因多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售去化不暢，平安信托旗下多只信托產(chǎn)品近期逾期未兌付。

4月10日上午，平安信托有限責(zé)任公司（下稱“平安信托”）在其微信公眾號(hào)“平安信托訂閱號(hào)”發(fā)布《聲明》稱，受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行影響，近期平安信托福寧615號(hào)信托計(jì)劃宣布延期，對(duì)于此次給客戶帶來的困擾，公司深表歉意。據(jù)悉，該信托產(chǎn)品的底層資產(chǎn)為廈門市海滄區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目“臻華府”，合作方為正榮地產(chǎn)。

值得注意的是，近年來平安信托旗下，因房地產(chǎn)底層資產(chǎn)拖累而逾期的產(chǎn)品并不少。4月10日，有投資人對(duì)第一財(cái)經(jīng)透露，其購買的平安信托“佳園468信托計(jì)劃”，去年12月到期后一直沒有兌付，該信托計(jì)劃的底層資產(chǎn)為“惠州慧灣項(xiàng)目”，合作方為龍光控股；2022年8月，平安信托發(fā)布公告稱“翔遠(yuǎn)230號(hào)信托計(jì)劃”全部存續(xù)信托單位延期分配，涉及榮盛地產(chǎn)在重慶開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目“榮盛城”。

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)下行，不少房地產(chǎn)公司債務(wù)公開違約，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售不暢，風(fēng)險(xiǎn)從而傳導(dǎo)至背后的金融機(jī)構(gòu)。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2021年、2022年，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品全年違約規(guī)模均超900億元，2023年降至486億元。今年以來，房地產(chǎn)信托違約繼續(xù)爆發(fā)，已有12款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品違約，違約金額合計(jì)142.23億元。

底層房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售不暢

4月10日，一名持有上述“福寧615號(hào)信托計(jì)劃”的投資人對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，“福寧615號(hào)信托計(jì)劃”成立于2021年9月29日，募集信托資金7.7億元，存續(xù)期限為信托成立日起30個(gè)月，到期日為2024年3月29日。

2024年3月29日信托產(chǎn)品到期日，投資人只等來一紙公告——《平安信托福寧 615號(hào)集合資金信托計(jì)劃重大事項(xiàng)臨時(shí)公告》（下稱“《公告》”）。該《公告》稱，截至3月29日，信托計(jì)劃項(xiàng)下尚無現(xiàn)金回收，按照相關(guān)約定，信托計(jì)劃延期至信托財(cái)產(chǎn)全部變現(xiàn)之日，或存續(xù)受益人預(yù)期信托利益足額分配之日止。

根據(jù)上述《公告》的內(nèi)容，“福寧615號(hào)信托計(jì)劃”募集的7.7億元以股權(quán)投資方式，投資廈門市榮璐置業(yè)有限公司 (下稱“榮璐置業(yè)”)70%股權(quán)，從而間接投資廈門聯(lián)正悅投資有限公司 (下稱“廈門聯(lián)正悅”)名下的“臻華府“項(xiàng)目。“臻華府”項(xiàng)目位于廈門市海滄區(qū)馬鑾灣板塊，坐落在海滄區(qū)新景西三路與新景西二路交叉口西南側(cè)，用地面積4.66萬平方米，可售總面積約10萬平方米，規(guī)劃住宅1029套，商業(yè)33套，車位1029個(gè)。

“受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行，以及項(xiàng)目開發(fā)商之一正榮地產(chǎn)暴雷等因素影響，項(xiàng)目去化速度較慢，銷售價(jià)格也根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整。”《公告》稱，“臻華府”項(xiàng)目于2021年12月開盤，住宅銷售均價(jià)為3.3萬元/平方米，兩年多時(shí)間過去，2024年 3月該項(xiàng)目的均價(jià)已降至 2.7萬元/平方米，降價(jià)幅度18%。

截至今年3月末，“臻華府”項(xiàng)目累計(jì)銷售 218套，去化率僅20.5%。累計(jì)合約銷售金額5.92億元，已收到銷售回款5.23億元，回款資金納入政府預(yù)售監(jiān)管。

