“五環(huán)外可多買(mǎi)一套房”，日前北京放出樓市政策“禮包”，施行13年的限購(gòu)政策出現(xiàn)松動(dòng)。

距離新政出臺(tái)已近半月，當(dāng)下市場(chǎng)反響如何？近期記者采訪了解到，受限購(gòu)政策松動(dòng)影響，北京新房活躍度有所提升，五環(huán)外不少售樓處到訪量增多。為吸引更多客流量，有項(xiàng)目祭出降價(jià)牌，五一期間推出特價(jià)房源，多個(gè)戶型較去年售價(jià)降低百萬(wàn)元。

一線人員體感同樣明顯，當(dāng)?shù)赜兄薪楦嬖V記者，北京樓市新政出臺(tái)后，五環(huán)外的新房活躍度明顯提升，看房人數(shù)增多，成交也不錯(cuò)，“周末成交的房源比之前一周都多”。二手房市場(chǎng)卻是另一番面貌，該中介表示，二手房市場(chǎng)仍在“以價(jià)換量”，成交一套就可能比上一套要便宜。

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)下樓市正開(kāi)啟新一輪去庫(kù)存，一線城市定向放松限購(gòu)，“救市”力度逐漸增強(qiáng)。但當(dāng)前單一政策已無(wú)法帶來(lái)明顯的行業(yè)提振，政策下一步應(yīng)考慮如何形成合力，比如放松限價(jià)、減免稅費(fèi)、進(jìn)一步優(yōu)化二手房置換、優(yōu)化信貸政策等，未來(lái)北京樓市政策還有調(diào)整空間。

樓盤(pán)大幅促銷(xiāo)引流

“周末成交的房源量，比之前一周都要多。”談起近期北京新房市場(chǎng)，上述中介人士表示。

北京市場(chǎng)微瀾，源于節(jié)前限購(gòu)政策的放松。4月30日，北京發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購(gòu)政策的通知》，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，允許多類(lèi)沒(méi)有“房票”的居民家庭或成年單身人士，在五環(huán)外新購(gòu)買(mǎi)1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。

政策發(fā)布后，開(kāi)發(fā)商率先活躍起來(lái)，多個(gè)樓盤(pán)打出“售樓部24小時(shí)不打烊”“全員加班”等口號(hào)吸引購(gòu)房者。此后適逢五一小長(zhǎng)假，房企趁熱度開(kāi)啟多輪營(yíng)銷(xiāo)，發(fā)布銷(xiāo)售戰(zhàn)報(bào)，比如“五一”期間保利北京公司銷(xiāo)售8.4億元，其中保利·頤璟和煦小長(zhǎng)假銷(xiāo)售37套。

龍湖方面告訴記者，五一黃金周假期期間，受限購(gòu)放松的新政影響，北京整體市場(chǎng)回暖跡象明顯。以北京龍湖主力項(xiàng)目御湖境為例，節(jié)日五天銷(xiāo)售額超1億，吸引了有改善需求的客戶關(guān)注。

“限購(gòu)放開(kāi)落地，吸引了很大一部分帶資客戶入場(chǎng)。”龍湖表示，五一黃金周期間，項(xiàng)目到訪環(huán)比上周增加了近一倍，尤其是中心六區(qū)的改善客戶明顯增多，得益于新政，很多家庭獲得了再次改善購(gòu)房的資格，選擇五一假期出來(lái)看一看，還有約2成客戶首次到訪即成交，大面寬戶型占比較高。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)也顯示，受新政帶動(dòng)，北京購(gòu)房需求逐步釋放，今年五一假期期間，北京新房成交量同比漲超20%，是全國(guó)為數(shù)不多表現(xiàn)好于去年的城市。但和今年清明假期新房表現(xiàn)對(duì)比，北京等多數(shù)城市仍處于低溫運(yùn)行階段，北京降幅為41.25%，成交復(fù)蘇待進(jìn)一步改善。

