2022年是中國宏觀經(jīng)濟的承壓之年，受疫情延宕反復、俄烏沖突和美債收益率超預期上升等多重因素影響，中國GDP全年增長率低于政府的預期目標。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)被巨額債務拖累，行業(yè)數(shù)據(jù)低迷，而它通常被視為經(jīng)濟增長的主要驅(qū)動力。

隨著中國疫情防控政策調(diào)整，2023年的經(jīng)濟走勢備受關注。作為經(jīng)濟的重要晴雨表，房地產(chǎn)行業(yè)的動向也被頻繁討論。接受《第一財經(jīng)》雜志專訪時，仲量聯(lián)行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官張瑩分享了他對宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的洞察。

Yi：YiMagazine

Z：張瑩

Yi：仲量聯(lián)行近期發(fā)布的一份關于宏觀經(jīng)濟的報告指出，2023年，美國和歐洲等全球發(fā)達經(jīng)濟體將步入經(jīng)濟衰退，而中國對全球增長的貢獻率預計高達30%。你怎么看待國內(nèi)的經(jīng)濟恢復趨勢？

Z：我相信大家有一個基本共識，那就是今年肯定比去年好。今年“兩會”上政府將經(jīng)濟增長目標定到了5%，但如果看 IMF（國際貨幣基金組織）和《經(jīng)濟學人》等第三方機構的預測，它們給出的數(shù)字都在5.5%左右。把中國放到世界版圖里來看，其實今年可預見的增長還是相當高的，整個經(jīng)濟形勢一定是快速回暖。但中國的數(shù)字不會是最高的，周邊的印度、越南等國整體上會有更好的預測數(shù)據(jù)，歐洲的北愛爾蘭等地也恢復得非常快。

Yi：2022年，中國宏觀經(jīng)濟承受了巨大壓力，其中消費占GDP比重大幅下降。消費在眼下有多重要？2023年中國消費能恢復到疫情前水平嗎？

Z：不管從國際還是從中國香港的經(jīng)驗來看，消費的復蘇對整體經(jīng)濟都會起到很大的拉動作用。中國以前不完全是一個以消費為主導的國家，對比歐美，你可以看到消費在其經(jīng)濟構成中所占的份額相當大。但中國也提出了國內(nèi)國際雙循環(huán)的政策，其實就是從政府角度去最大限度地發(fā)揮消費的帶頭作用。

仲量聯(lián)行做過一個梳理，2010年到2019年，國內(nèi)社會消費品零售總額的年平均增長約為 9%到10%，國際機構對今年中國這個指標的增長預測是 6%到7%左右，所以估算下來應該能恢復到疫情前70%的水平，但這個過程會有一定的壓力。

Yi：有一種觀點認為，西方資本現(xiàn)在對中國的投資持一種較為悲觀的態(tài)度。你認為外資怎樣看中國2023年的投資環(huán)境？

Z：從政策的角度，可以看到中國政府一直在鼓勵外資進入，不過，政策在落地和推進的過程中可能面臨一些挑戰(zhàn)。2017 年以來，中國已經(jīng)連續(xù)5次修訂了外資準入的負面清單，放寬甚至取消了對電信、證券、銀行、保險等很多行業(yè)的外資股比限制。2021年我們就已經(jīng)感受到，一些外資企業(yè)客戶開始著手調(diào)整在中國的辦公物業(yè)布局。因為沒有牌照的時候，它只能是一個代表處，但有了牌照就不一樣了。辦公物業(yè)的變化其實是經(jīng)濟的一個很重要的動態(tài)指標。

另一方面，中國吸引外資的難度大于以前。關于外資的爭奪本身也越來越激烈，一是越來越多企業(yè)的亞太區(qū)策略會變，它們還是會把中國作為一個重要的投資基地，但也會在東南亞地區(qū)選另一個國家作為未來發(fā)展的引擎，也就是所謂的“China+1”策略；美國、日本等國本身為了促進企業(yè)回流也采取了許多刺激手段，國際招商引資的邏輯和過去已經(jīng)不太一樣。

