房地產(chǎn)業(yè)遇冷，整個產(chǎn)業(yè)鏈條的參與者，都受到了程度不等的影響。

李冰（化名）是山東信托青山20號信托產(chǎn)品（下稱“青山20號”）的受益人之一。2020年末，他出資數(shù)百萬元，購買了這個信托產(chǎn)品的份額。

青山20號的融資方，是深圳寶能投資集團(tuán)（下稱“寶能集團(tuán)”）。融資的抵押物，是寶能集團(tuán)在太原的項(xiàng)目建設(shè)用地。然而，李冰投資后一年不到，這個信托計(jì)劃出現(xiàn)了違約。

除了山東信托，重慶信托為寶能集團(tuán)提供融資的信托產(chǎn)品，也遇到了類似情況。

寶能在太原的三個項(xiàng)目“躺平”后，重慶、山東的相關(guān)法院、兩家信托公司和產(chǎn)品受益人、當(dāng)?shù)卣?，進(jìn)行了長時間的拉鋸。記者獲得的最新消息顯示，寶能在太原的三個項(xiàng)目建設(shè)用地，已經(jīng)被法院上架法拍平臺，而當(dāng)?shù)卣畢s對相關(guān)地塊開出“空置函”，希望從信托產(chǎn)品受益人手中，無償收回地塊的使用權(quán)。

類似的案例，此前尚未出現(xiàn)。對于寶能太原這三個項(xiàng)目所涉及的重慶信托、山東信托的兩個信托產(chǎn)品受益人來說，被依法判決由他們持有的這些地塊，如果最終被政府無償收回，他們超過40億元的投資資金，將難以收回。

公開拍賣后又下架

2020年6月，寶能集團(tuán)在太原成立三家項(xiàng)目公司，分別是：太原市寶創(chuàng)置業(yè)有限公司、太原市寶能泰盛置業(yè)有限公司（下稱“寶創(chuàng)置業(yè)”、“寶能泰盛”）、太原市寶能泰豐置業(yè)有限公司（下稱“寶能泰豐”），準(zhǔn)備在太原綜改區(qū)開發(fā)太原寶能城項(xiàng)目。

上述三家項(xiàng)目公司中，寶創(chuàng)置業(yè)、寶能泰盛對應(yīng)的融資安排是青山20號；寶能泰豐的融資渠道是重慶信托晉陽1號集合信托計(jì)劃（下稱“晉陽1號”）

李冰投資的青山20號，于2020年11月4日-2021年4月16日陸續(xù)發(fā)起設(shè)立，債權(quán)本金總共達(dá)到24億元。

相關(guān)文書顯示，2021年9月，寶能集團(tuán)即已出現(xiàn)違約。山東信托起訴后，經(jīng)過法院一審、二審，2022年9月，山東省高院作出二審判決，裁定青山20號信托產(chǎn)品項(xiàng)下的底層資產(chǎn)——兩批建設(shè)凈地，以及相應(yīng)公司的股權(quán)，歸該信托產(chǎn)品的受益人所有。

上述兩批建設(shè)凈地，一共包括14宗土地。6月20日，上述信托底層資產(chǎn)所涉及的土地，由濟(jì)南中院于京東法拍平臺上架。首拍時間定在7月20日。

據(jù)拍賣公告，太原市寶創(chuàng)置有限公司、太原市寶能泰盛置業(yè)有限公司（下稱“寶創(chuàng)置業(yè)”、“寶能泰盛”），是寶能集團(tuán)在太原的項(xiàng)目公司，這些地塊原打算投建“太原寶能城一期”項(xiàng)目。

拍賣資料顯示，上述土地的使用期限自2020年7月17日起。也就是說，寶能集團(tuán)2020年7月拿到這些土地，至今已三年有余。

根據(jù)公開信息，晉陽1號成立于2020年8月27日，存續(xù)規(guī)定為21.21億元。

與青山20號的情況類似，7月3日，重慶第五中級人民法院也在淘寶法拍平臺，上架了寶能在太原市小店區(qū)的13宗國有土地建設(shè)用地使用權(quán)。這部分土地使用權(quán)，是重慶信托晉陽1號集合信托計(jì)劃（下稱：晉陽1號）的底層資產(chǎn)，該土地的權(quán)屬本為寶能泰豐。

根據(jù)拍賣公告，該部分地塊拿地至今也已將近兩年，其中部分地塊起拍價為21億元，評估價超過30億元。而相對應(yīng)信托產(chǎn)品的規(guī)模，在21億元左右。

不過，第一財(cái)經(jīng)記者7月13日發(fā)現(xiàn)，由濟(jì)南中院上架的14宗地塊，同日已在京東法拍平臺下架。而重慶第五中院上架法拍的13宗地塊，仍在淘寶法拍平臺展示。

為何暫緩處置？

李冰告訴記者，7月11日，山東信托向受益人公告稱，正協(xié)同信托產(chǎn)品的代銷方平安銀行，與太原市有關(guān)部門案外協(xié)商太原寶能城項(xiàng)目有關(guān)事宜，所以暫緩了該 14宗地塊的法拍。

李冰說，7月9日，山東信托及平安銀行、重慶信托，在山西太原參加了由太原市規(guī)劃與自然資源局等主要人員出席的“聽證會”。會后山東信托向其反饋稱，太原市小店區(qū)擬以該土地兩年未開發(fā)為由，開出空置函，并收回上述地塊。

會后，晉陽1號、青山20號的投資者，以書面形式發(fā)出異議函。記者獲得的異議函內(nèi)容顯示，如果太原市小店區(qū)政府收回信托受益人持有的土地使用權(quán)，會直接導(dǎo)致數(shù)千名投資者失去抵押物。

