作為房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)旺季的“金九銀十”，2022年全部失守，樓市低迷依舊，百?gòu)?qiáng)房企在這兩個(gè)月內(nèi)的銷(xiāo)售同比降幅超25%。

10月31日，第三方市場(chǎng)機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月單月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額環(huán)比降低2.6%，降幅高于往年平均；同比降幅較9月擴(kuò)大了3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到28.4%。同時(shí)，前十個(gè)月的累計(jì)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比降幅也保持在44%的較高水平。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，當(dāng)前百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額同比降幅仍超4成，盡管降幅連續(xù)5個(gè)月收窄，但收窄幅度均未超過(guò)2個(gè)百分點(diǎn)，房企業(yè)績(jī)修復(fù)依舊乏力。

市場(chǎng)層面上，由于疫情的多點(diǎn)散發(fā)，房企正常供貨節(jié)奏被打亂，疊加市場(chǎng)信心不足等因素，10月份的樓市成交疲軟依舊。據(jù)克而瑞研究中心，10月份，重點(diǎn)30城成交面積創(chuàng)下半年以來(lái)單月新低，環(huán)比下降14%，同比跌幅達(dá)28%。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在樓市承壓、部分房企信用及交付風(fēng)險(xiǎn)仍存的背景下，市場(chǎng)回暖乏力，短期政策改善的方向仍將延續(xù)。

多位受訪人士提及，相應(yīng)的政策可從持續(xù)降低購(gòu)房者入市門(mén)檻、減少購(gòu)房成本、提高其購(gòu)買(mǎi)力等方式擴(kuò)大市場(chǎng)需求入手，同時(shí)為開(kāi)發(fā)商適當(dāng)注入流動(dòng)性，避免更多出險(xiǎn)的情況，以增強(qiáng)市場(chǎng)信心。

不過(guò)，某華東房企高管也表示，從當(dāng)前政策的大方向來(lái)看，“房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)已經(jīng)不可能恢復(fù)到過(guò)去的狀況了”。

“銀十”不及預(yù)期

時(shí)值傳統(tǒng)“金九銀十”銷(xiāo)售旺季，諸多規(guī)模房企積極把握“十一”假期、提前鋪排供貨、加碼折扣及活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)的力度，以推動(dòng)業(yè)績(jī)的集中釋放，有房企在國(guó)慶期間收獲了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。不過(guò)很明顯的是，這一勢(shì)頭未能貫穿整個(gè)10月。

“國(guó)慶期間，我們的銷(xiāo)售表現(xiàn)挺不錯(cuò)，當(dāng)時(shí)以為后面的市場(chǎng)也還不錯(cuò)，”某TOP30房企內(nèi)部人士告訴記者，“結(jié)果發(fā)現(xiàn)國(guó)慶透支了整個(gè)十月的能量。”

某華東房企人士也有類(lèi)似的體驗(yàn)，“我們整個(gè)國(guó)慶有50億的銷(xiāo)售”，而這基本占了該房企10月銷(xiāo)售的一半。

對(duì)于大部分房企來(lái)說(shuō)，“金九”失約之后，“銀十”亦未能收復(fù)失地。百?gòu)?qiáng)房企的單月銷(xiāo)售在9月短暫地環(huán)比上漲之后，10月再度掉頭向下。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，10月單月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額約5560.7億元，環(huán)比降低2.6%，降幅高于往年平均；同比降幅在2021年同期低基數(shù)效應(yīng)下，仍處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，且較9月擴(kuò)大3個(gè)百分點(diǎn)至28.4%。

具體到房企來(lái)看，TOP50房企表現(xiàn)略?xún)?yōu)于行業(yè)整體，僅18家企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低，且環(huán)比降幅多在30%以?xún)?nèi)。其中，中海、建發(fā)、華發(fā)等房企的表現(xiàn)相對(duì)突出，單月銷(xiāo)售的環(huán)比增幅高于30%。

據(jù)億翰智庫(kù)提供的數(shù)據(jù)顯示，碧桂園、保利發(fā)展、萬(wàn)科三家全國(guó)性頭部房企在環(huán)比表現(xiàn)上，則漲跌互現(xiàn)，分別實(shí)現(xiàn)3%、12、-25%；碧桂園、保利以單月超400億元的銷(xiāo)售額位列行業(yè)前兩位，保持著9月份較為堅(jiān)挺的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

從單月業(yè)績(jī)同比來(lái)看，規(guī)模房企的負(fù)增長(zhǎng)困局仍無(wú)明顯改善。10月期間，仍有近7成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比下挫，延續(xù)了9月份的表現(xiàn)；其中多數(shù)出險(xiǎn)房企同比保持著60%及以上的降幅，部分房企單月銷(xiāo)售額跌至20億以下。