總體而言，外資在中國的投入未來幾年中應該不會減少，但增長的幅度可能會放緩。如果能拿出更有效的策略吸引和留住外資，以及更加規(guī)范化，以實事求是的態(tài)度對外資做清晰的梳理，我想是能奏效的。

Yi：2022 年房地產(chǎn)市場的下行給中國經(jīng)濟增長帶來了有目共睹的壓力，但隨著去年11月以來密集的政策定調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)的地位正被重新確立。對于重申房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)這件事，你如何理解？你怎么判斷2023年中國房地產(chǎn)市場的走向？

Z：去年尤其是去年年底的經(jīng)濟會議提出了一系列舉措，就是保證房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)過渡，這是基于當時房地產(chǎn)形勢作出的一個非常謹慎的決定，也指明了房地產(chǎn)行業(yè)在中國的發(fā)展方向。2022年，其實整個房地產(chǎn)行業(yè)無論是供應還是需求都有很大的壓力，開工量、銷售量和投資量都是大跌。仲量聯(lián)行追蹤了國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，去年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的總量達到13.28萬億元，同比下降了10%，其中住宅大約占10萬億元，同比下降了9.5%。從房屋新開工面積的維度來看，去年一共達到了12億平方米，相比前年下降約 40%，這是一個相當大的跌幅。再看土地成交，土地購置面積和土地成交價款跟之前比分別下降了大約53%和49%。所以基于當時的形勢，國家考慮到要平穩(wěn)發(fā)展，確實承擔了很大壓力。

但今年我們可以看到一些明顯的回暖，特別是在房地產(chǎn)銷售端，銷售、拿地、開工這樣一個鏈條會越來越暢通，因此我們認為對2023年的整體經(jīng)濟而言，房地產(chǎn)將重新成為一個穩(wěn)投資和穩(wěn)增長的正向貢獻值。

Yi：有一種說法是，房地產(chǎn)行業(yè)高周轉(zhuǎn)、高杠桿的商業(yè)模式結(jié)束了，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量未來可能會不斷收縮。你覺得未來有多少房企能活下去？已經(jīng)活不下去的房企，可以往哪些方向轉(zhuǎn)型？

Z：從今年“兩會”發(fā)布的報告可以看到，政府已經(jīng)在化解頭部房企的一些風險，所以留存下來的頭部房企基本可以做到平穩(wěn)過渡，應該不會再陷入之前那種很艱難的局面。2023年開始，房地產(chǎn)將會從不停地擴和建的模式，變成存量的持續(xù)改造和優(yōu)化提升的過程，從過去的高杠桿、高利率、高周轉(zhuǎn)的模式，變成相對平穩(wěn)的增長，而不是一個躺著賺錢的暴利模式。

Yi：2022年在中國內(nèi)地市場普遍不好的情況下，港資房企在內(nèi)地的動作比早兩年更快了，比如太古地產(chǎn)等企業(yè)反而加大了投資。這是什么原因？

Z：以北京為例，去年港資企業(yè)在北京的辦公承租面積增長了130%左右，相比原來是一個大躍遷，這說明它們實際調(diào)來內(nèi)地的人員變多了，這是一個觀察的角度。與此同時，2012 年以來的很長一段時間里，商業(yè)地產(chǎn)的價值和租金是錯配的，尤其是在北京這樣的一線城市，很多投資人持有商業(yè)地產(chǎn)是因為價值在上漲，他覺得還有回報機會，但是 2020年以來，疫情改寫了行情，價值的增長基本走低或停滯了，但租金在慢慢上升，租售比其實回到了一個相對合理的區(qū)間。當中資房企在資金上遇到很大挑戰(zhàn)，一些外資房企也開始退出，很多港資企業(yè)會覺得這是一個很好的進入市場的時間窗口。

記者/陶紫東 編輯/陳銳 美編/車玲玲