經(jīng)歷了一輪價(jià)格下跌、成交縮水，臨沂的幾個(gè)新房樓盤，在春節(jié)期間又熱鬧起來(lái)。這是山東人口最多、面積最大的地級(jí)市，“北漂”明陽(yáng)（化名）這次回來(lái)發(fā)現(xiàn)，假期看房的多半是和他一樣外地返鄉(xiāng)的人。

“城投建的房子更有保障，交房準(zhǔn)時(shí)，絕對(duì)不會(huì)爛尾。”看房過(guò)程中，中介呂緯（化名）反復(fù)告訴明陽(yáng)，現(xiàn)在買新房首推城投項(xiàng)目，價(jià)格已到了入手的合適時(shí)機(jī)。對(duì)呂緯來(lái)說(shuō)，去年11月似乎是樓市最后一個(gè)冷清的月份，12月到今年1月他一個(gè)人賣出8套房。

但成交走高主要還是靠二手房。包括明陽(yáng)在內(nèi)，大家對(duì)新房的“畏懼感”沒有消失。多個(gè)中介和樓盤銷售人員都向明陽(yáng)強(qiáng)調(diào)，熱門的新房、二手房?jī)r(jià)格已跌30%左右，繼續(xù)向下的空間不大了。

但經(jīng)過(guò)一輪大洗牌，新房冷熱分化越來(lái)越明顯，價(jià)格波動(dòng)幅度也有很大差異。記者在春節(jié)期間探訪發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)房企項(xiàng)目中，有樓盤在春節(jié)期間開大集、送錦鯉搞促銷，有樓盤則生意冷清提前放假。和很多城市一樣，臨沂多數(shù)樓盤都推出了返鄉(xiāng)置業(yè)優(yōu)惠政策，加上春節(jié)期間優(yōu)惠活動(dòng)等，至少可享受5%的價(jià)格折扣。當(dāng)?shù)刈畲蟮某峭豆緞t在全市率先推出了保價(jià)協(xié)議，有效期6個(gè)月。

北上廣深返鄉(xiāng)買房小高潮

與很多城市一樣，隨著老城區(qū)發(fā)展逐漸飽和，臨沂近幾年呈現(xiàn)明顯的向北、向東發(fā)展趨勢(shì)。市政府搬到北城新區(qū)的十幾年間，恒大、碧桂園等大型房企陸續(xù)入駐，這個(gè)待開發(fā)的郊區(qū)地帶，新起了近200個(gè)小區(qū)，周圍配套逐漸完善，小學(xué)、中學(xué)在這里的分校區(qū)也多了起來(lái)。

相比之下，老城區(qū)的樓市活躍度已不及北城新區(qū)，價(jià)格與成交量的變化也不比北城劇烈，后者逐漸成為新樓市風(fēng)向標(biāo)。

“這兩年（下跌）幅度大的在30%左右，大概（對(duì)應(yīng)）5000～10000元，但2022年底之前屬于緩慢下跌，去年3月之后更為劇烈。”呂緯告訴明陽(yáng)，隨著價(jià)格調(diào)整，去年以來(lái)返鄉(xiāng)置業(yè)重新掀起了小高潮，每逢假期都會(huì)有一批返鄉(xiāng)客戶來(lái)看房，相比過(guò)去兩年已好很多，“有時(shí)候一天帶看七八個(gè)客戶飯都吃不上。”

這個(gè)春節(jié)也一樣。臘月二十六這天，在北城新區(qū)幾個(gè)熱門樓盤，明陽(yáng)看到了不少春節(jié)返鄉(xiāng)的看房客，很多是從上海、深圳這些一線城市回來(lái)，觀望過(guò)后準(zhǔn)備在“底部”入手，用途各異。

明陽(yáng)也已觀望很久，但他這次依然無(wú)法判斷，現(xiàn)在是否真的已經(jīng)到了價(jià)格底部。“現(xiàn)在（北城新區(qū)）好一些的小高層均價(jià)12000（元）左右一平方米，洋房在16000（元/平方米）左右，比起之前2021年高峰，單價(jià)已經(jīng)分別降了5000塊錢左右，大約1/3吧。”呂緯告訴明陽(yáng)，現(xiàn)在能明顯感覺到二手房?jī)r(jià)格已接近成本線壓不動(dòng)，部分新房還有爭(zhēng)取的空間。

