2024年全國兩會(huì)期間，房地產(chǎn)再次成為焦點(diǎn)話題，如何化解行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)、疏通房企流動(dòng)性堵點(diǎn)、重構(gòu)新型發(fā)展模式，受到業(yè)內(nèi)外廣泛關(guān)注。

“建議取消商品房預(yù)售制度”“設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制”“制定系列金融方案促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展”，各方都在積極建言獻(xiàn)策，共促行業(yè)走向穩(wěn)健新方向。

商品房預(yù)售是我國房地產(chǎn)行業(yè)的慣有制度，但自本輪地產(chǎn)周期下行以來，預(yù)售制下交樓困難，已成為需要社會(huì)消化的一塊“骨頭”；房企資金普遍緊張，更是當(dāng)下急需解決的痛點(diǎn)與堵點(diǎn)，關(guān)系著后續(xù)行業(yè)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制能否順利構(gòu)建。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，從目前官方定調(diào)看，后續(xù)房地產(chǎn)行業(yè)要“標(biāo)本兼治”化解風(fēng)險(xiǎn)，在需求端政策維持寬松、修復(fù)房企自我造血功能，持續(xù)改善企業(yè)融資環(huán)境；長(zhǎng)期來看，要加快適應(yīng)行業(yè)供求關(guān)系變化，構(gòu)建“保障+商品”住房供給雙軌制，推動(dòng)建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

房企融資堵點(diǎn)仍待疏通

兩會(huì)向來是房地產(chǎn)政策的風(fēng)向標(biāo)，今年官方如何定調(diào)？

3月5日，政府工作報(bào)告中房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容延續(xù)了去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署，多數(shù)出現(xiàn)在“更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”章節(jié)。

報(bào)告強(qiáng)調(diào)，要“標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)經(jīng)濟(jì)金融大局穩(wěn)定”“優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

“標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍是2024年重要目標(biāo)，當(dāng)前房企整體資金面依然承壓，特別是民營企業(yè)經(jīng)營壓力大，穩(wěn)住市場(chǎng)主體是今年行業(yè)重要工作之一。”中指研究院表示。

當(dāng)下穩(wěn)定市場(chǎng)的一大措施，便是城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截至2月28日，全國31個(gè)省份276個(gè)城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，共提出房地產(chǎn)項(xiàng)目約6000個(gè)，商業(yè)銀行快速進(jìn)行項(xiàng)目篩選，審批通過貸款超2000億元。

中指研究院表示，融資協(xié)調(diào)機(jī)制加快建立，有利于房企特別是民企資金流動(dòng)性得到改善。隨著項(xiàng)目資金逐漸落位，項(xiàng)目建設(shè)也將加速推進(jìn)，對(duì)市場(chǎng)的正向影響有望進(jìn)一步顯現(xiàn)。

全國政協(xié)委員、均瑤集團(tuán)董事長(zhǎng)王均金也提到了相關(guān)問題。今年兩會(huì)，他提交了一份《關(guān)于制定系列金融等政策促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的提案》。

“房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，在穩(wěn)增長(zhǎng)、促就業(yè)過程中起到重要作用。”王均金認(rèn)為，在“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”的大背景下，短期內(nèi)需要制定系列金融等方案促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

為此他提出六點(diǎn)建議，包括金融機(jī)構(gòu)平等對(duì)待房企融資需求、通過“貼息+REITs”模式盤活沉淀資產(chǎn)、地方政府建立城市公共住房基金、設(shè)立住房金融互助機(jī)構(gòu)支持新市民購買住房、保障金融機(jī)構(gòu)權(quán)益促進(jìn)貸款積極性、抓好“一城一策”供需土地與房源規(guī)劃管理。

就前述融資“白名單”制度，王均金認(rèn)為，該機(jī)制對(duì)減少社會(huì)資源浪費(fèi)、減少房地產(chǎn)陣痛作用巨大，但由于這一年來房產(chǎn)銷售下滑，在建項(xiàng)目的未來銷售去化預(yù)期較難評(píng)估，還款周期拉長(zhǎng)、如期還款存在不確定性，是銀行提供項(xiàng)目融資的最大瓶頸。

為此，他建議各地政府配套出臺(tái)相關(guān)政策，建立類似城市公共住房基金，針對(duì)未能在合理期限內(nèi)市場(chǎng)化去化變現(xiàn)、影響銀行貸款還本付息的項(xiàng)目，按照政府審核成本價(jià)低價(jià)收購現(xiàn)房，這樣既能增加城市租賃住房，也能打通“白名單”項(xiàng)目的資金鏈閉環(huán)。

值得注意的是，上述融資“白名單”制度更多是為助力“保交樓”，當(dāng)前房企經(jīng)營性現(xiàn)金流受銷售端低位運(yùn)行影響而承壓，融資端現(xiàn)金流亦受限，需要政策端的更多呵護(hù)與支持。

