租金依然處于下行的北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)，近期也顯露轉(zhuǎn)好的信號(hào)。

“3月份開(kāi)始，企業(yè)租戶的搬遷意愿多了，我們的帶看量增加了很多，尤其是一些中小客戶。”世邦魏理仕華北區(qū)辦公樓租戶部負(fù)責(zé)人袁慧對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的活躍度提升了。

世邦魏理仕（CBRE）9日發(fā)布《2024年第一季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》顯示，2024年第一季度，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)業(yè)主發(fā)力維持租戶穩(wěn)定性、租金加速下行、甲級(jí)寫(xiě)字樓降幅超乙級(jí)等特點(diǎn)。

供應(yīng)方面，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)2024年第一季度僅有一個(gè)新項(xiàng)目竣工交付，該項(xiàng)目位于非集中商務(wù)區(qū)的西直門(mén)，交付時(shí)已取得了15%的預(yù)租率。

世邦魏理仕華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天介紹，今年第一季度，業(yè)主發(fā)力維持租戶穩(wěn)定性，在租金和軟性服務(wù)等方面提供多重激勵(lì)舉措以提升續(xù)租的成功率。受季節(jié)因素影響，新租交易總面積環(huán)比下降。在新租交易中，搬遷活動(dòng)依然是主流，占交易總面積超四分之三，大部分來(lái)自市區(qū)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓以外的樓宇。

資料來(lái)源：世邦魏理仕

從行業(yè)看，在保險(xiǎn)和基金類(lèi)租戶整合搬遷助推下，金融重回新租需求之首，面積占比達(dá)31%；TMT以21%的新租面積占比位居第二，主要受2000平方米以下小面積的應(yīng)用軟件、云計(jì)算和大數(shù)據(jù)等換遷需求驅(qū)動(dòng)；消費(fèi)品制造業(yè)因季內(nèi)錄有大面積的升級(jí)搬遷交易，占比攀升至第三位。

孫祖天表示，今年第一季度大面積退租情況逐漸減少，北京全市凈吸納量環(huán)比增加兩倍達(dá)7.3萬(wàn)平方米。中關(guān)村、奧體等科技中心，以及麗澤、通州和石景山等新興商務(wù)區(qū)，受益于租戶搬遷意愿的增強(qiáng)，季內(nèi)凈吸納量均超過(guò)一萬(wàn)平方米。

在寫(xiě)字樓的整體空置率方面，孫祖天對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，雖然季度內(nèi)凈吸納量為7.3萬(wàn)平方米，但由于統(tǒng)計(jì)環(huán)節(jié)對(duì)基數(shù)樣本上進(jìn)行了微調(diào)，所以此次北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的整體空置率環(huán)比小幅抬升0.3個(gè)百分點(diǎn)至22.0%。

“整體上看，北京寫(xiě)字樓的空置率還是一個(gè)比較平穩(wěn)的狀態(tài)。”孫祖天說(shuō)。

不過(guò)，市場(chǎng)的平穩(wěn)也有賴于業(yè)主對(duì)于租金的下調(diào)，在一定程度上刺激了租賃需求。

上述報(bào)告顯示，北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的租金還是呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，同樣本比環(huán)比下降2.0%至每月每平方米283.3元，其中王府井、CBD、金融街、望京、燕莎等區(qū)域跌幅靠前。與此同時(shí)，面對(duì)市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)租戶的激烈競(jìng)爭(zhēng)，部分標(biāo)桿樓宇希望通過(guò)降租獲得更大的主動(dòng)權(quán)，使得甲級(jí)租金跌幅在近七個(gè)季度內(nèi)首次超過(guò)乙級(jí)。

對(duì)于后期市場(chǎng)演變，袁慧表示，未來(lái)六個(gè)月，預(yù)計(jì)北京全市無(wú)新增項(xiàng)目入市，租戶的選址機(jī)會(huì)將主要集中于存量樓宇。短期內(nèi)，業(yè)主對(duì)需求存量的競(jìng)爭(zhēng)將推動(dòng)甲乙級(jí)寫(xiě)字樓租金均出現(xiàn)下調(diào)，也使得優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)相對(duì)低品質(zhì)辦公空間的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)更趨突出，并從中吸引更多有提質(zhì)增效需求的租戶搬遷入駐。

“長(zhǎng)期看，北京市政府近期出臺(tái)的促進(jìn)創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)行動(dòng)、高精尖和中小企業(yè)發(fā)展資金實(shí)施指南等政策有望提振企業(yè)信心，推動(dòng)年內(nèi)需求復(fù)蘇和空置去化。”袁慧說(shuō)。