上述《公告》內(nèi)容顯示，按照相關(guān)約定，信托計(jì)劃的退出路徑包括三種：項(xiàng)目公司逐層向股東預(yù)分配盈余資金或分配利潤；若標(biāo)的項(xiàng)目未完成業(yè)績考核或發(fā)生保護(hù)性退出情形，正榮地產(chǎn)或其他主體回購信托計(jì)劃所持股權(quán);向第三方轉(zhuǎn)讓信托計(jì)劃所持標(biāo)的股權(quán)。

對(duì)于第一種退出路徑，《公告》稱，“臻華府”項(xiàng)目的銷售資金主要用于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、償還開發(fā)貸、支付稅費(fèi)等項(xiàng)目運(yùn)營事項(xiàng)，目前暫無盈余資金或利潤向信托計(jì)劃分配。

對(duì)于第二種退出路徑，《公告》稱，信托計(jì)劃存續(xù)期間，因正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(股票代碼 HK.6158) 爆雷等原因，觸發(fā)相關(guān)交易文件的保護(hù)性退出條款，平安信托隨即要求正榮各回購方按約回購信托計(jì)劃所持的標(biāo)的股權(quán)。鑒于正榮各回購方未按期支付回購價(jià)款，平安信托已對(duì)回購義務(wù)人正榮方提起訴訟，本案一審已開庭，目前待法院判決。

對(duì)于第三種退出路徑，《公告》稱，平安信托正在同步推進(jìn)將信托計(jì)劃持有的股權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)讓退出，但鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行態(tài)勢(shì)，截至公告日，股權(quán)暫無明確意向買家。

4月10日，平安信托的《聲明》提及，目前正在通過持續(xù)跟進(jìn)標(biāo)的項(xiàng)目開發(fā)銷售及資金回籠情況、對(duì)回購義務(wù)人正榮方提起訴訟、推進(jìn)信托計(jì)劃持有的標(biāo)的股權(quán)的轉(zhuǎn)讓退出等方式推進(jìn)項(xiàng)目處置。

股權(quán)無人接盤

值得注意的是，近期平安信托旗下，因房地產(chǎn)底層資產(chǎn)拖累而逾期的信托產(chǎn)品并不只“福寧615號(hào)信托計(jì)劃”一只。

4月10日，平安信托佳園468號(hào)集合資金信托計(jì)劃（下稱“佳園468信托計(jì)劃”）的一名投資人對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，其購買該信托產(chǎn)品，去年12月到期后一直沒有兌付。

根據(jù)投資人提供的資料，“佳園468信托計(jì)劃”成立于2021年12月2日，到期日為2023年12月2日。彼時(shí)，平安信托（代表該信托計(jì)劃）作為股東，對(duì)底層標(biāo)的“惠州慧灣項(xiàng)目”開展股權(quán)投資，投資金額約5.8億元。“惠州慧灣項(xiàng)目”屬于惠州市博裕房地產(chǎn)有限公司 ，該公司背后的大股東分別為平安信托和深圳市龍光控股有限公司（下稱“龍光控股”）。

“惠州慧灣項(xiàng)目”位于惠州市大亞灣，屬于臨深板塊的房地產(chǎn)項(xiàng)目，距離深圳的地鐵沙田站僅3公里，建筑面積約111萬平方米，業(yè)態(tài)為住宅和公寓。根據(jù)彼時(shí)的推介材料，該項(xiàng)目預(yù)估的總貨值約140億元，凈利潤約21億元，銷售凈利率15%，項(xiàng)目投資回報(bào)可觀。

不過，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，“惠州慧灣項(xiàng)目”的銷售情況也不樂觀。平安信托在“佳園468信托計(jì)劃”2022年年報(bào)提到，截至2022年年末，“惠州慧灣項(xiàng)目”銷售、工程計(jì)劃、銷售單價(jià)不及預(yù)期。