在實(shí)現(xiàn)了單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)的約3成房企中，部分房企則是保持了9月份上漲的態(tài)勢(shì)，如中海、華潤(rùn)、招商蛇口、越秀、華發(fā)、仁恒等國(guó)資或外資背景房企。

整體而言，自2021年下半年以來(lái)，持續(xù)至今的房企銷(xiāo)售下行趨勢(shì)未見(jiàn)好轉(zhuǎn)，一家閩系房企的營(yíng)銷(xiāo)人士表示，“公司對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的估算至少推到明年年中之后，在這之前情況會(huì)一直比較難。”

樓市量?jī)r(jià)齊跌

市場(chǎng)層面上亦同步下探，量、價(jià)都有下降的趨勢(shì)。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，10月，百城新建住宅價(jià)格、二手住宅價(jià)格環(huán)比均繼續(xù)下跌。其中，百城新建住宅價(jià)格已連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌，下跌的城市數(shù)量為54個(gè)；百城二手住宅價(jià)格環(huán)比則連續(xù)6個(gè)月下跌，下跌的城市數(shù)量增至75個(gè)。

在成交方面，根據(jù)中指初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，“金九銀十”市場(chǎng)表現(xiàn)不及預(yù)期。9月重點(diǎn)城市商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)6.1%，同比下降19.1%；進(jìn)入10月，市場(chǎng)情緒未見(jiàn)明顯改善，重點(diǎn)百城成交面積環(huán)比下降擴(kuò)大至約10%，同比降幅仍在兩成左右。

據(jù)某華南房企內(nèi)部人士透露，“十一”期間他曾在寧波調(diào)研走訪，當(dāng)?shù)卦S多房企樓盤(pán)每天的到訪客戶(hù)也就在20組左右，表現(xiàn)并不理想。

即便市場(chǎng)形勢(shì)不樂(lè)觀，目前大多數(shù)房企能倚賴(lài)的現(xiàn)金流來(lái)源依然是銷(xiāo)售。多家受訪房企內(nèi)部人士均表示，當(dāng)下提振銷(xiāo)售的核心措施仍是降價(jià)促銷(xiāo)，并盡力撬動(dòng)需求。

“大家都在降價(jià)的時(shí)候，我們也只能跟隨同行的步伐，不然房子賣(mài)不掉。”某頭部TOP10房企人士向記者表示，其實(shí)年初有段時(shí)間銷(xiāo)售有企穩(wěn)向好的態(tài)勢(shì)，7月份的停貸潮、對(duì)交付的擔(dān)憂(yōu)等情況，對(duì)購(gòu)房者的信心形成了很大打擊，市場(chǎng)再次向下滑，此后打折促銷(xiāo)越來(lái)越普遍。

華東某千億規(guī)模房企相關(guān)人士向記者表示，“我們要做的是與時(shí)間搶跑，公司對(duì)項(xiàng)目的流量速度要求越來(lái)越高。”該房企布局的市場(chǎng)集中在一二線(xiàn)城市，能感受到今年下半年的商品房市場(chǎng)去化越來(lái)越慢，“需要搖號(hào)的盤(pán)越來(lái)越少，去化率低的盤(pán)越來(lái)越多，加緊去化成了首要任務(wù)，樓層、戶(hù)型、位置差的房子就打折趕緊賣(mài)掉，反而項(xiàng)目位置好、戶(hù)型好的還能放在手上慢慢賣(mài)”。

“我們當(dāng)前的核心是，把剩余的客戶(hù)盡量都抓在手里，所以要在第一時(shí)間啟動(dòng)分銷(xiāo)，不矯情。”某華南房企內(nèi)部人士告訴記者，“因?yàn)榭赡芤粋€(gè)城市里本來(lái)只有2萬(wàn)人有購(gòu)房意向，現(xiàn)在是場(chǎng)面上這么多盤(pán)，只能搶跑。另外，再給老帶新的業(yè)主多一些傭金，多做些活動(dòng)。”

不過(guò)，多位房企內(nèi)部人士認(rèn)為，目前的市場(chǎng)已經(jīng)不是通過(guò)房企的刺激動(dòng)作就能產(chǎn)生明顯效果的狀態(tài)了，需求實(shí)際上已經(jīng)處于收縮的狀態(tài)了，當(dāng)前房企的很多措施其實(shí)都是在現(xiàn)有需求在不斷減少的背景下推進(jìn)的。

以深圳市場(chǎng)為例，上述華南房企人士告訴記者，當(dāng)?shù)匾还芍匾?gòu)買(mǎi)力來(lái)自程序員，當(dāng)該群體購(gòu)房需求極度收縮之后，市場(chǎng)需求也就相應(yīng)出現(xiàn)萎縮。

有長(zhǎng)期跟蹤地產(chǎn)板塊的固收分析師向第一財(cái)經(jīng)記者分析稱(chēng)，根據(jù)央行數(shù)據(jù)，目前的收入預(yù)期、房?jī)r(jià)預(yù)期均處于近20年最低水平，爛尾擔(dān)憂(yōu)盡管邊際緩和，但仍未得到根本改善，在出臺(tái)更進(jìn)一步的支持政策之前，市場(chǎng)基本面的復(fù)蘇仍將是緩慢的。

