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開年之后，政策大禮來了。

2月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期貸款市場報價利率（LPR）維持在3.45%，但5年以上LPR從4.2%下調(diào)至3.95%。

時隔8個月，5年期以上LPR迎來龍年首次下調(diào)。本次調(diào)整是自2019年8月央行改革LPR形成機制以來降幅最大的一次，1年期和5年期LPR的利差也收窄至歷史新低。

之前降息幅度，都是10個基點為單位，偶爾20個基點，但是這次一下子降息25個基點，幅度史無前例。

LPR由20家商業(yè)銀行報價形成，作為銀行貸款定價的基準，直接關系企業(yè)和居民的融資成本和財務支出。其中1年期LPR是實體經(jīng)濟貸款參考的基準利率，5年期LPR是中長期貸款的基準利率，直接影響個人房貸。

這一次降息讓市場意外的有兩點，一個是5年期降息幅度之大，讓市場側目，而另一個則是5年期大降之后一年期維持不動，市場的共識是，本次降息是專門刺激房地產(chǎn)市場的。

簡而言之，5年期利率降低之后，購房者的持有成本將對應下調(diào)。大部分人買房都靠按揭，因此購房成本有很大一部分是貸款利息，這一部分隱性成本雖然不表現(xiàn)在房價上，但直接影響購房者入市信心，對購房者來說，降利率的本質(zhì)，也是降房價。

這種效應在房價總量大的一線城市表現(xiàn)得更加明顯，比如在上海一套1000萬元貸款本金的房子，如果按30年等額本息償還方式簡單測算，此次降息后購房者月供大約可減少1500元左右，總成本降低54萬元，確實有助于進一步促進房貸申請和消費，促進后續(xù)購房市場的活躍。

不過，對于已經(jīng)在供樓的購房者來說，本次降息帶來的利好，要到“下一定價日”之后，也就是2025年之后才能享受。也就是說，這個政策選擇在開年之后出，而不是2023年底，目的也是刺激新入市者，而對于被詬病已久的存量貸款高利率保持相對的謹慎。

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此前央行對降低LPR保持相對謹慎，為什么此次幅度如此之大？

東吳證券陶川團隊認為，年初地產(chǎn)銷售平淡，利率調(diào)降是“當務之急”。本次5年期LPR降幅超預期，意在促使樓市量價盡快企穩(wěn)，也釋放出后續(xù)穩(wěn)樓市政策繼續(xù)出臺的信號。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年1月，新房市場季節(jié)性回落，供求雙淡，TOP100房企僅實現(xiàn)銷售操盤金額2350.6億元，同比降低34.2%，環(huán)比降低47.9%，單月業(yè)績規(guī)模創(chuàng)近年來新低。

當前行業(yè)仍處在風險出清期，雖然近期政策面不斷優(yōu)化、釋放利好，監(jiān)管層支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求、提振市場信心。但市場信心和行業(yè)預期修復尚需時日，這也是5年期利率降幅如此之大的重要原因。

目前來看，政策的支持力度仍比較大，2024年以來的兩次降準降息操作均超預期。2024年1月24日，央行行長潘功勝首次在新聞發(fā)布會上宣布降準降息，即下調(diào)存款準備金率0.50個百分點以及下調(diào)再貸款再貼現(xiàn)利率0.25個百分點至1.75%。

這一次降準降息之前沒有任何征兆，且0.50個百分點的降準幅度也超出了市場預期的0.25個百分點。因此，超預期的降準也給了降息充分的空間。

另據(jù)華泰證券易峘團隊，5年以上LPR報價下調(diào)，若對應同樣幅度的存量房貸利率調(diào)整，將每年為居民部門節(jié)省房貸支出約600億元，約占年度居民房貸總支出的1.8%及居民可支配收入的0.1%。

減少的這部分房貸支出，居民可以用來消費，這也是一個重要原因。當然前提是目前的低利率能夠持續(xù)下去。上海師范大學房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦接受第一財經(jīng)采訪時稱，本次房貸利率下調(diào)是信貸市場化機制作用的結果，下降幅度較大，對減少購房成本、增加購房人可支付性有直接的作用，并可能在短期促進購房需求的釋放。

也有比較樂觀的市場聲音認為，考慮到去年按揭利率降幅不算大，今年房貸款利率將會持續(xù)下行，首套房及二套房貸款利率至少有30個基點的降幅。

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目前的樓市情況仍較為嚴峻，從1月份銷售情況看，一線環(huán)比跌幅略低于二三線，一線城市總成交為152萬平方米，同環(huán)比降幅分別達到了22%和38%。二三線城市總成交737萬平方米，環(huán)比下降了44%，同比下降18%。

這里當然與去年下半年以來一線城市開始放寬限購條件有關，以上海為例，開年伊始利好新政疊加不斷，金山購房5年內(nèi)免交通費、降低公積金二套首付比例；奉賢、青浦新城出臺人才安居新政等，雖然政策效果不及預期，但至少總體上止住了跌勢；而力度更大的廣州和深圳雖然環(huán)比回落，但同比持增，這是一個好現(xiàn)象。

對市場來說，房價止跌企穩(wěn)是一件好事，但對新入市的購房者來說，多少還是希望房價下跌的，特別是一線城市和強二線城市，房價整體還比較高，如果要保房價而又要利好購房者，只能期待降低利息了。

這種既要又要看似很擰巴，但只要看到，2023年房地產(chǎn)銷售總量仍有11.7萬億元，而2023年一年GDP才126萬億元，我們就不難發(fā)現(xiàn)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場仍是提振經(jīng)濟的重要抓手，房地產(chǎn)是國家支柱產(chǎn)業(yè)的地位中短期不容被質(zhì)疑。

當前樓市的尖銳矛盾是，政策強推但需求端乏力，大家因為收入降低、收入不穩(wěn)定而不敢不愿買房。所以，未來政策的發(fā)力點應該在需求端下更大功夫——如果不能讓房企讓利（降價），就只能銀行讓利了。

有一組數(shù)據(jù)也值得關注，克而瑞整理的全國庫存數(shù)據(jù)表顯示，各層級城市的庫存已經(jīng)有了較大的改變，上海、杭州、成都、西安、合肥、長沙這些城市，狹義庫存見底，去化周期都在1年之內(nèi)，其中杭州和長沙改善房庫存進入稀缺周期。

而一些三四線城市庫存消化周期高達36個月，再創(chuàng)新高，特別是呼和浩特、阜新、防城港、梅州、東營等典型代表，去化周期高達50個月以上。

隨著核心城市松綁政策持續(xù)推進，政策寬松也將進入加速落地階段，一二線城市大概率將迎來利好，嗅覺靈敏的購房者已經(jīng)開始潛伏入市；而更多的三四五線城市，籃子里面的工具越來越少，地方能用的資源也不足，政策的有效性與持續(xù)性仍有待市場檢驗。

（作者系資深媒體人）

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