開年地產(chǎn)圈消息不斷，二級(jí)市場波動(dòng)加大，短期主要干擾因素仍來自資金層面的壓力紓解方案及預(yù)期。

從融資角度看，今年1月，盡管行業(yè)融資規(guī)模整體仍呈現(xiàn)下行趨勢，但面臨融資困境的民營主體出現(xiàn)積極信號(hào)。中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月，4家民營和混合所有制房企合計(jì)發(fā)行了39億元信用債，較上年同期增加14.6億元，增幅達(dá)60%。

綜合機(jī)構(gòu)分析和受訪人士觀點(diǎn)，考慮到銷售端仍有壓力，2025年房企償債壓力仍在。不過，由于嚴(yán)控增量、盤活存量的政策導(dǎo)向及其加速落地帶來的正向影響，房企尤其民營房企的融資環(huán)境有望進(jìn)一步改善。

民營房企發(fā)債規(guī)模同比增6成

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年1月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為509.8億元，相較2024年同期的570.3億元同比下降約11%。

信用債、ABS（資產(chǎn)支持證券）仍是融資主力。具體來看，1月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資261.6億元，占比51.3%；ABS融資248.2億元，占比48.7%。

值得注意的是，盡管1月房企信用債整體發(fā)行規(guī)模在上年高基數(shù)下大幅回落，但民營和混合所有制企業(yè)發(fā)債規(guī)模有明顯增加，綠城、濱江集團(tuán)、美的置業(yè)、新希望地產(chǎn)4家房企合計(jì)發(fā)行總額39億元，較去年同期2家房企發(fā)行的24.4億元增長約60%。

其中，美的置業(yè)集團(tuán)于1月23日成功發(fā)行2025年度第一期中期票據(jù)，實(shí)際發(fā)行金額達(dá)到15億元，期限為5年，發(fā)行利率3.00%；新希望地產(chǎn)于1月13日成功發(fā)行為期五年的2025年第一期中期票據(jù)，總額為8億元，票面利率2.84%。募集資金用途方面，美的置業(yè)集團(tuán)計(jì)劃用于項(xiàng)目建設(shè)和補(bǔ)充流動(dòng)資金，新希望地產(chǎn)擬用于償還發(fā)行人債務(wù)融資工具利息、項(xiàng)目建設(shè)和補(bǔ)充流動(dòng)資金。

“美的置業(yè)、新希望地產(chǎn)中期票據(jù)均由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司提供全額保證擔(dān)保，支持民企發(fā)債的‘第二支箭’持續(xù)落地，且債券期限均長達(dá)五年，對(duì)補(bǔ)充流動(dòng)資金、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表有一定積極意義。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

回顧來看，近年來包括“三支箭”在內(nèi)的房企融資支持政策不斷。2024年以來，從1月官宣建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，到“9·24”新政陸續(xù)落地，房地產(chǎn)金融政策整體進(jìn)一步寬松，支持力度明顯加大。

但政策效果的顯現(xiàn)仍需要一個(gè)過程，尤其相較央國企，民營主體目前的受益范圍和規(guī)模更小，融資困境緩解還不明顯。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年全年，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)債券融資5653.1億元，同比下降18.4%，其中信用債（3448.5億元）同比下降18.5%。其中，央國企占比較上年進(jìn)一步提升2.5個(gè)百分點(diǎn)超過90%，達(dá)到91.3%，混合所有制和民營房企融資占比降至10%以下，為8.7%。（詳見報(bào)道《政策持續(xù)加力，2025年房地產(chǎn)尋找新均衡點(diǎn)》）

2025房企融資環(huán)境有何不同

近日，受多層面消息影響，二級(jí)市場上房地產(chǎn)股債波動(dòng)加大，焦點(diǎn)之一是萬科的紓困方案。繼2月10日萬科官宣第一大股東深圳市地鐵集團(tuán)有限公司計(jì)劃向公司提供28億元的借款之后，一則萬科將從政府部門獲得500億元資金缺口幫助的消息進(jìn)一步擾動(dòng)市場。

