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租金依然處于下行的北京寫字樓市場,近期也顯露轉(zhuǎn)好的信號。
“3月份開始,企業(yè)租戶的搬遷意愿多了,我們的帶看量增加了很多,尤其是一些中小客戶。”世邦魏理仕華北區(qū)辦公樓租戶部負責(zé)人袁慧對第一財經(jīng)表示,北京寫字樓市場的活躍度提升了。
世邦魏理仕(CBRE)9日發(fā)布《2024年第一季度北京房地產(chǎn)市場回顧》顯示,2024年第一季度,北京寫字樓市場呈現(xiàn)業(yè)主發(fā)力維持租戶穩(wěn)定性、租金加速下行、甲級寫字樓降幅超乙級等特點。
供應(yīng)方面,北京寫字樓市場2024年第一季度僅有一個新項目竣工交付,該項目位于非集中商務(wù)區(qū)的西直門,交付時已取得了15%的預(yù)租率。
世邦魏理仕華北區(qū)研究部負責(zé)人孫祖天介紹,今年第一季度,業(yè)主發(fā)力維持租戶穩(wěn)定性,在租金和軟性服務(wù)等方面提供多重激勵舉措以提升續(xù)租的成功率。受季節(jié)因素影響,新租交易總面積環(huán)比下降。在新租交易中,搬遷活動依然是主流,占交易總面積超四分之三,大部分來自市區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓以外的樓宇。
資料來源:世邦魏理仕
從行業(yè)看,在保險和基金類租戶整合搬遷助推下,金融重回新租需求之首,面積占比達31%;TMT以21%的新租面積占比位居第二,主要受2000平方米以下小面積的應(yīng)用軟件、云計算和大數(shù)據(jù)等換遷需求驅(qū)動;消費品制造業(yè)因季內(nèi)錄有大面積的升級搬遷交易,占比攀升至第三位。
孫祖天表示,今年第一季度大面積退租情況逐漸減少,北京全市凈吸納量環(huán)比增加兩倍達7.3萬平方米。中關(guān)村、奧體等科技中心,以及麗澤、通州和石景山等新興商務(wù)區(qū),受益于租戶搬遷意愿的增強,季內(nèi)凈吸納量均超過一萬平方米。
在寫字樓的整體空置率方面,孫祖天對第一財經(jīng)表示,雖然季度內(nèi)凈吸納量為7.3萬平方米,但由于統(tǒng)計環(huán)節(jié)對基數(shù)樣本上進行了微調(diào),所以此次北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場的整體空置率環(huán)比小幅抬升0.3個百分點至22.0%。
“整體上看,北京寫字樓的空置率還是一個比較平穩(wěn)的狀態(tài)。”孫祖天說。
不過,市場的平穩(wěn)也有賴于業(yè)主對于租金的下調(diào),在一定程度上刺激了租賃需求。
上述報告顯示,北京優(yōu)質(zhì)寫字樓的租金還是呈現(xiàn)下行態(tài)勢,同樣本比環(huán)比下降2.0%至每月每平方米283.3元,其中王府井、CBD、金融街、望京、燕莎等區(qū)域跌幅靠前。與此同時,面對市場對優(yōu)質(zhì)租戶的激烈競爭,部分標(biāo)桿樓宇希望通過降租獲得更大的主動權(quán),使得甲級租金跌幅在近七個季度內(nèi)首次超過乙級。
對于后期市場演變,袁慧表示,未來六個月,預(yù)計北京全市無新增項目入市,租戶的選址機會將主要集中于存量樓宇。短期內(nèi),業(yè)主對需求存量的競爭將推動甲乙級寫字樓租金均出現(xiàn)下調(diào),也使得優(yōu)質(zhì)寫字樓市場相對低品質(zhì)辦公空間的性價比優(yōu)勢更趨突出,并從中吸引更多有提質(zhì)增效需求的租戶搬遷入駐。
“長期看,北京市政府近期出臺的促進創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)行動、高精尖和中小企業(yè)發(fā)展資金實施指南等政策有望提振企業(yè)信心,推動年內(nèi)需求復(fù)蘇和空置去化。”袁慧說。
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2025年辦公樓市場新增供應(yīng)加速,新增需求有所改善但幅度不大,短期內(nèi)降本增效仍將主導(dǎo)租戶策略
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近年來,由于醫(yī)藥、醫(yī)療、醫(yī)保費用快速增長,住院率高企,疊加參保人數(shù)下滑,部分地區(qū)居民醫(yī)保基金透支問題逐漸顯現(xiàn)。
2024年,我國跨境電商進出口2.63萬億元,同比增長10.8%,高于同期外貿(mào)整體增速5%。作為占全國跨境電商進出口額30%以上的廣東省,近兩年來對跨境電商相關(guān)的產(chǎn)業(yè)空間形態(tài)(寫字樓、倉儲物流園)的需求也隨之增加。