全國樓市新政頻出，但暖意暫未傳遞到土拍市場。

近期，合肥、杭州相繼完成了一場土地出讓，但與樓市氣氛活躍不同，兩地土拍市場因地塊性質(zhì)等原因，熱度并不算高，拿地企業(yè)也多為國企。

其中，5月14日杭州賣出4宗地，分布于星橋、下沙東部灣新城、銀湖、鹿山板塊，出讓土地面積26.7萬平米。最終，四宗地塊均以底價成交，出讓金共計38.9億，成交樓面均價10924元/平米，建發(fā)和東部灣新城開發(fā)建設(shè)聯(lián)合體等取地。

合肥5月10日賣出4宗地，包括濱湖區(qū)科學(xué)城2宗、新站高新區(qū)2宗，總出讓面積約16萬平米，總規(guī)劃建面約21.9萬平米，總起價27.56億。最終，4宗地成交總價近28億，拿地房企均為合肥國企，被當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士稱為“史上最冷清土拍”。

對杭州來說，這是樓市新政后首場土地拍賣，但并未引發(fā)房企爭搶，業(yè)內(nèi)認(rèn)為出讓地塊本身地段偏遠(yuǎn)，與政策關(guān)聯(lián)度不大。合肥也正在醞釀出臺樓市新政，并將加大天鵝湖商務(wù)區(qū)核心區(qū)域、駱崗公園周邊區(qū)域、“政務(wù)東”區(qū)域等稀缺優(yōu)質(zhì)地塊供地。

熱點城市近期土拍冷淡，與行業(yè)大環(huán)境息息相關(guān)。近兩年來，隨著房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，土地市場也進(jìn)入縮量狀態(tài)，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年，全國300城住宅用地成交面積降至近十年最低水平，不足2020年高點的一半，部分地區(qū)住宅用地零成交。

今年前四個月，百強房企拿地總額2850 億元，同比下降 9.5%。4月雖然部分一二線城市有土地推出，但房企拿地更加謹(jǐn)慎，導(dǎo)致數(shù)據(jù)出現(xiàn)下降。

市場洗牌之際，央國企成為當(dāng)下市場上的主力，民營企業(yè)拿地謹(jǐn)慎。前四月重點城市拿地金額TOP10房企中，半數(shù)以上為央企國企，僅少數(shù)民企如濱江集團在深耕區(qū)域補充土儲。

土拍榜單的座次也出現(xiàn)調(diào)整。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，從新增貨值來看，前四個月中建壹品、華潤置地和建發(fā)房產(chǎn)位列前三。中建壹品以470 億元新增貨值位于第一，華潤置地以443 億元新增貨值位列第二，建發(fā)房產(chǎn)新增貨值規(guī)模397 億元。

中建壹品是中建三局旗下房地產(chǎn)投資開發(fā)運營平臺，與中建東孚、中建智地、中建玖合等“中建八子”共屬于中建旗下。去年，中建地產(chǎn)平臺共實現(xiàn)合約銷售額1472億元，新增土地儲備750萬平方米，拿地金額740億元，在業(yè)內(nèi)排名逐步攀升。

在“中建八子”中，中建壹品的存在度尤高，去年其實現(xiàn)全口徑銷售金額333.1億元，位于中建幾大局地產(chǎn)公司首位，全年新增土地儲備的貨值也達(dá)到194.4億元。今年，中建壹品繼續(xù)大手筆拿地，在北京、深圳等多地高價“落子”。

除了公開招拍掛市場，4月25日，中建壹品還表示，已收購上海新瓏坊企業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)及其相應(yīng)債權(quán)，間接獲得上海楊浦濱江定海街道154街坊地塊，代價約37.5億元。該地塊位于楊浦濱江東外灘，可售貨值接近60億元。

新增貨值榜中的華潤置地，今年以來動作也較為積極。5月15日，華潤置地公布2024年4月拿地公告，披露在三亞、東莞及大連收購了3幅地塊，總樓面面積約82.61平方米，就該等土地收購應(yīng)付的權(quán)益對價約為人民幣26.7億元。

建發(fā)房產(chǎn)今年來則在杭州頻繁拿地，比如之江項目、云城項目、未來科技城低碳未來社區(qū)項目等，加上日前拿下的錢塘地塊，總拿地金額達(dá)到186億元。

土拍復(fù)蘇節(jié)奏整體謹(jǐn)慎，背后是我國土地供應(yīng)節(jié)奏正在調(diào)整，各個城市將更科學(xué)供地。

日前，自然資源部辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好2024 年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，明確要合理控制新增商品住宅用地供應(yīng)，庫存量大的城市，應(yīng)暫停新增住宅用地出讓，未來新增土地供給量與盤活存量土地規(guī)模高度關(guān)聯(lián)。

具體而言，商品住宅去化周期超過36個月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至去化周期降至36個月以下；去化周期在18～36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，動態(tài)確定新出讓宅地面積上限。

中指研究院表示，本次自然資源部明確政策導(dǎo)向，將加快市場實現(xiàn)新的供求平衡，而地方政府“盤清家底”至關(guān)重要，只有捋清存量規(guī)模才能科學(xué)決策，合理控制增量土地供給。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至2024年4月末，50個代表城市商品住宅可售面積3.36億平米，按近12個月月均銷售面積計算，可售庫存出清周期為20.6個月，已達(dá)到上一輪“去庫存”以來的出清周期高點，其中部分城市出清周期超36個月。若考慮廣義庫存，周期或更長。

今年以來，已有至少15城發(fā)布2024年供地計劃，多數(shù)城市供應(yīng)規(guī)?？s減，整體同比下降約10%。其中，北京、成都2024 年計劃供應(yīng)量與去年持平，合肥、廣州、上海計劃供應(yīng)量降幅在一成左右，無錫、長春降幅超三成，蘇州降幅達(dá)六成以上。

中指研究院認(rèn)為，未來地方政府應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，落實“以人定房、以房定地”的要素聯(lián)動機制，將增量土地供應(yīng)與城市庫存及實際住房需求掛鉤，并加大存量土地盤活力度。但政策也需避免一刀切，結(jié)合市場實際情況合理規(guī)劃土地供應(yīng)。