（肖斐斐為中信證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師）

2024年5月23日，萬科已與招商銀行等金融機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議，獲得200億元銀團(tuán)貸款。今年以來，金融系統(tǒng)積極推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)融資支持，房企融資環(huán)境明顯改善，而房企流動(dòng)性的改善有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，亦有助于銀行地產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期修復(fù)，建議后續(xù)密切關(guān)注房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)和房企債務(wù)質(zhì)量變化。另外，降低金融成本仍在延續(xù)，保持銀行息差穩(wěn)定被納入政策條件，銀行息差預(yù)期逐漸明朗。

▍事項(xiàng)：

2024年5月23日，國(guó)家發(fā)展改革委等四部門《關(guān)于做好2024年降成本重點(diǎn)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）；5月23日，根據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，萬科已與招商銀行等頭部金融機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議，獲得200億元銀團(tuán)貸款。

▍根據(jù)《通知》中貨幣政策相關(guān)內(nèi)容來看，預(yù)計(jì)存貸利率仍有下行趨勢(shì)，共促社會(huì)融資成本穩(wěn)中有降。具體來看：

1）下階段金融降成本仍將延續(xù)。《通知》強(qiáng)調(diào)“持續(xù)發(fā)揮貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）改革效能和存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制的重要作用”，我們認(rèn)為，取消按揭利率下限對(duì)新發(fā)貸款定價(jià)有拉低作用，同時(shí)存款“手工補(bǔ)息”監(jiān)管對(duì)銀行存款成本節(jié)約具備效果。我們預(yù)計(jì)，下階段存款利率市場(chǎng)化將發(fā)揮作用，隱含負(fù)債成本具備節(jié)約空間。

2）保持銀行息差穩(wěn)定被納入政策條件，銀行息差預(yù)期逐漸明朗?！锻ㄖ窂?qiáng)調(diào)，“在保持商業(yè)銀行凈息差基本穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，促進(jìn)社會(huì)綜合融資成本穩(wěn)中有降”，我們認(rèn)為，《通知》將息差穩(wěn)定明確為促進(jìn)融資成本穩(wěn)中有降的前提，反映了當(dāng)前監(jiān)管對(duì)于銀行業(yè)凈息差水平的高度重視，銀行業(yè)息差指標(biāo)預(yù)期逐漸明朗。

▍今年以來房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制積極推進(jìn)，房企融資環(huán)境開始改善。

國(guó)家金融監(jiān)督管理總局披露，截至5月16日，全國(guó)297個(gè)地級(jí)及以上城市已經(jīng)建立了融資協(xié)調(diào)機(jī)制，“白名單”項(xiàng)目貸款審批金額已達(dá)到9350億元。整體看，今年以來，金融機(jī)構(gòu)一方面積極支持存量融資合理展期，根據(jù)國(guó)家金融監(jiān)管總局披露，截至2024Q1末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款展期余額同比增長(zhǎng)147%；另一方面積極做好房地產(chǎn)新增信貸投放，根據(jù)中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)，2024Q1房地產(chǎn)開發(fā)貸凈投放達(dá)到8800億元，而2023年全年凈投放僅為1900億元。從房企融資性現(xiàn)金流情況來看，以 2021年銷售金額Top 30的A股上市房企為樣本，2024Q1樣本房企融資性現(xiàn)金流總額達(dá)到48億元，為2021年至今首次回正，2021/22/23年分別為-2940/ -3564/ -4948億元，房企融資情況明顯回暖。

