從前三季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)看，生產(chǎn)端和需求端均出現(xiàn)了明顯的邊際改善，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的積極信號(hào)不斷增多，顯示中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)企穩(wěn)反彈，正處于復(fù)蘇回暖的良好軌道上。但是必須要充分認(rèn)識(shí)到，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要問(wèn)題還是總需求不足，復(fù)蘇的基礎(chǔ)仍不牢固。未來(lái)仍需針對(duì)消費(fèi)和房地產(chǎn)市場(chǎng)兩大領(lǐng)域進(jìn)行有針對(duì)性的調(diào)控措施來(lái)擴(kuò)張總需求，以盡快提升名義經(jīng)濟(jì)增速，并使實(shí)際經(jīng)濟(jì)增速回到潛在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)間。

擴(kuò)大消費(fèi)要轉(zhuǎn)變思路，創(chuàng)新工具

前三季度，最終消費(fèi)支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率是83.2%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)4.4個(gè)百分點(diǎn)，但這是在資本形成貢獻(xiàn)相對(duì)下降的情況下發(fā)生的，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的支持作用尚不穩(wěn)固。消費(fèi)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期最重要的基本盤(pán)和基本面，是國(guó)家發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的 “定盤(pán)星”和“壓艙石”，未來(lái)依然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第一驅(qū)動(dòng)力。但消費(fèi)的穩(wěn)定增長(zhǎng)歸根結(jié)底離不開(kāi)穩(wěn)就業(yè)和提收入。為此需要全面落實(shí)就業(yè)優(yōu)先戰(zhàn)略，加大就業(yè)服務(wù)、技能培訓(xùn)等方面的政策支持力度，特別是重點(diǎn)解決好每年超過(guò)1000萬(wàn)的新增大學(xué)畢業(yè)生的就業(yè)工作。要通過(guò)擴(kuò)大就業(yè)崗位，盡快建立起就業(yè)—收入—消費(fèi)的良性循環(huán)，來(lái)為擴(kuò)大消費(fèi)提供收入保證，為擴(kuò)大內(nèi)需提供堅(jiān)實(shí)的支撐。

考慮到當(dāng)前各級(jí)政府的債務(wù)負(fù)擔(dān)較重以及具有較高回報(bào)的投資項(xiàng)目有限，未來(lái)擴(kuò)大內(nèi)需主要的著力點(diǎn)是消費(fèi)而不是投資，政策支持的重點(diǎn)也應(yīng)從“以擴(kuò)大投資為主”，逐步轉(zhuǎn)向“以擴(kuò)大居民消費(fèi)為主”，從中央到地方、到各部門要像重視招商引資、重視項(xiàng)目投資一樣重視恢復(fù)和擴(kuò)大居民消費(fèi)和公共服務(wù)消費(fèi)，適當(dāng)把財(cái)政資金安排向居民特別是低收入者、農(nóng)村老年人群、城市高齡離退休人員傾斜，額外的收入增加顯然會(huì)短期內(nèi)改善居民的邊際消費(fèi)傾向。對(duì)政府來(lái)說(shuō)，這筆錢是值得花的。因?yàn)橥顿Y需求畢竟是中間需求，只有消費(fèi)才是最終需求，它反映了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的內(nèi)生動(dòng)力。為此，要從頂層設(shè)計(jì)上創(chuàng)設(shè)一套支持?jǐn)U大消費(fèi)的全新模式和政策體系，大幅度增加擴(kuò)大消費(fèi)的財(cái)政預(yù)算，例如，在財(cái)政政策方面，明年可以繼續(xù)提高名義赤字率，繼續(xù)突破3%的限制，并發(fā)行萬(wàn)億級(jí)別較大規(guī)模的特別國(guó)債（不計(jì)入赤字），專門用于促進(jìn)和擴(kuò)大消費(fèi)，特別是擴(kuò)大基本公共服務(wù)方面的消費(fèi)，如中低收入群體的住房、醫(yī)療、教育、培訓(xùn)、社保、養(yǎng)老等方面的消費(fèi)，逐步實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)均等化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和高質(zhì)量發(fā)展。

為了提高有限的財(cái)政資金的效能，亟需創(chuàng)新政策工具的使用。政府可以采取一些不同以往的有針對(duì)性的新舉措，如創(chuàng)設(shè)中央財(cái)政直接補(bǔ)貼消費(fèi)、直達(dá)居民部門的創(chuàng)新型工具，以增強(qiáng)其消費(fèi)能力。例如，為中低收入群體、老年群體發(fā)放較大數(shù)額的消費(fèi)券或者現(xiàn)金補(bǔ)貼，甚至針對(duì)更廣泛的民眾，形成一種一段時(shí)期內(nèi)普惠性的政策，而且力度一定要夠大，才會(huì)有更好的效果。

穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)供需兩端同時(shí)發(fā)力

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，投資和銷售連續(xù)數(shù)年負(fù)增長(zhǎng)，部分房企仍然深陷流動(dòng)性危機(jī)，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍未完全出清，其資產(chǎn)和債務(wù)的清算未來(lái)會(huì)陸續(xù)展開(kāi)，其風(fēng)險(xiǎn)暴露將會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，其波及范圍將會(huì)涉及更多的企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)，這種狀況已對(duì)固定資產(chǎn)投資和宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)構(gòu)成明顯拖累。未來(lái)沒(méi)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)反彈，就沒(méi)有中國(guó)經(jīng)濟(jì)的真正回暖，也很難實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。

盡管今年以來(lái)出臺(tái)了很多支持性政策，但政策的力度有限，還沒(méi)有應(yīng)出盡出，很難扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)供大于求和購(gòu)買力不足的基本格局，在行業(yè)預(yù)期和投資者信心整體低迷的背景下，樓市復(fù)蘇動(dòng)能不夠強(qiáng)勁。為此，需要采取堅(jiān)決有力措施，加快“探索新的發(fā)展模式”，在供需兩側(cè)持續(xù)發(fā)力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)和健康發(fā)展”。

在需求端，應(yīng)堅(jiān)持因城施策、一城一策，進(jìn)一步優(yōu)化支持合理住房需求的政策。首先，對(duì)一線城市非核心區(qū)、二線城市的全部區(qū)域不必要的行政性限制措施盡早全面放開(kāi)，并適時(shí)擴(kuò)大到所有城市和所有區(qū)域，如限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等不合時(shí)宜的、具有收縮性和抑制性的政策，以更好地支持剛性需求和改善性住房需求；其次，繼續(xù)降低政策利率并引導(dǎo)長(zhǎng)期LPR的降低，繼續(xù)降低首套住房和二套房的按揭貸款利率，并降低所有存量住房的按揭貸款利率，甚至在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上進(jìn)行打折以鼓勵(lì)購(gòu)房者購(gòu)買；第三，繼續(xù)降低非熱點(diǎn)地區(qū)、非一二線城市的首套房和第二套住房的首付比例、交易稅費(fèi)等；第四，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況的變化，也可以考慮將這些政策進(jìn)一步向熱點(diǎn)一二線城市延伸、擴(kuò)圍，逐步全面實(shí)行一區(qū)一策。理論上只要房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)起色，支持性政策應(yīng)當(dāng)一直出，直到房地產(chǎn)市場(chǎng)擺脫低迷、銷售和投資漲幅回正為止。這不僅僅是穩(wěn)增長(zhǎng)的需要，更是防風(fēng)險(xiǎn)的需要。

在供給端，首先，繼續(xù)加大金融支持力度，特別是加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資支持力度，進(jìn)一步優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管政策，加大保交樓資金支持，各級(jí)政府均應(yīng)盡快成立專門的“保交樓”基金，加大力度救房企、保交樓，盡快幫助房地產(chǎn)企業(yè)恢復(fù)融資，改善流動(dòng)性，控制和穩(wěn)定金融體系的風(fēng)險(xiǎn)，從而穩(wěn)定行業(yè)和市場(chǎng)預(yù)期；其次，采取各種方式，加大保障性租賃住房供給，加快推進(jìn)長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)，推動(dòng)租購(gòu)?fù)砗妥赓?gòu)?fù)瑱?quán)的真正實(shí)現(xiàn)；第三，切實(shí)降低新增供地的土地成本，逐步減少由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的各種配套設(shè)施建設(shè)移交；最后，采取一切必要手段，推動(dòng)出險(xiǎn)、暴雷房企的債務(wù)重組和破產(chǎn)重整，推動(dòng)市場(chǎng)出清，盤(pán)活沉淀在房地產(chǎn)行業(yè)的大量資金。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，還是要加快推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)性改革。黨的二十大再次強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”的定位，強(qiáng)調(diào)要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。顯然，“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉”將是未來(lái)住房制度的大方向。在多主體供給方面，要引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，土地供應(yīng)由單一的政府轉(zhuǎn)變成政府、集體經(jīng)濟(jì)組織等主體，住房供給由開(kāi)發(fā)商為主轉(zhuǎn)變?yōu)檎?、開(kāi)發(fā)商、租賃中介公司、長(zhǎng)租公司等共同提供，供給形式也應(yīng)從單一的商品房轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩?、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房、集體用地租賃房等多品類供給。在多渠道保障方面，政府要承擔(dān)更多的住房責(zé)任，發(fā)揮積極作用，主動(dòng)運(yùn)用金融、土地、投資、貨幣化補(bǔ)貼、稅收等多種手段，充分保障“住有所居”。在“租購(gòu)并舉”方面，核心在租，租賃房市場(chǎng)的不平衡不充分是房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前發(fā)展的明顯短板，因此要加快各類租賃市場(chǎng)的建設(shè)。關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的制度改革，未來(lái)應(yīng)在房屋預(yù)售制、住宅用地體制、住宅供應(yīng)體制、租購(gòu)?fù)瑱?quán)制度、房地產(chǎn)稅收制度、住房公積金制度、政策性住宅金融機(jī)構(gòu)、農(nóng)村土地制度和集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度等多方面加快探索和推進(jìn)。

（王軍為華泰資產(chǎn)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事）