房地產(chǎn)市場正在回歸長期發(fā)展軌道，取決于住房需求的增長潛力

近3年來我國房地產(chǎn)市場處于不斷調(diào)整的過程之中，尤其是今年調(diào)整加速，1-10月份全國商品房銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資投資額和房屋新開工面積分別下降22.3%、8.8%和37.8%; 10月份70個(gè)大中城市中新建住宅和二手住宅銷售價(jià)格下降城市分別為58個(gè)和62個(gè)，調(diào)整幅度之大為我國城鎮(zhèn)住房商品化24年以來之最。

如此的調(diào)整是市場從高點(diǎn)回調(diào)和中央“房住不炒”調(diào)控政策生效的共同結(jié)果，是正常和健康的。調(diào)整還將持續(xù)一段時(shí)間，但畢竟是中短期的，從政策角度復(fù)蘇信號(hào)已顯，市場將在此信號(hào)引導(dǎo)下向長期的發(fā)展軌道回歸。

那么, 經(jīng)過了24年的飛速發(fā)展，今后我國的房地產(chǎn)市場還有發(fā)展?jié)摿?

首先應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，任何市場的發(fā)展?jié)摿θQ于供給與需求兩端，但對現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體而言鑒于總體產(chǎn)能過剩主要的決定因素是需求，當(dāng)然是有效需求，即有支付能力的需求。對我國房地產(chǎn)市場而言尤其是如此，供給端，即建筑業(yè)的產(chǎn)能異常強(qiáng)勁，不會(huì)產(chǎn)生建房速度跟不上房屋需求增長的情況，所以市場發(fā)展?jié)摿栴}實(shí)際上是房地產(chǎn)需求，主要是住房需求的增長潛力問題。

住房需求將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性增長局面，34個(gè)都市圈為潛力所在

今后我國住房需求的增長潛力將如何呢？

不應(yīng)回避的是，自1998年城鎮(zhèn)住房商品化以來的24年中，我國累計(jì)銷售住宅商品房195億平方米，年均增長25.8%，大大快于GDP和城鎮(zhèn)居民人均收入的年均增長速度，更遠(yuǎn)高于其他國家的建房增速。其結(jié)果，2021年我國城市人均住房面積為37.8平方米，高于大多數(shù)的發(fā)展中國家，當(dāng)然仍低于大多數(shù)的發(fā)達(dá)國家。

加之人口即將進(jìn)入負(fù)成長，很多人認(rèn)為我國的住房需求已無增長潛力，并引用一些國際比較數(shù)據(jù)來支持這一觀點(diǎn)。

筆者認(rèn)為，應(yīng)該從結(jié)構(gòu)性的角度更為客觀、科學(xué)與準(zhǔn)確地評估今后我國住房需求的增長潛力。應(yīng)該看到，今后我國城鎮(zhèn)居民的住房需求將在區(qū)域?qū)用娉尸F(xiàn)結(jié)構(gòu)性的增長局面。

今后我國的區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，大而劃之，可分為34個(gè)都市圈區(qū)域和其他區(qū)域；前者是今后我國人口和經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)，后者相對而言為消退點(diǎn)。

城市群是城鎮(zhèn)化的必然歸宿。我國規(guī)劃建設(shè)19個(gè)城市群，但目前來看范圍太大，其中很多發(fā)展尚不成熟；都市圈則是從城鎮(zhèn)化到城市群的中間狀態(tài)，都市圈時(shí)代正在來臨。都市圈由以一個(gè)核心城市和幾個(gè)相鄰城市組成，以同城化為方向，打造一小時(shí)通勤圈，隨之促進(jìn)城市功能互補(bǔ)、產(chǎn)業(yè)錯(cuò)位布局，公共服務(wù)共建共享和政策協(xié)同，從而帶動(dòng)人口、產(chǎn)業(yè)和資金等向都市圈集聚。34個(gè)1000萬人以上的都市圈正在我國形成，即上海、深圳、北京、廣州、蘇錫常、杭州、南京、成都、合肥、長株潭、寧波、武漢、珠西、廈漳泉、西安、青島、天津、鄭州、濟(jì)南、重慶、福州、昆明、太原、南寧、石家莊、沈陽、貴陽、大連、南昌、蘭州、長吉、湛茂、汕潮揭和哈爾濱。這34個(gè)都市圈中的核心城市多是各省省會(huì)，為二或一線城市，其他城市則為三或二線城市。2021年34個(gè)都市圈合計(jì)占全國土地面積的19%、人口的63%和GDP的78%，是今后20-30年我國經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎，也將是我國住房需求的增長潛力所在。