▍金融穩(wěn)地產(chǎn)持續(xù)加碼，房企融資環(huán)境改善，助力銀行資產(chǎn)質(zhì)量預(yù)期穩(wěn)定。

根據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，5月23日，萬科已與招商銀行等金融機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議，獲得200億元銀團(tuán)貸款。如媒體報(bào)道屬實(shí)，此次萬科銀團(tuán)貸款規(guī)模達(dá)到200億元，為2020年以來房企單筆金額最大的貸款，此外該筆貸款質(zhì)押物為萬科旗下萬緯物流股權(quán)，從國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)看到，萬科旗下萬科物流發(fā)展有限公司近日新增一起股權(quán)出質(zhì)登記信息?？毓晒蓶|萬科企業(yè)股份有限公司于2024年5月20日將其所持的萬科物流發(fā)展有限公司股權(quán)質(zhì)押，出質(zhì)股權(quán)數(shù)額269.76億元，質(zhì)權(quán)人為招商銀行深圳分行。5月以來萬科公告通過多家子公司提供股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保陸續(xù)獲得了包括郵儲(chǔ)銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、北京銀行等多家銀行貸款，累計(jì)融資額已近百億元。我們認(rèn)為，一方面央行再貸款支持消化存量庫(kù)存，另一方面銀行主動(dòng)強(qiáng)化融資支持，預(yù)計(jì)后續(xù)房企融資環(huán)境繼續(xù)改善，助力銀行地產(chǎn)債務(wù)預(yù)期穩(wěn)定。

▍上周銀行板塊小幅回調(diào)，但仍具備較好防御屬性，后續(xù)建議關(guān)注地產(chǎn)政策實(shí)際效果。

上周中信銀行股指數(shù)（CI005021.WI）下跌0.67%，在連續(xù)上漲三周后小幅回調(diào)，但仍跑贏大盤（同期滬深300下跌2.08%）。此前地產(chǎn)政策超預(yù)期落地帶來的利好情緒在當(dāng)周逐步平穩(wěn)，同時(shí)地產(chǎn)政策落地效果仍待驗(yàn)證，市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)預(yù)期修復(fù)的交易熱情有所回落，建議后續(xù)密切關(guān)注房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)和房企債務(wù)質(zhì)量變化。此外，當(dāng)周后半周大盤受地緣政治擾動(dòng)出現(xiàn)一定波動(dòng)，而銀行板塊仍體現(xiàn)較好的防御屬性。

▍風(fēng)險(xiǎn)因素：

宏觀經(jīng)濟(jì)增速大幅下行；銀行資產(chǎn)質(zhì)量超預(yù)期惡化；監(jiān)管與行業(yè)政策超預(yù)期變化；區(qū)域經(jīng)濟(jì)景氣下行；各公司發(fā)展戰(zhàn)略執(zhí)行不及預(yù)期。

▍投資觀點(diǎn)：房企融資環(huán)境改善。

今年以來，金融系統(tǒng)積極推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)融資支持，房企融資環(huán)境明顯改善，而房企流動(dòng)性的改善有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，亦有助于銀行地產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期修復(fù)，建議后續(xù)密切關(guān)注房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)和房企債務(wù)質(zhì)量變化。另外，降低金融成本仍在延續(xù)，保持銀行息差穩(wěn)定被納入政策條件，銀行息差預(yù)期逐漸明朗。板塊投資而言，年初以來銀行行情從去年的大行分紅邏輯開始向全板塊蔓延。4月底政治局會(huì)議隱含夯實(shí)宏觀基礎(chǔ)的政策發(fā)力方向，疊加房地產(chǎn)政策優(yōu)化，有利于投資者提升風(fēng)險(xiǎn)偏好，在此背景下銀行板塊投資吸引力增強(qiáng)。盡管上周銀行板塊受政策預(yù)期落地，表現(xiàn)平淡，但基于其兼具成長(zhǎng)邏輯與分紅邏輯的投資特點(diǎn)，預(yù)計(jì)預(yù)期消化后將步入重新上漲通道。在經(jīng)歷年初以來的普漲行情后，預(yù)計(jì)后續(xù)精選行業(yè)個(gè)股將尤為重要，建議重點(diǎn)關(guān)注：估值具備安全邊際、分紅率預(yù)期穩(wěn)定的大型銀行，以及具備行業(yè)貝塔屬性的銀行。

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