（本文作者汪毅，長(zhǎng)城證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

近幾個(gè)月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了積極的變化。2025年政府工作報(bào)告明確提出“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的工作目標(biāo)。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的趨勢(shì)，我們談?wù)勛约旱目捶ǎ?/p>

一、樓市回暖現(xiàn)狀：政策效應(yīng)顯分化，核心城市率先突圍

2024年四季度以來(lái)，重點(diǎn)城市新房成交量呈現(xiàn)止跌企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，一線城市表現(xiàn)尤為突出，如深圳四季度新房成交同比激增146%。全國(guó)百城新建住宅均價(jià)跌幅收窄，一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比率先回正。但二手房?jī)r(jià)格仍延續(xù)下跌趨勢(shì)，2025年2月一線城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比跌0.24%。核心城市改善型需求占比提升，但市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化加劇：三四線城市庫(kù)存壓降速度慢于核心板塊，東北等區(qū)域銷售仍承壓。政策端持續(xù)發(fā)力下，市場(chǎng)呈現(xiàn)“成交量回升、價(jià)格修復(fù)放緩”的特征，房?jī)r(jià)止跌的穩(wěn)定性有待觀察。

房地產(chǎn)政策傳導(dǎo)具有“溫差效應(yīng)”?。首付比例降至15%、房貸利率降至3.5%的歷史低位，疊加存量房貸利率下調(diào)，直接激活一線及強(qiáng)二線城市需求。但政策在低能級(jí)城市效力有限，如昆明、長(zhǎng)春等城市成交同比仍下滑超10%，反映出“資金避險(xiǎn)”邏輯主導(dǎo)市場(chǎng)。值得關(guān)注的是，“高端”市場(chǎng)熱度較高，2024年上?？們r(jià)3000萬(wàn)元以上住宅成交占比達(dá)62%，北京豪宅成交金額占比超40%。資產(chǎn)配置需求仍是核心城市回暖重要推手。

二、2025年走勢(shì)展望：弱復(fù)蘇與結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)交織

1、政策工具箱持續(xù)擴(kuò)容：2025年政府工作報(bào)告首提“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，政策重心轉(zhuǎn)向三大方向：

?（1）需求端精準(zhǔn)刺激：一線城市或放寬郊區(qū)及大面積段限購(gòu)，北京已試點(diǎn)取消五環(huán)外限購(gòu)，上海預(yù)計(jì)跟進(jìn)差異化放松；城中村改造計(jì)劃新增150萬(wàn)套，通過(guò)貨幣化安置釋放置換需求。

?（2）供給側(cè)風(fēng)險(xiǎn)出清：專項(xiàng)債規(guī)模擴(kuò)大至4萬(wàn)億元，重點(diǎn)支持“保交樓”及優(yōu)質(zhì)房企融資，頭部房企資產(chǎn)負(fù)債率已從78%降至72%，行業(yè)洗牌加速。

?（3）長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建：住房“以舊換新”、現(xiàn)房銷售試點(diǎn)、房?jī)r(jià)指數(shù)保險(xiǎn)等制度創(chuàng)新，從交易環(huán)節(jié)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

2、市場(chǎng)內(nèi)生動(dòng)力積聚：房地產(chǎn)供需關(guān)系持續(xù)調(diào)整，2024年住宅新開(kāi)工面積同比下降23%至5.13億平方米。受到房企"以銷定產(chǎn)"策略影響，2025年新房供應(yīng)可能進(jìn)一步收縮至7億平方米以下。在城鎮(zhèn)化率與家庭小型化影響下，城市更新改造有可能支撐年均10億平方米需求。市場(chǎng)透明度提升方面繼續(xù)推進(jìn)，2024年前8個(gè)月，全國(guó)現(xiàn)房銷售占比上升至26.5%，核心城市通過(guò)試點(diǎn)項(xiàng)目繼續(xù)強(qiáng)化"所見(jiàn)即所得"的購(gòu)房模式。

三、企穩(wěn)關(guān)鍵點(diǎn)：政策有效性與預(yù)期管理雙側(cè)發(fā)力

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策梗阻集中表現(xiàn)為“中央定調(diào)、地方分化”的矛盾。一線城市因嚴(yán)格限價(jià)導(dǎo)致“價(jià)格倒掛”現(xiàn)象，抑制市場(chǎng)流動(dòng)性，而三四線城市依賴購(gòu)房補(bǔ)貼則滋生投機(jī)性需求。破局需構(gòu)建分級(jí)調(diào)控體系，對(duì)北上廣深等熱點(diǎn)城市，可通過(guò)優(yōu)化土拍規(guī)則（如北京試行“競(jìng)現(xiàn)房比例”）嚴(yán)控地價(jià)漲幅，同時(shí)提升保障性住房供給比例；對(duì)低能級(jí)城市，建議以專項(xiàng)債收購(gòu)存量房轉(zhuǎn)保障性住房，2024年已完成1.5億平方米閑置土地盤活，有效緩解供需錯(cuò)配。政策協(xié)同需強(qiáng)化中央與地方的動(dòng)態(tài)反饋機(jī)制，避免“一刀切”調(diào)控對(duì)區(qū)域市場(chǎng)造成次生風(fēng)險(xiǎn)。

市場(chǎng)信心重建需突破信用修復(fù)與預(yù)期管理的雙重挑戰(zhàn)。針對(duì)購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)流動(dòng)性以及保值能力擔(dān)憂的問(wèn)題，?政策組合拳（如限購(gòu)松綁、稅費(fèi)減免）一方面需要推動(dòng)房企銷售回款改善，但需要警惕內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)能不足的隱患。另外要加快建立長(zhǎng)效機(jī)制，也是企穩(wěn)的關(guān)鍵之一：一是推動(dòng)REITs試點(diǎn)擴(kuò)大，盤活存量資產(chǎn)；二是完善房企資金鏈穿透式監(jiān)測(cè)，當(dāng)前已有城市探索動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。

綜上，房地產(chǎn)前一階段政策效果已經(jīng)有所顯現(xiàn)，一線城市成交量和房?jī)r(jià)率先止跌企穩(wěn)。同時(shí)市場(chǎng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化，三四線城市庫(kù)存和銷售仍承壓，低線城市政策傳導(dǎo)仍“溫度較低”。展望2025年，政策方面，政府工作報(bào)告首提“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，工具箱持續(xù)擴(kuò)容，政策重心轉(zhuǎn)向需求端精準(zhǔn)刺激、供給側(cè)風(fēng)險(xiǎn)出清及長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建。政策影響下房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)生動(dòng)力逐漸累積。而市場(chǎng)信心重建需突破政策有效性和預(yù)期管理的雙重挑戰(zhàn)。

本文僅代表作者觀點(diǎn)。