為何是住房需求的增長潛力所在呢 ？這些城市不正是在過去24年房地產(chǎn)飛速發(fā)展和房價(jià)攀升的區(qū)域碼？對此，需要進(jìn)行認(rèn)真與仔細(xì)的分析。

住房需求的“剛需“與”柔需“

應(yīng)該說，對任何國家而言，人民的基本生活需求都是“吃”、“穿”、“住

、”行“，“住”是四大基本需求之一；其強(qiáng)勁程度則因國而異，取決于該國在特定發(fā)展階段的人口和經(jīng)濟(jì)金融基本面，也與該國居民的生活偏好、居住習(xí)性和文化取向有關(guān)。

居民的住房需求，首先是所謂的“剛性需求“，簡稱為”剛需“；此處”剛“主要不是指硬性，而是指必然性，即必然產(chǎn)生的需求。顯然，在現(xiàn)代社會(huì)，游牧民族已不復(fù)存在，人人都要有房住，雖然房子的大小和質(zhì)量大為相異；這就是基本的“剛需”，走遍天下，概莫能外。在此基本”剛需“的基礎(chǔ)上，人口成長、人口遷移、結(jié)婚買房、子女獨(dú)居等是住房”剛需“的重要組成部分。

與此相對應(yīng)的是”柔性需求“，簡稱為”柔需“；此處”柔“主要不是指軟性，而是指伸縮性，即一旦條件改善便產(chǎn)生的需求。住房的“柔需”主要包括換房需求、房屋偏好需求、投資需求和攀比性需求。“柔需“既是經(jīng)濟(jì)性需求，也在很大程度上是人們的傳統(tǒng)和文化使然。

必須認(rèn)識(shí)到的是，這些“剛需”和“柔需”的增長潛力今后在我國將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)，在上述34個(gè)都市圈以外的區(qū)域的確已經(jīng)很小甚至已盡，但在34個(gè)都市圈內(nèi)卻仍然較大，與其他國家相比更是如此。

“剛需“潛力仍然可觀

首先，人口遷移將是34個(gè)都市圈內(nèi)住房“剛需”的最大潛力。人口遷移必然伴隨搬家；搬家勢必要有新家；新家即新的住房需求，這就產(chǎn)生了住房“剛需”。今后20年左右是我國城鎮(zhèn)化雖速度放緩當(dāng)仍將持續(xù)，34個(gè)都市圈崛起或成熟的重要時(shí)期，也就是人口持續(xù)向這些都市圈大規(guī)模遷移的重要時(shí)期，必將在其中繼續(xù)產(chǎn)生強(qiáng)勁的住房“剛需”。我國的城鎮(zhèn)化率，當(dāng)前以常住人口計(jì)算為65%左右，已經(jīng)高于全球平均水平的58%， 但與發(fā)達(dá)國家大都在80%左右的水平相比仍有很大的差距；若以戶籍計(jì)算則僅在46%左右，離全球平均水平都有相當(dāng)?shù)木嚯x，別說與發(fā)達(dá)國家相比了，說明仍有很大的上升空間。由此可見，今后幾十年農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)中三、四、五線城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人口向34個(gè)都市圈遷移的趨勢必將持續(xù)，由此產(chǎn)生的對都市圈居民住房的“剛需”絕不可低估。此“剛需”是現(xiàn)階段發(fā)達(dá)國家和其他很多發(fā)展中國家所沒有的，將從根本上支撐今后都市圈住房需求的增長。也因?yàn)槿绱?，都市圈以外的區(qū)域，包括農(nóng)村和大部分的三、四、五線城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的住房需求將呈走弱之勢。

其次，結(jié)婚買房“剛需”在各國都有，但在我國尤其強(qiáng)勁。于此，“丈母娘”效應(yīng)已廣為人知，即女方的父母要求男方購買婚房才能成婚，形成了一個(gè)特殊的住房“剛需”，在我國農(nóng)村和城市均是如此。當(dāng)然，他國青年男女也要結(jié)婚，很多結(jié)婚時(shí)也買婚房，但必然性低于在我國，不是“剛需”，或“剛”性不那么強(qiáng)。同時(shí)，雖然他國青年不買婚房而租房結(jié)婚照樣會(huì)創(chuàng)造住房需求，但結(jié)婚買房“剛需”將產(chǎn)生更大的住房需求效應(yīng)，一是在社會(huì)上形成了一種人人都必須買房的剛性環(huán)境，二是購買婚房時(shí)肯定對房屋的新舊、大小、質(zhì)量及位置等素質(zhì)因素更為講究，從而衍生更大、更新、更高質(zhì)量和更好位置住房的需求。在經(jīng)濟(jì)更為發(fā)達(dá)和居民收入更高的都市圈，更是如此。