“2021年的時(shí)候是價(jià)格高峰，碧桂園這個(gè)小區(qū)最貴的時(shí)候賣到2萬(wàn)塊錢/平方米，一直到2022年初都還能維持在19000元左右，周圍二手房平均15000～16000元/平方米，熱門能賣到18000元/平方米。碧桂園洋房最高賣到27000元/平方米。現(xiàn)在分別差不多在12000元/平和16000～17000元/平。”當(dāng)?shù)爻峭豆卷?xiàng)目的一位售樓經(jīng)理小陳指著位于北城新區(qū)黃金位置的碧桂園某小區(qū)介紹說(shuō)，相比新房，二手房尤其10年以上價(jià)格會(huì)略低，但正常情況下整體與新房差距不會(huì)很大。

放眼全國(guó)，二手房?jī)r(jià)格調(diào)整幅度更大，新房降幅則有一定差異。這也是明陽(yáng)一直觀望的原因之一。

“和一些朋友和同行交流，山東其他城市確實(shí)是新房?jī)r(jià)格跌得慢一些，但臨沂北城新區(qū)很多小區(qū)價(jià)格更敏感，尤其是之前價(jià)格‘虛高’的熱門小區(qū)，開發(fā)商品牌不行了之后，價(jià)格下跌幅度已經(jīng)跟二手房差不多。”一位售樓經(jīng)理對(duì)記者說(shuō)。

城投項(xiàng)目更“熱”

最近有專家指出，當(dāng)前二手房市場(chǎng)已經(jīng)基本調(diào)整到位，新房市場(chǎng)亟須打破束縛，加速價(jià)格調(diào)整，恢復(fù)市場(chǎng)功能，其中關(guān)鍵是放開限價(jià)政策、消除保交樓的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂。

事實(shí)上，除了松綁備案價(jià)，通過(guò)調(diào)整首付、貸款利率以及一系列優(yōu)惠政策刺激需求，臨沂也在供給方面為保交樓推出了一系列政策，其一就是推動(dòng)城投公司承接房企爛尾項(xiàng)目。

當(dāng)?shù)刈畲蟪峭豆镜囊晃皇蹣墙?jīng)理告訴記者，在恒大破產(chǎn)、項(xiàng)目爛尾之后，公司陸續(xù)全盤接手，所有后續(xù)施工、銷售等都交給了城投公司旗下企業(yè)，其他房企的爛尾項(xiàng)目有些也被其他規(guī)模小些的城投公司接手。

“（城投）債務(wù)壓力是比之前大一些，但是比起房企來(lái)說(shuō)還是好很多，也是政府主導(dǎo)的‘保交樓’的一種方式?，F(xiàn)在有些房企的期房（施工進(jìn)展）也很緩慢，但是還沒到破產(chǎn)的地步。”當(dāng)?shù)匾晃坏禺a(chǎn)行業(yè)人士對(duì)記者表示，過(guò)去頭部房企拿地的位置都還不錯(cuò)，在正常環(huán)境中算是不錯(cuò)的項(xiàng)目。

“房地產(chǎn)行業(yè)出問(wèn)題之前，（臨沂）很多人就比較認(rèn)城投的項(xiàng)目，現(xiàn)在相當(dāng)于在新樓盤里基本沒什么競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手了。”一位從業(yè)十幾年的當(dāng)?shù)刂薪槿耸繉?duì)記者說(shuō)，中介對(duì)新樓盤的推薦力度跟廣告投放可能有一定關(guān)系，但城投項(xiàng)目本身的確更優(yōu)越一些。

位于市區(qū)邊緣的萬(wàn)科城，春節(jié)假期，這里開起了“年貨大集”——在售樓處一進(jìn)門的地方架起了簡(jiǎn)易魚池，買房送錦鯉，還有各種堅(jiān)果、水果打折券。

