元，新簽約行業(yè)資源20余個(gè)，新簽約商業(yè)品牌上百個(gè)。憑借對(duì)商業(yè)趨勢(shì)尤其是社區(qū)商業(yè)的深度理解和積極探索，金科商業(yè)率先在行業(yè)發(fā)布元宇宙商業(yè)產(chǎn)品體系——金META。

金科產(chǎn)業(yè)已布局22個(gè)城市，累計(jì)開(kāi)發(fā)和管理園區(qū)28個(gè)，面積超過(guò)1300萬(wàn)方，入園的戰(zhàn)略合作伙伴超過(guò)3000家，入園企業(yè)年產(chǎn)值超過(guò)2000億元。報(bào)告期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)江津智慧科技城首批次交付運(yùn)營(yíng)，大連智造科技城、齊河智慧科技城啟動(dòng)招商，獲評(píng)2022中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)優(yōu)秀企業(yè)；產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)持續(xù)為青島WECITY未來(lái)城市新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園、濟(jì)寧中工海納產(chǎn)業(yè)園、南陽(yáng)智慧能源產(chǎn)業(yè)園、山西中小企業(yè)園、儀征光合造物社、濰坊國(guó)際智能制造科技城等項(xiàng)目輸出專業(yè)定位咨詢、代理招商及運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

金科的代建業(yè)務(wù)發(fā)展模式正日趨成型，報(bào)告期內(nèi)，其代建項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售金額超41億元，新增代建儲(chǔ)備建筑面積約82萬(wàn)平方米，代建儲(chǔ)備建筑面積約681萬(wàn)平方米，代建儲(chǔ)備貨值約538億元。

過(guò)半項(xiàng)目順利提前交付

今年上半年，衡量房企的標(biāo)準(zhǔn)悄然發(fā)生變化——過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)“唯規(guī)模論”問(wèn)題突出，而現(xiàn)在房企的安全度、信譽(yù)度才是重中之重。

方正證券近期發(fā)表研報(bào)稱，房地產(chǎn)停貸風(fēng)波后，政策重點(diǎn)轉(zhuǎn)向“保交樓、穩(wěn)民生”，“保交樓”成為政策著力點(diǎn)，各地陸續(xù)提出多種保交樓計(jì)劃。在行業(yè)下行周期中, 房企若能做到“保品質(zhì)、穩(wěn)交付”，不僅能提振市場(chǎng)信心，還將帶動(dòng)市場(chǎng)活力。

上半年金科多次對(duì)外表示，“穩(wěn)生產(chǎn)、保交樓”是首要任務(wù)，報(bào)告期內(nèi)，金科如期完成交付118個(gè)批次，住宅交樓超3萬(wàn)戶，交付面積約626萬(wàn)平方米，遍布全國(guó)47個(gè)城市。其中，提前交付項(xiàng)目達(dá)49個(gè)，也就是說(shuō)，一半的項(xiàng)目都進(jìn)行了提前交付。

金科方面稱，公司始終堅(jiān)持把“保交樓”作為經(jīng)營(yíng)原則，?？顚Ｓ帽＝桓?。

在房企普遍出現(xiàn)新開(kāi)工動(dòng)力不足的情況下，金科上半年的在建項(xiàng)目達(dá)到370個(gè)，全年新開(kāi)工面積約115萬(wàn)平方米，在建面積約5479萬(wàn)平方米，竣工面積約464萬(wàn)平方米。

在交付質(zhì)量上，金科制定了一套嚴(yán)苛的交付標(biāo)準(zhǔn)，將交付周期拆解為交付前、交付中、交付后的三大部分，包含123項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)動(dòng)作，并打造了“9631”四個(gè)交付管控節(jié)點(diǎn)。

在交付前的9個(gè)月、6個(gè)月、3個(gè)月，金科會(huì)從建筑、地庫(kù)、項(xiàng)目周邊、景觀園林、大堂門廳、物業(yè)中心用房等諸多維度進(jìn)行多次勘驗(yàn)，保證項(xiàng)目品質(zhì)。同時(shí)，金科還會(huì)組織“業(yè)主開(kāi)放日”活動(dòng)，由專業(yè)看房工程師陪同業(yè)主提前進(jìn)入小區(qū)，參觀工地、了解工藝工法，進(jìn)行預(yù)檢。在交付現(xiàn)場(chǎng)，金科嚴(yán)格執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，采用多對(duì)一模式服務(wù)業(yè)主，保障現(xiàn)場(chǎng)流程井然有序，高效順暢。每一戶業(yè)主都有專屬陪驗(yàn)小組全程悉心守護(hù)驗(yàn)房，是整個(gè)交付最重要的環(huán)節(jié)之一。