中銀證券認(rèn)為，除了銀行貸款之外，房企在債券融資方面也應(yīng)有更多支持，一方面穩(wěn)定市場(chǎng)信心，另一方面今年房企債務(wù)到期規(guī)模較大，“借新還舊”是防止大規(guī)模違約的方式之一。目前房企融資緊迫性較強(qiáng)，部分房企仍有違約可能，債券融資方面急需政策出臺(tái)。

商品房預(yù)售急需新路

除了疏通房企融資、化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，商品房預(yù)售成為一大熱點(diǎn)話題。

今年，全國人大代表、浩天律師事務(wù)所合伙人會(huì)議主席朱征夫擬提交“關(guān)于取消商品房預(yù)售制度”的建議。朱征夫認(rèn)為，商品房建設(shè)已經(jīng)過了高速增長(zhǎng)期進(jìn)入存量時(shí)代，建議考慮取消商品房預(yù)售制度，讓購房者不用承擔(dān)樓盤項(xiàng)目爛尾重大風(fēng)險(xiǎn)。

朱征夫表示，商品房預(yù)售制度在我國房地產(chǎn)發(fā)展歷史進(jìn)程中起到了一定積極作用，但2021年以來，房企相繼發(fā)生債務(wù)危機(jī)，各地出現(xiàn)大量地產(chǎn)項(xiàng)目停工現(xiàn)象。“我國商品房建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代，商品房預(yù)售制度會(huì)助長(zhǎng)房企高杠桿高風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)模式。”

在他看來，取消預(yù)售制度之后，購房者不僅不用承擔(dān)商品樓盤項(xiàng)目爛尾重大風(fēng)險(xiǎn)，也不必承擔(dān)不必要的貸款違約風(fēng)險(xiǎn)，而且由于購房者購買的商品樓盤看得見、摸得著，切實(shí)滿足普通購房者買得放心、用得舒心的剛性和改善性住房需求。

同時(shí)，預(yù)售制度取消會(huì)迫使小開發(fā)商進(jìn)行重組整合，市場(chǎng)主體將更優(yōu)質(zhì)，樓盤爛尾和違約交付等問題大大減少。對(duì)銀行而言，擔(dān)保物由期房變?yōu)楝F(xiàn)房，擔(dān)保物更集中可靠，壞賬風(fēng)險(xiǎn)降低。對(duì)整個(gè)金融系統(tǒng)而言，供需兩端的杠桿率降低，也有利于降低系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

取消商品房預(yù)售、推行現(xiàn)房銷售的問題，在業(yè)內(nèi)爭(zhēng)議已久。近兩年，多地提出推行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，比如之前鄭州成交首宗“競(jìng)現(xiàn)房銷售”地塊，北京競(jìng)報(bào)現(xiàn)房銷售面積的地塊也越來越多，不過目前仍停留在個(gè)別城市試點(diǎn)階段，大規(guī)模推行尚有困難。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，過去因部分企業(yè)違規(guī)挪用預(yù)售資金，導(dǎo)致近兩年部分項(xiàng)目不能順利交付，損害了購房者的合法權(quán)益。在此情形下，不少城市加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，而過度嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管，也一定程度上影響了房企資金流動(dòng)性。

“房地產(chǎn)發(fā)展新模式正在加快構(gòu)建，預(yù)售制改革也在穩(wěn)步推進(jìn)。”她表示，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)是重要方向，進(jìn)一步完善預(yù)售資金監(jiān)管也是重要舉措之一，如何在保障項(xiàng)目交付的同時(shí)，減弱資金監(jiān)管對(duì)企業(yè)流動(dòng)性的影響、提高預(yù)售資金使用效率等，是需要考慮的問題。

3月7日，全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任易綱表示，建議設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制，允許房企依法合規(guī)動(dòng)用一定比例的預(yù)售監(jiān)管賬戶資金。

具體而言，由中央財(cái)政或人民銀行每年按預(yù)售監(jiān)管資金余額的1%提取預(yù)售保險(xiǎn)基金（估計(jì)約100億元/年），先考慮以三年為限（2024年~2026年），共提取預(yù)售保險(xiǎn)基金約300億元；允許房企主體按照公司治理結(jié)構(gòu)依法合規(guī)動(dòng)用一定比例的預(yù)售監(jiān)管賬戶資金，估計(jì)有約1萬億元資金可由房企立即使用；如果將來房企出現(xiàn)爛尾樓，由預(yù)售保險(xiǎn)基金以該房企動(dòng)用資金為上限先行賠付。