第三，我國子女獨(dú)居“剛需”處于加速階段。子女獨(dú)居，即家庭小型化或子女即使不結(jié)婚也不與父母同住而搬出去獨(dú)居，是現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展的必然趨勢，由此產(chǎn)生另一個(gè)住房“剛需“。此“剛需”在發(fā)達(dá)國家首先出現(xiàn)并更為普遍，在發(fā)展中國家的我國近20年才出現(xiàn)。但正是由于出現(xiàn)不久，就獨(dú)居的發(fā)展速度而言，即原本兩代甚至三、四代同堂的大家庭受現(xiàn)代化觀念的強(qiáng)大沖擊和房屋可獲性陡然上升的激發(fā)而瓦解的速度而言，在當(dāng)前和今后若干年我國將快于發(fā)達(dá)國家和很多發(fā)展中國家，因而子女獨(dú)居“剛需”的增長速度更快，對住房需求的支撐更大。同樣，在居民觀念更為現(xiàn)代化的都市圈，此“剛需”的增速更快。

第四，人口成長“剛需”下降在都市圈為人口遷移“剛需”勁升所壓過。人口成長自然是住房需求不可忽視的“剛需“；人口成長越快的國家住房”剛需“越強(qiáng)。應(yīng)該承認(rèn)，就人口成長而言，我國已落后于其他發(fā)展中國家。2021年我國人口僅凈成長48萬人，離人口負(fù)成長僅一步之遙，進(jìn)入人口負(fù)成長國家的行列將只是一個(gè)時(shí)間問題。但是，此趨勢已成為社會(huì)的普遍擔(dān)憂，相信政府今后將采取更有力的措施來應(yīng)對，我國雖已放開三胎但畢竟還有限制，進(jìn)一步放開的空間仍然存在，且鼓勵(lì)生育的措施尚未推出，將必然會(huì)推出，所以人口負(fù)成長的速度會(huì)受到控制。更重要的是，對于34個(gè)都市圈來說，上述大規(guī)模的人口遷移所形成的人口增量將大大超過本地人口負(fù)成長所造成的人口減量，凈人口的增長速度仍然為正且處于高水平，前者所產(chǎn)生的住房“剛需”勁升將壓過后者所造成的住房“剛需”下降。

“柔需”潛力不可低估

換房為最大的住房“柔需”潛力所在。換房“柔需”在各國都有，但在我國現(xiàn)階段依然格外強(qiáng)勁。其原因，一是我國商品化的房地產(chǎn)市場僅有24年的發(fā)展歷史，雖已建了 近200億平方米和1.6億套以上的住宅商品房，但相對于14億以上的總?cè)丝诤?億以上的城鎮(zhèn)人口，并不是每人都住上了商品房，仍有很多人住在1998年以前建的舊房中，而舊房無論是從大小、質(zhì)量、設(shè)計(jì)還是配套都與商品房不可比擬，房主條件改善了就會(huì)選擇換房。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局，當(dāng)前全國城鎮(zhèn)住房存量中商品房占40%，自建房占約30%，原公房、保障性住房及其他占約30%。君不見，宏觀看我國城市現(xiàn)代化高樓林立，但微觀看很多現(xiàn)代化高樓旁邊仍有舊房環(huán)繞。應(yīng)該說，自建房、原公房及保障性住房的大多數(shù)都不符合現(xiàn)代化居住的標(biāo)準(zhǔn)，遲早都要被商品房所替代。即使是商品房，2010年以前所建的與以后建的各方面的質(zhì)量也相差很遠(yuǎn)，很多也有換房的需要。僅從房屋大小角度，目前我國城鎮(zhèn)居民37.5%的人均住房面積仍低于大部分的發(fā)達(dá)國家，換房有合理性和必然性。在此必須一提的是，包括1.7億農(nóng)民工在內(nèi)的2.6億戶籍地與居住地分離人口（常住在城鎮(zhèn)但戶籍還在農(nóng)村）將會(huì)是今后城鎮(zhèn)換房的主力軍之一；這一人數(shù)高達(dá)全國人口總數(shù)18%和城鎮(zhèn)人口總數(shù)29%的主力軍，換房需求一旦調(diào)動(dòng)起來力度之強(qiáng)勁不言而喻。不難理解，此換房“柔需”在居民收入更高的都市圈更為明顯。