“活動(dòng)就是圖個(gè)樂(lè)呵，真買房子吸引我的主要是現(xiàn)房，還有萬(wàn)科的品牌。”一位在萬(wàn)科城現(xiàn)場(chǎng)看房的客戶對(duì)記者說(shuō)，自己是為了孩子以后上學(xué)想借機(jī)換一套大一點(diǎn)的房子，比較看重小區(qū)整體環(huán)境。

對(duì)比明顯的是，一部分房企售樓處已經(jīng)早早放假。明陽(yáng)在北城新區(qū)看的另一個(gè)房企項(xiàng)目，售樓處僅一位客戶經(jīng)理值班，略顯冷清。雖然樓盤對(duì)外宣稱兩批分別將于2024年、2025年完工交房，但中介和朋友都勸明陽(yáng)慎重考慮。此前，這家房企在山東其他多個(gè)城市的項(xiàng)目都（曾）有陷入爛尾的情況。

中介的春天回來(lái)了？

2023年11月是房產(chǎn)中介王燦（化名）業(yè)務(wù)最為慘淡的月份，但12月有明顯反彈。“我（去年）12月一個(gè)月賣了5套房，1月又賣了3套，如果不是快到春節(jié)放假，估計(jì)還會(huì)更多，”說(shuō)到這，王燦滿臉欣喜，“好像春天又回來(lái)了。”

王燦分析說(shuō)，臨沂當(dāng)前購(gòu)房需求的主要構(gòu)成中，一大部分來(lái)自改善型客群，包括學(xué)區(qū)房，另一部分是返鄉(xiāng)置業(yè)，剛需還沒有大起色。

但這種“春天的感覺”能否持續(xù)，王燦也不敢確定。雖然春節(jié)期間像明陽(yáng)一樣返鄉(xiāng)看新房的不少，但過(guò)去一個(gè)月賣5套全靠二手房，新房主要還是靠改善型需求，返鄉(xiāng)置業(yè)看房多，“下單”少。

這與很多機(jī)構(gòu)調(diào)研的全國(guó)情況差不多。中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，春節(jié)期間部分城市售樓處到訪量有所提升，但實(shí)際成交較為平淡，僅部分熱點(diǎn)及受返鄉(xiāng)置業(yè)帶動(dòng)的城市表現(xiàn)還可以?？硕鹱钚聢?bào)告也顯示，核心一二線城市熱度轉(zhuǎn)降、三四線返鄉(xiāng)置業(yè)缺席，今年春節(jié)重點(diǎn)城市成交同比下降40%。

克而瑞報(bào)告還指出，在這背后，是多數(shù)城市房企營(yíng)銷躺平，力度較弱，居民購(gòu)房信心不足，觀望情緒持續(xù)加劇。多位臨沂當(dāng)?shù)劁N售人員告訴記者，不同于全國(guó)性房企因急于賣房回款不斷壓價(jià)，部分當(dāng)?shù)匦⌒烷_發(fā)商樓盤較少，資金流更多依靠其他業(yè)務(wù)板塊，因此不愿吃虧“叫賣”，而是選擇了直接封盤停售，等待市場(chǎng)回暖。

記者在臨沂多個(gè)售樓處了解到，雖然很多樓盤營(yíng)銷“低調(diào)”，但優(yōu)惠力度普遍加大。以明陽(yáng)中意的萬(wàn)科城為例，原價(jià)約147萬(wàn)元的134平方米三居室，享受2%返鄉(xiāng)置業(yè)優(yōu)惠+1%合作中介帶看優(yōu)惠+1%及時(shí)簽約優(yōu)惠+1%新春購(gòu)房?jī)?yōu)惠之后，總價(jià)可降到140萬(wàn)元以下。

不過(guò)，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年，在百城二手住宅價(jià)格連續(xù)20個(gè)月環(huán)比下跌的情況下，百城新建住宅價(jià)格受政策管控及部分優(yōu)質(zhì)改善樓盤入市帶動(dòng)等因素影響，出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性上漲。