李冰告訴記者，向有關(guān)部門發(fā)出異議函后，7月13日左右，濟(jì)南中院還是下架了準(zhǔn)備拍賣的土地。

根據(jù)記者獲得的山東信托公告，7月9日召開聽證會的緣由，是因?yàn)?天前，太原市規(guī)劃與自然資源局向?qū)毮芗瘓F(tuán)在太原的寶創(chuàng)置業(yè)、寶能泰盛兩家項(xiàng)目公司，出具了《閑置土地認(rèn)定書》和《閑置土地處置聽證權(quán)利告知書》，認(rèn)定兩家項(xiàng)目公司名下的14宗地為閑置土地，將采取閑置期滿兩年（即至2023年7月12日）后無償收回土地的處置措施。

晉陽1號的投資人宋希（化名），也向記者出示了重慶信托的公告。重慶信托告知投資人，7月4日，太原市規(guī)劃與自然資源局向項(xiàng)目公司出具了《閑置土地認(rèn)定書》和《閑置土地處置聽證權(quán)利告知書》，認(rèn)定項(xiàng)目公司名下的14宗地（其中1宗地為在建工程，未上架法拍）為閑置土地，將采取閑置期滿兩年（即至2023年7月12日）后無償收回土地的處置措施。

轉(zhuǎn)抵押后被認(rèn)定閑置

根據(jù)山東信托公告，青山20信的抵押土地，使用權(quán)評估值約為37.12億元。

李冰告訴記者，山東信托與寶能系的官司勝訴以后，項(xiàng)目經(jīng)理告訴他，“地是我們的了，只要把地賣了，完全可以覆蓋（項(xiàng)目融資）本息。”

然而，處置的道路比預(yù)想的要曲折得多。

“空置函”發(fā)出幾個月前，太原有關(guān)方面還嘗試通過“解封、轉(zhuǎn)抵押”的方式，從法院手中拿回已經(jīng)凍結(jié)的土地使用權(quán)。

今年5月，李冰突然接到了平安銀行客戶經(jīng)理的電話，他告訴李冰，山東信托將召開投資人大會，提請投資人表決，將信托合同項(xiàng)下質(zhì)押的寶能太原項(xiàng)目公司的14宗土地，予以解封，并轉(zhuǎn)抵押給代建商和前期資金代墊方。

客戶經(jīng)理的口頭通知沒多久，5月12日，李冰收到管理人山東信托的臨時公告。管理人通知信托受益人，擬召開受益人大會進(jìn)行表決，相關(guān)土地將轉(zhuǎn)抵押給代建商和前期資金代墊方。

在司法判決生效的情況下，又要解凍，李冰很不理解。

據(jù)山東信托此前的臨時公告，由于太原寶能城項(xiàng)目長時間停工，現(xiàn)已列入太原市保交付房地產(chǎn)項(xiàng)目。2023年4月27日，太原市小店區(qū)小店街道辦事處向信托計(jì)劃抵押人暨共同還款人——寶創(chuàng)置業(yè)、寶能泰盛送達(dá)關(guān)于監(jiān)管寶創(chuàng)置業(yè)公章的函件，由小店街道辦事處對兩者的公章予以監(jiān)管。

上述公告還通告受益人，將就是否同意青山20號計(jì)劃共同還款人——寶創(chuàng)置業(yè)名下的8號地塊，及寶能泰盛名下的39號地塊的土地使用權(quán)，作為山西二建集團(tuán)有限公司配合太原寶能城一期的復(fù)工復(fù)產(chǎn)、代墊太原寶能城一期工程款資金的還款保證措施，并向其或指定方辦理抵押登記的議案，管理人擬于近期召開受益人大會進(jìn)行表決。

對于晉陽1號對應(yīng)的底層資產(chǎn)，其投資人未在采訪中向第一財(cái)經(jīng)提及是否存在轉(zhuǎn)抵押等情況。

為何未及時采取措施？

據(jù)相關(guān)規(guī)定，閑置土地，是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人，超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地。

已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地的面積，占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一，或已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地。

另外，相關(guān)部門出臺的《閑置土地處置辦法》，規(guī)定了閑置土地的認(rèn)定程序：發(fā)出調(diào)查、使用權(quán)人自證、國土資源部門核實(shí)、做出處理等幾個程序。

其中，針對非因政府、不可抗力原因?qū)е麻e置，且未動工開發(fā)的土地，上述辦法規(guī)定：1.未動工滿一年的：國土部門下發(fā)《征繳土地閑置費(fèi)決定書》，按照土地出讓或者劃撥價款的20%以內(nèi)征繳土地閑置費(fèi)；2.未動工滿兩年的：國土部門下達(dá)《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》，無償收回土地使用權(quán)。

廣東圣馬律師事務(wù)所主任律師田勇對第一財(cái)經(jīng)記者分析，從上述情況來看，有關(guān)部門對寶能名下超期閑置土地的處理是合法的。

但又為何會出現(xiàn)法院已經(jīng)開始司法拍賣且信托受益人接受法拍，卻要被政府收回土地的情況呢？田勇分析，主要原因可能有二：一是現(xiàn)實(shí)中存在著買地即炒地、閑置土地監(jiān)管不及時等情況。

二是，相關(guān)部門面對過去十?dāng)?shù)年洶涌的閑置土地轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象，沒有及時處理。

田勇認(rèn)為，法院判決的司法權(quán)威性應(yīng)得到更高認(rèn)可。他建議，盡快出臺有關(guān)措施和規(guī)定，對歷史遺留問題與新發(fā)生問題，采用兩種不同的管理辦法，從而避免更多類似問題出現(xiàn)。