根據(jù)相關(guān)約定，“惠州慧灣項(xiàng)目”的工程計(jì)劃，或者銷售計(jì)劃滯后于約定的時(shí)間累計(jì)達(dá)6個(gè)月以上時(shí)；項(xiàng)目銷售均價(jià)，或銷售金額，或累計(jì)銷售回款，較已批準(zhǔn)的經(jīng)營計(jì)劃確定的金額減少超過 5%時(shí)，平安信托有權(quán)啟動(dòng)項(xiàng)目模擬清算退出項(xiàng)目。但是考慮到2021年以來房地產(chǎn)行業(yè)下行是房企面臨的普遍情況，非企業(yè)主觀情況造成，平安信托暫未行使提前清算的權(quán)利。

“惠州慧灣項(xiàng)目”遇到的意外并不少。2023年1月，平安信托披露信息稱，大亞灣政府于當(dāng)年1月單方面將“惠州慧灣項(xiàng)目”預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中約1.8億元?jiǎng)澑吨粱葜荽髞啚辰?jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心賬戶名下?；葜荽髞啚匙〗ň址答伔Q，監(jiān)管資金劃付行為，是為了保障“惠州慧灣項(xiàng)目”正常交付，以及農(nóng)民工工資發(fā)放的專項(xiàng)劃撥。

2023年7月，平安信托公告稱，考慮到“惠州慧灣項(xiàng)目”銷售情況仍未見起色，上述項(xiàng)目資金被單方面劃付，交易對(duì)手方龍光控股持有的股權(quán)也被凍結(jié)，龍光集團(tuán)境外美元債公開違約，平安信托決定啟動(dòng)項(xiàng)目模擬清算，并按照約定，要求龍光方面收購“惠州慧灣項(xiàng)目”的股權(quán)，龍光需要在一個(gè)月內(nèi)一次性支付股權(quán)收購款等款項(xiàng)。

一個(gè)月后，龍光方面未能按時(shí)足額支付股權(quán)收購價(jià)款，觸發(fā)違約并觸發(fā)交易提前終止。平安信托在2023年8月發(fā)布公告稱，“佳園468信托計(jì)劃”全部存續(xù)信托單位提前終止，但由于現(xiàn)金形式的信托財(cái)產(chǎn)無法足額支付全體受益人，根據(jù)信托文件約定，“佳園468信托計(jì)劃”全部存續(xù)單位自動(dòng)延期至信托財(cái)產(chǎn)全部變現(xiàn)之日止。

2023年11月，平安信托公告稱，2023年10月將“佳園468信托計(jì)劃”持有的股權(quán)在阿里資產(chǎn)平臺(tái)掛牌公開拍賣轉(zhuǎn)讓，最終因無人競(jìng)買而流拍。平安信托稱，將繼續(xù)尋找合適的第三方，對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置變現(xiàn)。

除了上述兩只信托產(chǎn)品延期，更早前的2022年8月，平安信托發(fā)布公告稱“翔遠(yuǎn)230號(hào)信托計(jì)劃”全部存續(xù)信托單位延期分配，涉及榮盛地產(chǎn)在重慶開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目“榮盛城”。

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)下行，不少房地產(chǎn)公司債務(wù)違約，不少房地產(chǎn)項(xiàng)目也銷售不暢，風(fēng)險(xiǎn)從而傳導(dǎo)至背后的金融機(jī)構(gòu)。

根據(jù)咨詢機(jī)構(gòu)“用益信托網(wǎng)”統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2021年房地產(chǎn)信托全年違約規(guī)模達(dá)到917.11億元，占總違約規(guī)模的61.34%；2022年共有115款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品違約，違約金額合計(jì)930.25億元；2023年共有107款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品違約，違約金額合計(jì)486.42億元，違約規(guī)模有所減少。不過相比其他行業(yè)，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品違約金額占比仍較大，2024年3月，違約的信托產(chǎn)品有11款，其中房地產(chǎn)信托項(xiàng)目占5款，涉及金額55.43億元，違約金額占比75%。