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          北京商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)分化:倉儲物流租賃復(fù)蘇明顯,甲級寫字樓空置仍增

          第一財經(jīng) 2023-04-12 11:03:50

          作者:葉開    責(zé)編:楊志

          疫情不再是寫字樓市場的絆腳石,但各行各業(yè)所面臨的復(fù)蘇難度與所需時間不盡相同,企業(yè)的租賃需求也相應(yīng)地產(chǎn)生了差異化。

          進入2023年,北京商業(yè)地產(chǎn)市場回溫明顯,但表現(xiàn)略有分化。

          世邦魏理仕11日發(fā)布《2023年第一季度北京房地產(chǎn)市場回顧》顯示,隨著疫情后各產(chǎn)業(yè)、尤其是消費產(chǎn)業(yè)的明顯復(fù)蘇,倉儲物流市場逐步升溫。

          2023年第一季度,在消費回暖疊加產(chǎn)能增加影響下,北京倉儲物流市場租賃活力穩(wěn)步增強。本季度錄得多筆產(chǎn)業(yè)相關(guān)大面積成交,涉及汽配、醫(yī)藥、其他制造業(yè)等,同期第三方物流占據(jù)了新租總面積的43%,季內(nèi)凈吸納量達8.7萬平方米,帶動空置率環(huán)比回落0.8個百分點至15.6%。

          租金方面,價格漲幅環(huán)比持穩(wěn),平均租金同樣本比環(huán)比上漲0.5%至每月每平方米56.9元,其中順義空港、大興京南及通州等傳統(tǒng)核心子市場漲幅仍舊保持領(lǐng)先。

          來源:世邦魏理仕

          世邦魏理仕華北區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人李虹認(rèn)為,未來六個月,北京順義及大興京南等子市場將迎來合計18.8萬平方米的新增供應(yīng)。而在物流用地市場,一季度全市土地出讓總量已超2022全年,且全部落地在平谷馬坊區(qū)域。充沛的新增供應(yīng)將有效緩解全市長期供應(yīng)不足的市場狀態(tài)。環(huán)京市場,預(yù)計將有83.2萬及84.6萬平方米的新增供應(yīng)分別交付在廊坊及天津市場,租戶議價能力依然較高。

          “某些區(qū)域倉儲物流市場空置率略有增加,主要原因是供應(yīng)增加,但這在未來兩三年內(nèi)是可以逐步消化掉的。”李虹稱。

          與倉儲物流市場的逐步升溫不同,北京的甲級寫字樓市場還處于調(diào)整期。

          “現(xiàn)在明顯是帶看量增加了。”第一太平戴維斯華北區(qū)研究部董事李想表示,對于北京寫字樓市場而言,今年既是轉(zhuǎn)折之年、也是調(diào)整之年。

          李想表示,2023年第一季度,北京寫字樓市場活躍度明顯改善,尤其是帶看量大幅提升,表明潛在租戶已經(jīng)重啟選址搬遷計劃。但整體而言,北京甲級寫字樓市場目前仍處于恢復(fù)期,觸底之后的反彈仍需發(fā)展動能。

          第一太平戴維斯發(fā)布的報告顯示,今年第一季度,北京甲級寫字樓市場僅有位于通州運河商務(wù)區(qū)的通州中心C01項目正式交付,為市場帶來約5.7萬平方米的新增供應(yīng)。同期,盡管市場整體已進入復(fù)蘇軌道,但租戶方的選址策略仍較為謹(jǐn)慎,新租、搬遷、擴張需求仍未完全釋放;而去年累積的空置面積疊加目前仍待恢復(fù)的租賃需求,迫使業(yè)主方也承受著較大的去化壓力。

          來源:第一太平戴維斯

          新項目入市疊加需求疲軟,導(dǎo)致空置面積持續(xù)增加,2023年第一季度北京全市空置率環(huán)比、同比分別上升0.5、1.5個百分點,至16.8%的高位。去化空置面積的壓力不斷累加,迫使業(yè)主方不得不繼續(xù)讓渡議價空間“以價換量”,因此在一季度北京甲級寫字樓平均租金繼續(xù)下滑,至人民幣每平方米每月321.7元,環(huán)比、同比分別下降1.3%、5.1%。

          李想認(rèn)為,展望2023年全年,從供應(yīng)端來看,去年因疫情影響而推遲入市的在建項目預(yù)計將在今年內(nèi)漸次交付,2023年的北京寫字樓市場也將迎來一波供應(yīng)小高峰、供應(yīng)量將超過57萬平方米;需求端方面,盡管國內(nèi)的社會經(jīng)濟秩序已完全恢復(fù)常態(tài)、疫情也不再是寫字樓市場的絆腳石,但各行各業(yè)所面臨的復(fù)蘇難度與所需時間卻不盡相同,因此企業(yè)的租賃需求也相應(yīng)地產(chǎn)生了差異化。因此可以說,市場信心的回歸與真實租賃需求的釋放均需要一段較長的時間。

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