在經(jīng)歷一段時間的爆發(fā)式增長后，代建行業(yè)開始顯出增長疲態(tài)，企業(yè)的拓展增速明顯放緩，增長瓶頸初現(xiàn)。

中指研究院最新發(fā)布的《2024年中國房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜》顯示，2024年，28家重點代建企業(yè)代建新增規(guī)劃建筑面積同比增長僅7.7%。

這是過去五年以來的行業(yè)最小增速。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年以來，代建企業(yè)新簽約規(guī)模增幅每年都保持在10%以上，增速最低為2022年的11.3%，最高為2023年的56.3%。2024年是首次降至10%以下。

具體到企業(yè)來看，2024年，綠城管理、旭輝建管、藍城集團分別實現(xiàn)新簽約規(guī)劃建筑面積3649萬平方米、1588萬平方米、1570萬平方米，位列行業(yè)前三。三家企業(yè)的新簽約規(guī)模占比超3成。

但從TOP3企業(yè)的增速來看，除了旭輝建管同比增長超6成外，綠城管理的增速僅為3.4%，而藍城集團則不增反降；而TOP5整體的增速僅為3.5%。

頭部企業(yè)增速的下降被認為是行業(yè)整體增速放緩的原因之一。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，代建作為服務(wù)行業(yè)，受服務(wù)行業(yè)固有特征影響，當規(guī)模達到一定時，很難保持高速增長，加之代建頭部企業(yè)的市場占有率較高（可達40%-50%），28家代表企業(yè)中，頭部企業(yè)規(guī)模難以維持高速增長之時，行業(yè)整體規(guī)模增速就相應(yīng)減緩。

這背后的原因之一是當前房地產(chǎn)銷售的不景氣。億翰智庫產(chǎn)品力研究總監(jiān)周旋坦言，代建的“天花板”很明顯，“新房銷售每年在往下走，就意味著代建行業(yè)的增長空間受限。從當前的形勢來看，代建的池子里容不下那么多企業(yè)，競爭已經(jīng)十分激烈，不少頭部企業(yè)都出現(xiàn)了價格戰(zhàn)，小企業(yè)存活難度較大，行業(yè)難免出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。”

旭輝建管總裁劉冰洋也認為，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在承受的壓力較大，銷售規(guī)模在縮減，在如此的市場壓力下，代建也面臨壓力，項目一旦開工建設(shè)就要承擔各種風險，例如投入龐大的背景下卻出現(xiàn)銷售不理想的情況等，在這樣的背景下，不少委托方就會選擇等待觀望，暫緩入市。

當前代建主要委托方為托底拿地的城投，而城投公司的開工率明顯較低?？硕鸾y(tǒng)計顯示，由于運營專業(yè)度普遍不及規(guī)模國央企和高周轉(zhuǎn)的民企，2021年至今，城投拿地項目中全部開工的地塊僅有20%，加上部分開工的地塊，總體開工率僅22%。

此外，劉水指出，2023年以來，城投拿地規(guī)模持續(xù)下降，也就導致委托項目數(shù)量有一定下降；這一時期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛入局代建，導致代建行業(yè)在2023年出現(xiàn)高增長的局面，高基數(shù)之下，2024年代建增速明顯放緩。

盡管當前發(fā)展遭遇瓶頸，但對比國外成熟市場的代建滲透率，我國代建行業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。

據(jù)克而瑞對29個重點城市、近萬個在售的商品住宅項目的梳理，當前核心城市商業(yè)代建比例仍然較低。具體來看，在近1萬個在售項目中，代建比例（按項目個數(shù)）僅有1.67%；按不同能級城市的統(tǒng)計結(jié)果看，一線城市代建比例低至0.8%，二線城市為1.6%，三四線城市較高，約為2.6%。未來代建還大有可提升空間。

具體到當前，劉冰洋認為，隨著監(jiān)管層出臺的各項利好政策，樓市正在修復，同時地方化債、閑置土地回收等也蘊含著新的機會。他分析稱，部分城投手中的地塊開發(fā)條件并不理想，因為當時拿地價高，現(xiàn)在入市會面臨虧損，這類型項目是無法開發(fā)的，但若回收后再以合理的價格釋放，也就有了重新開發(fā)的機會。

打鐵還需自身硬，突破當前發(fā)展瓶頸的關(guān)鍵是不斷提高自身的實力，尋找適合自身的發(fā)展模式。

劉水認為，銷售去化能力成為企業(yè)突圍的一項重要能力。當前多數(shù)代建項目為代建代銷，根據(jù)中指研究院調(diào)查，近6成受訪者認為產(chǎn)品定位的適銷性是代建企業(yè)受到委托方青睞的重要原因。因此，代建企業(yè)通過準確的項目定位、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品品質(zhì)，打造適銷的產(chǎn)品，提高項目去化能力，從而不斷提升品牌口碑和委托方滿意度，提升服務(wù)水平，打造專業(yè)化代建品牌。

除此之外，品牌企業(yè)還可以通過引進合伙人制度，拓寬項目拓展渠道，擴大品牌輸出范圍。

明源地產(chǎn)研究院提及，代建的合伙人機制，最早由中原建業(yè)在2022年發(fā)起，這一機制的核心是通過與外部合伙人合作，借助其手中的項目資源或人脈資源，快速進入新的城市、獲取新的項目。借道合伙人制度有助于企業(yè)快速打開局面，這也反映出了代建企業(yè)對于規(guī)模增長的渴求。

不止于此，部分代建企業(yè)正在將服務(wù)充分前置。明源地產(chǎn)研究院指出，有企業(yè)嘗試介入到項目前期拿地階段，幫助委托方看地、做投資測算，對投資拿地給出專業(yè)建議，從而扭轉(zhuǎn)“來料加工”的被動局面，對合作結(jié)果有更多的把握。

旭輝建管正在朝著這一方向努力。在劉冰洋看來，很多地方城投有為市場托底的需求，要主動進行投資，“我們?nèi)退麄冏雠袛啵乙粋€靠譜的地塊進行投資，在完成任務(wù)的同時，也增強城投投資的意愿和信心。”這一模式已形成了成功的案例，實現(xiàn)“從被動地找項目，到主動尋找合作伙伴”的轉(zhuǎn)變。

劉水還建議，代建企業(yè)可創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，以差異化在激勵競爭中突圍。一方面可針對不同服務(wù)對象，積極探索并利用新的結(jié)構(gòu)性機遇擴大規(guī)模，如綠城管理實現(xiàn)了在配售型保障性住房項目上的探索。另一方面，代建企業(yè)可針對不同物業(yè)類型，拓展康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、場館等領(lǐng)域的代建業(yè)務(wù)。