據(jù)報(bào)道，該方案包括考慮允許地方政府今年利用約200億元人民幣的專項(xiàng)債額度，用于購買萬科的待售樓盤以及空置土地。這些資金將幫助萬科支付今年到期的部分債務(wù)，萬科和關(guān)聯(lián)公司也被允許利用新債發(fā)行和銀行貸款來還債。

但上述消息尚未得到官方證實(shí)。不過，劉水認(rèn)為，專項(xiàng)債收購閑置存量土地有利于改善市場供求關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場進(jìn)入新循環(huán)，可能成為未來中央與地方政府政策的重要著力點(diǎn)，相關(guān)配套政策也有望繼續(xù)完善，從而惠及更多房企，對(duì)民企的支持力度也將加大。

第一財(cái)經(jīng)記者注意到，目前專項(xiàng)債收儲(chǔ)工作已在多地加速推進(jìn)，僅今年以來，廣東省就有佛山、珠海、惠州、江門等多個(gè)城市密集發(fā)布了擬用專項(xiàng)債收購存量閑置土地的公示。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，相關(guān)公示涉及土地超過160宗，土地使用面積680萬平方米，擬收購價(jià)格超過350億元。此前，已有湖南、河南、浙江、江西等地的多個(gè)城市發(fā)布公告，公開征集存量閑置土地進(jìn)行收儲(chǔ)。就在1月，浙江湖州以7.81億元收回金茂4宗地塊，計(jì)劃申請(qǐng)專項(xiàng)債補(bǔ)償資金。

房企2025年融資環(huán)境如何？克而瑞研究中心報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2025年房企債務(wù)到期規(guī)模達(dá)5257億元，其中第三季度是償債高峰，到期規(guī)模約1574億元。報(bào)告提示，由于近年來不少房企選擇將債務(wù)展期或置換導(dǎo)致償債壓力轉(zhuǎn)移，2025年房企的債務(wù)壓力依然較大。

回顧2024年全年，房企債券到期規(guī)模達(dá)4828億元，而發(fā)行規(guī)模為2158億元，借新還舊償還到期債務(wù)仍有較大缺口。

在此背景下，嚴(yán)控增量、盤活存量被市場認(rèn)為是接下來緩解房企資金壓力的關(guān)鍵。“預(yù)期2025年中央和地方仍將會(huì)從以下兩方面發(fā)力，一方面是繼續(xù)落地實(shí)施收儲(chǔ)存量商品房用作保障性住房；另一方面則充分用好地方專項(xiàng)債和央行專項(xiàng)再貸款收購企業(yè)閑置存量土地，短期減少無效新增商品房供應(yīng)穩(wěn)定庫存預(yù)期。”上述報(bào)告認(rèn)為，這些政策的推進(jìn)落地也會(huì)吸引更多低成本增量資金進(jìn)入市場，同時(shí)有利于改善市場供求關(guān)系和市場預(yù)期。

劉水也認(rèn)為，2025年房地產(chǎn)全面回穩(wěn)仍面臨一些挑戰(zhàn)，但隨著各項(xiàng)支持性政策加力并陸續(xù)落地，房企融資環(huán)境有望改善。他認(rèn)為，盤活存量閑置土地政策能夠有效改善企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表，有利于增強(qiáng)企業(yè)信用資質(zhì)，形成正向循環(huán)后房企資金面有望好轉(zhuǎn)。

“從融資政策看，項(xiàng)目白名單機(jī)制持續(xù)落地?cái)U(kuò)容，經(jīng)營性物業(yè)貸、支持房企發(fā)債和股權(quán)融資等政策延期，公募REITs和持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS持續(xù)上新，多種融資渠道向房企打開，融資政策整體寬松。”劉水表示。