提振銷(xiāo)售或仍將是政策重點(diǎn)

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，對(duì)于當(dāng)前的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，提振銷(xiāo)售的措施一方面在于刺激需求，另一方面則在于穩(wěn)住作為市場(chǎng)主體的開(kāi)發(fā)商，給購(gòu)房者以信心。

上海某券商分析師分析指出，當(dāng)前居民購(gòu)房信心不振，尤其是三四線(xiàn)城市這種現(xiàn)象十分突出；另一方面房地產(chǎn)“長(zhǎng)期看人口”，人口老齡化、少子化加速到來(lái)，置業(yè)人群峰值已現(xiàn)，房地產(chǎn)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，普漲時(shí)代落幕。

“如果需要提振市場(chǎng)，短期來(lái)看，應(yīng)該給優(yōu)秀房企注入信用，并繼續(xù)出臺(tái)寬松化的購(gòu)房新政。”該券商分析師指出。

近來(lái)，兩方面的政策都在密集出臺(tái)、落地。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，9-10月，中央多項(xiàng)政策集中出臺(tái)，降低購(gòu)房者置業(yè)成本，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，保交樓資金逐步落位，穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期的導(dǎo)向更加明確。

在地方層面上，兩個(gè)月內(nèi)，共有超160地區(qū)出臺(tái)了政策超230條，涉及優(yōu)化限購(gòu)、降低首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、降低限售年限等。

國(guó)泰君安證券宏觀研究分析師董琦分析認(rèn)為，近期的地產(chǎn)調(diào)控放松雖仍在“一城一策”的主基調(diào)下，但自上而下的政策有所增多，“930”新政尤為突出，監(jiān)管層給出了可階段性下調(diào)或取消首套房貸利率下限，全國(guó)范圍內(nèi)下調(diào)公積金貸款利率等利好政策。

董琦預(yù)計(jì)，接下來(lái)地產(chǎn)政策可能迎來(lái)新一輪松動(dòng)期，提振銷(xiāo)售端仍將是政策重點(diǎn)。而在現(xiàn)有的政策范圍內(nèi)，房貸利率仍有下降空間。據(jù)測(cè)算，本輪房貸利率下行的合理區(qū)間可能在3-3.5%之間，較現(xiàn)有利率的最大降幅在100BP左右。

除了提振銷(xiāo)售之外，在融資方面，監(jiān)管層也在對(duì)企業(yè)進(jìn)行持續(xù)幫扶。8月下旬以來(lái)，龍湖、新城、碧桂園、旭輝、卓越商業(yè)等多家房企接連發(fā)行中債增擔(dān)保的中期票據(jù)。

不過(guò)，有業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，當(dāng)前監(jiān)管層給出的許多增信舉動(dòng)，適用對(duì)象有限、體量有限、力度有限，進(jìn)展局限，難以對(duì)沖負(fù)面情緒蔓延的市場(chǎng)氛圍。

一位得以借中債增成功發(fā)債的房企內(nèi)部人士則向記者表示，相較而言，由中債增為房企增信發(fā)債的模式是當(dāng)前房企實(shí)現(xiàn)融資最直接、有效的方式。“對(duì)于大部分房企來(lái)說(shuō)，境外融資通道基本關(guān)閉，眼下只有境內(nèi)發(fā)債這個(gè)可行的方式，而往往由中債增做征信擔(dān)保發(fā)的債，投資人才會(huì)愿意去買(mǎi)。”

上述發(fā)債房企內(nèi)部人士表示，這種方式唯一的問(wèn)題就是持續(xù)性和金額的問(wèn)題，“如果能夠做到持續(xù)，增大金額，對(duì)房企來(lái)說(shuō)就是最好的融資方式。”

此外，為房企注入流動(dòng)性的另一關(guān)鍵方式就是在預(yù)售監(jiān)管資金方面的適當(dāng)松綁。“從停貸潮之后，監(jiān)管資金實(shí)際上是越來(lái)越緊的，導(dǎo)致不少企業(yè)賬上趴了充分的資金，但是實(shí)際上無(wú)法使用。”有房企人士建議，針對(duì)不同項(xiàng)目或者不同城市制定相應(yīng)的監(jiān)管資金釋放策略，也就能保證房企可動(dòng)用的資金了。

“通過(guò)多種方式保證房企的流動(dòng)性，起碼讓市場(chǎng)普遍認(rèn)可的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的房企能夠免于出險(xiǎn)的結(jié)局，讓大家不用擔(dān)心買(mǎi)房之后的交付問(wèn)題，也就能在一定程度上給購(gòu)房者以信心。”上述房企人士認(rèn)為。