（本文作者汪毅，長城證券首席經(jīng)濟學家）

近幾個月以來，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了積極的變化。2025年政府工作報告明確提出“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的工作目標。對于房地產(chǎn)市場未來的趨勢，我們談?wù)勛约旱目捶ǎ?/p>

一、樓市回暖現(xiàn)狀：政策效應(yīng)顯分化，核心城市率先突圍

2024年四季度以來，重點城市新房成交量呈現(xiàn)止跌企穩(wěn)態(tài)勢，一線城市表現(xiàn)尤為突出，如深圳四季度新房成交同比激增146%。全國百城新建住宅均價跌幅收窄，一線城市房價環(huán)比率先回正。但二手房價格仍延續(xù)下跌趨勢，2025年2月一線城市二手房價環(huán)比跌0.24%。核心城市改善型需求占比提升，但市場結(jié)構(gòu)性分化加?。喝木€城市庫存壓降速度慢于核心板塊，東北等區(qū)域銷售仍承壓。政策端持續(xù)發(fā)力下，市場呈現(xiàn)“成交量回升、價格修復放緩”的特征，房價止跌的穩(wěn)定性有待觀察。

房地產(chǎn)政策傳導具有“溫差效應(yīng)”?。首付比例降至15%、房貸利率降至3.5%的歷史低位，疊加存量房貸利率下調(diào)，直接激活一線及強二線城市需求。但政策在低能級城市效力有限，如昆明、長春等城市成交同比仍下滑超10%，反映出“資金避險”邏輯主導市場。值得關(guān)注的是，“高端”市場熱度較高，2024年上海總價3000萬元以上住宅成交占比達62%，北京豪宅成交金額占比超40%。資產(chǎn)配置需求仍是核心城市回暖重要推手。

二、2025年走勢展望：弱復蘇與結(jié)構(gòu)性機會交織

1、政策工具箱持續(xù)擴容：2025年政府工作報告首提“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，政策重心轉(zhuǎn)向三大方向：

?（1）需求端精準刺激：一線城市或放寬郊區(qū)及大面積段限購，北京已試點取消五環(huán)外限購，上海預(yù)計跟進差異化放松；城中村改造計劃新增150萬套，通過貨幣化安置釋放置換需求。

?（2）供給側(cè)風險出清：專項債規(guī)模擴大至4萬億元，重點支持“保交樓”及優(yōu)質(zhì)房企融資，頭部房企資產(chǎn)負債率已從78%降至72%，行業(yè)洗牌加速。

?（3）長效機制構(gòu)建：住房“以舊換新”、現(xiàn)房銷售試點、房價指數(shù)保險等制度創(chuàng)新，從交易環(huán)節(jié)穩(wěn)定市場預(yù)期。

2、市場內(nèi)生動力積聚：房地產(chǎn)供需關(guān)系持續(xù)調(diào)整，2024年住宅新開工面積同比下降23%至5.13億平方米。受到房企"以銷定產(chǎn)"策略影響，2025年新房供應(yīng)可能進一步收縮至7億平方米以下。在城鎮(zhèn)化率與家庭小型化影響下，城市更新改造有可能支撐年均10億平方米需求。市場透明度提升方面繼續(xù)推進，2024年前8個月，全國現(xiàn)房銷售占比上升至26.5%，核心城市通過試點項目繼續(xù)強化"所見即所得"的購房模式。

三、企穩(wěn)關(guān)鍵點：政策有效性與預(yù)期管理雙側(cè)發(fā)力

當前房地產(chǎn)市場的政策梗阻集中表現(xiàn)為“中央定調(diào)、地方分化”的矛盾。一線城市因嚴格限價導致“價格倒掛”現(xiàn)象，抑制市場流動性，而三四線城市依賴購房補貼則滋生投機性需求。破局需構(gòu)建分級調(diào)控體系，對北上廣深等熱點城市，可通過優(yōu)化土拍規(guī)則（如北京試行“競現(xiàn)房比例”）嚴控地價漲幅，同時提升保障性住房供給比例；對低能級城市，建議以專項債收購存量房轉(zhuǎn)保障性住房，2024年已完成1.5億平方米閑置土地盤活，有效緩解供需錯配。政策協(xié)同需強化中央與地方的動態(tài)反饋機制，避免“一刀切”調(diào)控對區(qū)域市場造成次生風險。

市場信心重建需突破信用修復與預(yù)期管理的雙重挑戰(zhàn)。針對購房者對房產(chǎn)流動性以及保值能力擔憂的問題，?政策組合拳（如限購松綁、稅費減免）一方面需要推動房企銷售回款改善，但需要警惕內(nèi)生增長動能不足的隱患。另外要加快建立長效機制，也是企穩(wěn)的關(guān)鍵之一：一是推動REITs試點擴大，盤活存量資產(chǎn)；二是完善房企資金鏈穿透式監(jiān)測，當前已有城市探索動態(tài)風險預(yù)警機制。

綜上，房地產(chǎn)前一階段政策效果已經(jīng)有所顯現(xiàn)，一線城市成交量和房價率先止跌企穩(wěn)。同時市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化，三四線城市庫存和銷售仍承壓，低線城市政策傳導仍“溫度較低”。展望2025年，政策方面，政府工作報告首提“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，工具箱持續(xù)擴容，政策重心轉(zhuǎn)向需求端精準刺激、供給側(cè)風險出清及長效機制構(gòu)建。政策影響下房地產(chǎn)市場內(nèi)生動力逐漸累積。而市場信心重建需突破政策有效性和預(yù)期管理的雙重挑戰(zhàn)。

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