房屋偏好的獨(dú)特“柔需”。我國幾千年的農(nóng)業(yè)發(fā)展史形成了偏好土地的文化，人們認(rèn)為有了土地將來的生活才有保障。發(fā)展到現(xiàn)代演變成為人們對建于土地之上的房屋的偏好，認(rèn)為有了房屋今后的生活才有保障。這一偏好根深蒂固，使得我國居民并只不滿足于有房屋可住，租住房屋并不感到安全，而是追求擁有房屋。所以很多人將擁有一套住房的產(chǎn)權(quán)作為人生奮斗的目標(biāo)，一旦條件改善，主要是收入和財(cái)富增長，首先考慮的便是買房，形成了強(qiáng)勁的房屋偏好”柔需“。正因?yàn)槿绱耍瑩?jù)央行《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》報(bào)告，我國城鎮(zhèn)居民的家庭總資產(chǎn)中住房占比近七成；相比之下，在美國這一占比僅為三成多。此房屋偏好“柔需”是全國性的；都市圈居住條件與環(huán)境更好，在其中更為強(qiáng)烈。

投資“柔需”特別強(qiáng)勁。我國居民的儲(chǔ)蓄進(jìn)而投資欲望歷來就高。2021年我國的國民儲(chǔ)蓄率為46%，高于大部分國家一倍以上；高儲(chǔ)蓄率必然導(dǎo)致高投資率。居民投資分為實(shí)物投資和金融投資兩種，在我國資本市場仍不發(fā)達(dá)，金融投資風(fēng)險(xiǎn)較大的情形下大部分的居民以實(shí)物投資，又主要是以房屋投資為優(yōu)先。所以很多人條件改善了就增加對房屋的投資。的確，《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》報(bào)告表明，我國城鎮(zhèn)居民擁有兩套和三套及以上住房的家庭在擁有住房家庭中的占比分別為31.0%和10.5%，合計(jì)4成以上，房屋投資”柔需“之強(qiáng)可見一斑，在他國鮮見。都市圈的房屋，除了居住價(jià)值外，租出去的機(jī)會(huì)和租金都更高，升級(jí)潛力又普遍認(rèn)為更大，所以對其投資“柔需”更強(qiáng)。

攀比性也是一個(gè)獨(dú)特的住房“柔需”。國人的攀比心理強(qiáng)于他國人，源自于儒家的”入世有為“精神。由于房地產(chǎn)是我國居民的主要資產(chǎn)，房屋成為個(gè)人財(cái)富的象征，攀比心理很大程度上體現(xiàn)在房屋大小、質(zhì)量與位置的比較上。于是，得知親戚、朋友或同事買了一個(gè)比自己目前的住房在大小、質(zhì)量和位置方面更好的住房，就會(huì)覺得自己在財(cái)富地位上低了一級(jí)，從而一旦條件具備就會(huì)買一個(gè)或換一個(gè)與此親戚、朋友或同事所買的差不多或比其更好的房屋，以在財(cái)富地位上趕上或超過他/她。這種攀比性的”柔需“在他國也有，但強(qiáng)度與我國不可相比，是我國房屋需求高于他國的一個(gè)重要與特殊的文化因素。既然是攀比，當(dāng)然在經(jīng)濟(jì)更為發(fā)達(dá)的都市圈內(nèi)更為激烈。

應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，上述“柔需“多與我國獨(dú)特的文化傳統(tǒng)有關(guān)，而文化傳統(tǒng)的影響是持久的，今后將長期存在，意味著”柔需“的潛力之實(shí)與之大。同時(shí)，這些”柔需“產(chǎn)生的主要條件，即收入和財(cái)富的增長，在今后我國，尤其是都市圈也將具備。經(jīng)過了40余年的高速增長，今后我國經(jīng)濟(jì)，從而居民收入和財(cái)富的增長速度，特別是在都市圈，雖難以重現(xiàn)過去的高速但仍將達(dá)到中高速的水平，將創(chuàng)造條件促使這些”柔需“實(shí)現(xiàn)。

綜上所述，今后我國都市圈的住房“剛需”和“柔需”都仍有增長潛力。這些潛力目前部分地被政府的房地產(chǎn)調(diào)控所抑制，但一旦調(diào)控放松將被迅速釋放，而調(diào)控放松已經(jīng)開始。與之相對，在都市圈以外的農(nóng)村、三、四、五線城市及小鎮(zhèn)，住房需求必然縮減，從而全國的住房需求呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性增長的局面。

與此相應(yīng)，在供給端也將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性發(fā)展的局面，都市群的商品住宅面積將繼續(xù)增加，但大量的農(nóng)村住房將被閑置，三、四、五線城市及小鎮(zhèn)的新建住房將負(fù)增長且很多現(xiàn)有住房將被空置。