中指研究院表示，近幾年，北京五環(huán)外新房成交套數(shù)占全市比例均在八成左右，新政有望帶動(dòng)新房市場(chǎng)活躍度提升。從市場(chǎng)反饋來(lái)看，假期五環(huán)外多個(gè)新房售樓處到訪量明顯增多，典型樓盤(pán)整體到訪量增加20%左右，順義、昌平等具備一定客戶支撐度的區(qū)域，客戶到訪量增加更為明顯。

值得注意的是，為吸引購(gòu)房者，有樓盤(pán)開(kāi)啟了大幅降價(jià)促銷(xiāo)。近期，有北京當(dāng)?shù)刭?gòu)房者對(duì)記者表示，自己去年“上車(chē)”了大興星光城樓盤(pán)，但五一假期該樓盤(pán)以工抵房的名義大幅降價(jià)，同戶型較去年降幅達(dá)百萬(wàn)元，比如同戶型去年賣(mài)480萬(wàn)的房子、現(xiàn)在最低380萬(wàn)，還送車(chē)位和物業(yè)費(fèi)。

大興星光城位于北京南五環(huán)外，2023年1月取證開(kāi)盤(pán)，在售戶型從86平方米到166平方米不等，平臺(tái)對(duì)外參考均價(jià)54000元/平方米。負(fù)責(zé)分銷(xiāo)的中介表示，該樓盤(pán)近期推出工抵特惠房源，降價(jià)空間都不小，86、98、113平方米的戶型均有特價(jià)房，都有比原價(jià)降100萬(wàn)以上的。

另一中介也表示，五一該樓盤(pán)推出特價(jià)房，比如原來(lái)550多萬(wàn)總價(jià)的戶型現(xiàn)在賣(mài)430多萬(wàn)，原來(lái)700萬(wàn)總價(jià)的戶型現(xiàn)在賣(mài)590萬(wàn)，多個(gè)戶型都有大幅折扣房源。受此影響，該項(xiàng)目近期吸引了不少客流。“新政疊加降價(jià)，這種新房最近看房人流還是挺大的。”該中介稱。

但是，新房折價(jià)，老業(yè)主“受傷”，不少去年購(gòu)買(mǎi)此樓盤(pán)的業(yè)主表示，難以接受上述降價(jià)幅度，有業(yè)主表示自己“買(mǎi)貴了140萬(wàn)”；贈(zèng)送車(chē)位、物業(yè)費(fèi)等新優(yōu)惠，也讓前一批老業(yè)主感到不滿。

新政影響下的北京樓市，一邊是急于清貨的開(kāi)發(fā)商，一邊是被價(jià)格之弦牽動(dòng)的購(gòu)房者。受整體市場(chǎng)情緒影響，不僅是五環(huán)外的項(xiàng)目，五環(huán)內(nèi)附近樓盤(pán)也開(kāi)啟大力促銷(xiāo)，有項(xiàng)目推出特價(jià)房，98平方米的一層房源售價(jià)516萬(wàn)，而此前該房源售價(jià)600萬(wàn)，差價(jià)也近百萬(wàn)元。

二手房市場(chǎng)仍在“掉價(jià)”

新政之下的北京二手房，目前暫未看到明顯起色，“以價(jià)換量”仍是主流。

“二手房市場(chǎng)還是不太好，掉價(jià)。成交一套可能就比上一套要便宜。”北京某二手房中介表示。

今年以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)經(jīng)歷了短暫的“小陽(yáng)春”行情，目前再次趨于平穩(wěn)。根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月全市二手房網(wǎng)簽13354套，環(huán)比上月下降6.5%，與去年4月相比下降4.1%。

價(jià)格方面，目前官方數(shù)據(jù)尚未發(fā)布，從3月份情況看，二手房?jī)r(jià)格仍在緩慢下行。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年3月，一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.7%，其中北京下降0.4%；今年來(lái)，北京該數(shù)據(jù)環(huán)比降幅分別為1月0.7%，2月0.9%，3月0.4%。