有息負(fù)債再壓降132億元

自2020年下半年以來(lái)，包括金科在內(nèi)不少房企的主要策略就是降負(fù)債、降杠桿。

去年中報(bào)期，金科宣布大刀闊斧砍掉160億元有息負(fù)債，今年金科的債務(wù)總量進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)壓降，由上年末的806.10億元下降至673.68億元，壓降規(guī)模約132億元。

報(bào)告期內(nèi)，金科還在積極開(kāi)展存量債務(wù)管理工作。

今年4月，央行、銀保監(jiān)會(huì)釋放了“區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與房企風(fēng)險(xiǎn)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸、不搞一刀切”的監(jiān)管精神，在這一導(dǎo)向指引下，金科向合作金融機(jī)構(gòu)積極爭(zhēng)取新增融資投放置換部分存量融資，同時(shí)協(xié)商調(diào)整存量融資的還款節(jié)奏和期限，盡可能減少凈償還額度，保留現(xiàn)金流支持項(xiàng)目良性循環(huán)。

截至中報(bào)出具日，金科已經(jīng)完成公司債券“19金科03”、“20金科03”、超短期融資券“21金科地產(chǎn)SCP003”、中期票據(jù)“20金科地產(chǎn)MTN001”、“20金科地產(chǎn)MTN002”和應(yīng)收賬款A(yù)BS展期工作，并按照展期方案完成了約定本金分期及利息的支付工作。

實(shí)際上，從2021年下半年至今，一年時(shí)間已累計(jì)有近50家規(guī)模房企出現(xiàn)公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)違約或者展期，6家企業(yè)甚至已經(jīng)出現(xiàn)二次展期的情況。今年7月為信用債到期高峰，多家房企為本月到期債務(wù)申請(qǐng)了展期，單月展期總額已達(dá)135.3億元。

以2021年末克而瑞房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜的排序?yàn)橐罁?jù)，操盤(pán)銷售金額排名前30名的房企中已有13家房企發(fā)生債券違約或展期，占比43.3%；前50名的房企中已有21家房企發(fā)生債券違約或展期，占比42%。若把范圍進(jìn)一步縮小為民營(yíng)企業(yè)，則前30名18家民營(yíng)房企中有12家暴露風(fēng)險(xiǎn)，占比66.7%，前50名34家民營(yíng)房企有20家暴露風(fēng)險(xiǎn)，占比58.8%。前50排名中尚未出現(xiàn)公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)違約或展期的民營(yíng)房企也基本都承擔(dān)著巨大的流動(dòng)性壓力，處于債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)暴露的邊緣狀態(tài)。

而金科目前的債券展期數(shù)量和規(guī)模，在行業(yè)內(nèi)相對(duì)較小。金科方面表示，針對(duì)后續(xù)即將到期或具有回售選擇權(quán)的債券類融資，公司將壓實(shí)償債主體責(zé)任，積極與持有人進(jìn)行溝通，妥善協(xié)商回售方案及還款安排。

報(bào)告期內(nèi)，除正常開(kāi)展與銀行等金融機(jī)構(gòu)常規(guī)融資業(yè)務(wù)外，金科成功發(fā)行“22金科01”公司債券，募集規(guī)模為15億元。

在現(xiàn)金流安全方面，金科繼續(xù)搶抓銷售回款，上半年公司及所投資公司實(shí)現(xiàn)銷售回款536億元，回款率超100%，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額87.30億元，持續(xù)為正。

引入重慶國(guó)資的戰(zhàn)略投資一事正逐步落地，金科有望通過(guò)與地方政府合作獲得紓困。目前，金科已成立專項(xiàng)工作小組，積極推動(dòng)包括國(guó)資平臺(tái)在內(nèi)的戰(zhàn)略投資者引進(jìn)工作，積極溝通、協(xié)調(diào)和爭(zhēng)取政府紓困政策支持，特別是針對(duì)緩解公司短期資金流動(dòng)性壓力、化解存量債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和盤(pán)活各類監(jiān)管資金方面，地方政府及相關(guān)部門已給予大力支持。