關(guān)于國際比較的幾點(diǎn)思考與商榷

很多人將當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的調(diào)整等同于上世紀(jì)90年代初日本房地產(chǎn)市場的大跌，認(rèn)為是長期市場崩潰的先兆。這是不科學(xué)的，忽略了目前我國與當(dāng)時(shí)日本房地產(chǎn)市場基本面因素的差異。的確，兩者有相似之處，即都產(chǎn)生于房地產(chǎn)價(jià)格高企和經(jīng)濟(jì)增長放緩之時(shí)。但必須看到，程度是不一樣的。房地產(chǎn)價(jià)格之高，在90年代初的日本已導(dǎo)致了巨大的房地產(chǎn)泡沫，記得當(dāng)時(shí)“賣掉東京就可以買下整個(gè)美國”一說吧? 但當(dāng)前我國房地產(chǎn)價(jià)格高企的程度與之不可相比，且是結(jié)構(gòu)性的，主要發(fā)生于一線城市和少數(shù)二線城市，大部分的二、三、四、五線城市房價(jià)并不高，而一線城市的價(jià)格泡沫也大大小于當(dāng)時(shí)的東京。經(jīng)濟(jì)增長放緩之快，在90年代初的日本致使經(jīng)濟(jì)陷入衰退，進(jìn)而導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)陷入“失去的30年“, 而我國經(jīng)濟(jì)放緩則是從高速增長向中高速增長換擋，今后仍將保持4-6%的中高速增長速度，繼續(xù)處于世界經(jīng)濟(jì)的前列。應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，日本房地產(chǎn)崩潰是其經(jīng)濟(jì)陷入衰退的后果而不是原因；我國只要經(jīng)濟(jì)保持中高速增長就將成為房地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)展的有力保障。

還有人斷定由于人口即將負(fù)成長我國房地產(chǎn)市場將沒有繼續(xù)發(fā)展的條件。如前所述，人口成長的確是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)重要條件，但不是唯一的條件?？纯窗l(fā)達(dá)國家，大部分早已人口負(fù)成長，但大部分國家的房地產(chǎn)市場繼續(xù)發(fā)展，房價(jià)逐年升高。就美國而言，房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟(jì)的主要支柱之一，2021年廣義房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達(dá)16%，高于我國。君不見美國每月發(fā)表的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中重要的一項(xiàng)就是新屋開工數(shù)據(jù)嗎？可以說，鑒于“住“在人類生活中的地位和房屋總會(huì)老舊和過時(shí)，除了人口成長必然產(chǎn)生住房需求外，房屋更新雖是“柔需”卻也是現(xiàn)代人的永恒需求，房地產(chǎn)在任何國家和任何時(shí)期都是經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，人口正成長前可能是最大支柱，人口負(fù)成長后支柱效應(yīng)仍將存在。在此必須再次指出，我國雖然整體而言人口成長即將為負(fù)，但就都市圈而言，人口遷移帶來的人口正增長效應(yīng)將壓過本地的人口負(fù)成長效應(yīng)，成為推動(dòng)房地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)展的強(qiáng)大大動(dòng)力。這一效應(yīng)在現(xiàn)階段的美國和其他發(fā)達(dá)國家是沒有的。所以，若不擔(dān)憂美國房地產(chǎn)崩盤，就更沒有必要憂慮我國房地產(chǎn)崩潰了。

另有人將我國一線城市的房價(jià)與他國的房價(jià)比較，結(jié)果是我國一線城市房價(jià)大大高企。這種比較欠缺科學(xué)性和合理性?？茖W(xué)與合理的比較應(yīng)該是，我國一線城市與他國一線城市比，二線、三線、四、五線城市與他國二線、三線、四、五線城市比。則我國北上廣深的房價(jià)應(yīng)與美國的紐約、英國的倫敦、日本的東京等相比，如此一比就不會(huì)高企了。當(dāng)然，若按收入房價(jià)比，確實(shí)更高。但要知道，我國的收入數(shù)據(jù)是稅后的居民可支配收入，而其他國家的收入數(shù)據(jù)是稅前的居民收入，鑒于發(fā)達(dá)國家的高稅率，差別是很大的。且買房不僅取決于收入的高低，也取決于儲(chǔ)蓄的多少，而如前所述我國的國民儲(chǔ)蓄率是大多數(shù)國家的一倍以上。還必須看到，處于城鎮(zhèn)化持續(xù)和都市圈崛起的過程之中，都市圈特別是其中的核心城市對于圈外特別是市外的吸引力之強(qiáng)是大部分國外城市所不能比擬的。

（廖群為中國人民大學(xué)重陽金融研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、全球治理研究中心首席專家）