麥田房產(chǎn)表示，當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)掛牌量仍處于歷史高位，按當(dāng)前成交速度，二手房去化周期超過(guò)1年，市場(chǎng)仍處于供大于求的狀態(tài)。“小陽(yáng)春”激活的置換需求在4月逐漸入市，市場(chǎng)需求在5月份回歸常態(tài)，加上很多業(yè)主價(jià)格讓步空間變小，預(yù)計(jì)5月份買(mǎi)賣(mài)雙方的價(jià)格博弈將更加激烈。

房天下數(shù)據(jù)也顯示，5月第2周北京二手房掛牌均價(jià)為64348元/平方米，環(huán)比下跌0.19%；朝陽(yáng)、海淀、昌平三區(qū)占據(jù)熱搜區(qū)縣榜TOP3；海淀萬(wàn)柳書(shū)院位于樓盤(pán)關(guān)注度榜首；戶型方面，剛需兩居更受關(guān)注。

克而瑞表示，從整體而言，今年北京樓市1月低位維穩(wěn)、2月大幅縮水、3月小陽(yáng)春升溫、4月成交有所回落。從目前釋放的政策效果來(lái)看，樓市現(xiàn)狀就像一場(chǎng)博弈：一部分人選擇抓住這波政策利好上車(chē)；而另一部分人選擇觀望，期待政策進(jìn)一步放松，或?qū)Ψ績(jī)r(jià)調(diào)整有所期待。

該機(jī)構(gòu)續(xù)稱，北京核心區(qū)域的項(xiàng)目對(duì)購(gòu)房者依然有很高的吸引力，外圍剛需剛改樓盤(pán)的去化不盡如人意，受“新房破發(fā)”影響，猶豫觀望情緒越發(fā)濃重。而一部分有自住改善需求的客戶被二手房套住，無(wú)法進(jìn)入下一步買(mǎi)房置換環(huán)節(jié)，整體市場(chǎng)“去庫(kù)存”壓力仍在。

不僅是北京，目前出臺(tái)新政的幾大城市，都難言市場(chǎng)有顯著改觀。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2024年5月截至12日，重點(diǎn)15城新建商品住宅成交16921套，環(huán)比下降25.81%，同比下降51.53%。二手房方面，同期重點(diǎn)10城二手住宅成交19959套，環(huán)比下降34.02%，同比下降27.97%。

中銀證券表示，本輪一線城市的限購(gòu)政策仍以結(jié)構(gòu)性調(diào)整為主，對(duì)基本面的提振效果不顯著，二手房成交改善好于新房，但持續(xù)性均不強(qiáng)。以廣州為例，2023年9 月20日限購(gòu)區(qū)域優(yōu)化后，新房成交量出現(xiàn)了1 個(gè)月的改善，二手房成交量?jī)r(jià)出現(xiàn)1～2 個(gè)月的改善，隨后均再度回落。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，當(dāng)前單一政策已經(jīng)無(wú)法帶來(lái)明顯的行業(yè)提振，下一步核心應(yīng)該在于如何形成合力，比如放松限價(jià)、減免稅費(fèi)、進(jìn)一步優(yōu)化二手房置換、優(yōu)化信貸政策等，未來(lái)樓市政策還有進(jìn)一步調(diào)整空間。

中銀證券表示，目前全國(guó)樓市已經(jīng)基本進(jìn)入不限購(gòu)時(shí)期，今年以來(lái)一線城市也出現(xiàn)局部限購(gòu)松動(dòng)，這是上一輪限購(gòu)放松潮中沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)的情形。預(yù)計(jì)一線城市“一步到位”的概率較小，將由外向內(nèi)“漸進(jìn)式”調(diào)整，二套房的首付比例、社保年限、二手房限購(gòu)、房貸利率下限也有進(jìn)一步調(diào)整的可能。