易綱表示，當(dāng)前政策的重點(diǎn)首先是壓實(shí)房企主體責(zé)任，發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用，然后才是壓實(shí)地方政府的責(zé)任。要重點(diǎn)支持大多數(shù)房企特別是民營頭部房企持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，著力解決它們的流動(dòng)性困難，支持房企把樓蓋好，按質(zhì)按時(shí)交到購買者手中。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，設(shè)立商品房預(yù)售資金保險(xiǎn)制度，有助于強(qiáng)化買房人對(duì)期房的接受度，規(guī)避期房延期交房和爛尾的可能。但最關(guān)鍵的是，應(yīng)該建立“誰受益誰投保”的制度，或者由開發(fā)商、小業(yè)主去投保，也能夠確保爛尾樓得到保險(xiǎn)公司的賠償。

穩(wěn)收入、穩(wěn)預(yù)期是關(guān)鍵

當(dāng)下，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍有空間但速率放緩，需要加快適應(yīng)行業(yè)新形勢(shì)，打開發(fā)展新局面。今年政府工作報(bào)告釋放出積極信號(hào)，宏觀與行業(yè)供需兩端政策有望繼續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期和信心有望逐步修復(fù)，推動(dòng)行業(yè)供求關(guān)系達(dá)到新的平衡點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在行業(yè)供需關(guān)系已發(fā)生改變的當(dāng)下，標(biāo)本兼治化解風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)的就是供需兩端的政策性呵護(hù)，其中需求企穩(wěn)改善是核心要素。在“滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”的指引下，預(yù)計(jì)各地需求端政策將進(jìn)一步優(yōu)化。

自2023年7月政治局會(huì)議首次提出“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”以來，各地已相繼落實(shí)調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策，包括各大一線城市落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”、調(diào)降首付比例并優(yōu)化普宅標(biāo)準(zhǔn)等。2024年1月，一線城市的限購政策陸續(xù)放開?？硕鹫J(rèn)為，預(yù)計(jì)今年一線城市調(diào)控趨松、二三線城市全面放開的總趨勢(shì)不會(huì)變，北上廣深杭蓉等城市“四限”均有再松綁空間。

除了各類限制性政策的調(diào)整外，結(jié)合此次政府工作報(bào)告中特別提及的“推動(dòng)降低房貸成本”，疊加“靈活適度、精準(zhǔn)有效”的貨幣政策，業(yè)內(nèi)預(yù)期后續(xù)房貸利率及其他信貸政策都可能進(jìn)一步放松。中銀證券表示，后續(xù)居民住房信貸政策仍有進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整的空間，以減少居民購房支出，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)修復(fù)。

中長(zhǎng)期來看，新型城鎮(zhèn)化則將為住房需求提供重要支撐。政府工作報(bào)告明確“積極推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化”，并提及“完善‘人地錢’掛鉤政策”“注重以城市群、都市圈為依托，促進(jìn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展”。

中銀證券認(rèn)為，這預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)份額將向核心城市群、都市圈集中，同時(shí)預(yù)計(jì)未來各地的落戶、人才政策或?qū)⑦M(jìn)一步發(fā)力，土地資源或向人口持續(xù)凈流入、人口基數(shù)大的優(yōu)勢(shì)地區(qū)傾斜，疊加資金的聚集，將支撐這些地區(qū)中長(zhǎng)期的樓市發(fā)展。

與此同時(shí)，加速推進(jìn)保障性住房、城中村改造等“三大工程”建設(shè)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。從2022年政府工作報(bào)告中的“探索”到如今的“加快構(gòu)建”，可見當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展新模式的內(nèi)涵已經(jīng)逐漸清晰，完善住房保障體系、城中村改造等均是重要方向。

值得注意的是，穩(wěn)住需求、構(gòu)建新模式的根本還在于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。不少觀點(diǎn)認(rèn)為，過去一系列降首付、降利率等需求端政策效果不顯，居民房貸出現(xiàn)收窄的跡象，根本原因在于其對(duì)就業(yè)和收入增長(zhǎng)缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定的預(yù)期，因此普遍選擇縮減開支、提前還貸。

政府工作報(bào)告明確，2024年發(fā)展主要預(yù)期目標(biāo)包括“國內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)5%左右；城鎮(zhèn)新增就業(yè)1200萬人以上，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率5.5%左右；居民消費(fèi)價(jià)格漲幅3%左右；居民收入增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同步”。

中銀證券認(rèn)為，過去兩年多以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的根本原因之一在于居民對(duì)于就業(yè)和收入增長(zhǎng)缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定的預(yù)期。此次政府工作報(bào)告明確提出，“各地區(qū)各部門要多出有利于穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)的政策”“多措并舉穩(wěn)就業(yè)促增收”。

“只有穩(wěn)住居民對(duì)于收入與就業(yè)的預(yù)期，才可能使得行業(yè)需求端的寬松政策顯效，起到提振樓市的作用。”上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為。